Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Родственный обмен квартиры на квартиру налоги договор мены

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как провести родственный обмен приватизированных и неприватизированных квартир: 7 документов

Согласно статистике риелторов, сделки по обмену квартир становятся всё более и более популярными. Но у этой процедуры свои нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Особенно, если в ней участвуют близкие родственники. Алгоритм достаточно сложен, но разобраться с ним могут и простые граждане.

Родственный обмен квартирами: что это такое?

По своей сути, родственный обмен квартир – это сделка по продаже или покупке жилья. Сначала свою квартиру предлагает одна из сторон. После получения денежных средств она ищет варианты для покупки для собственного проживания.

Отличия от обычной процедуры – в том, что такой обмен проводится между членами семьи. Законодательно не предусмотрено никаких препятствий для желающих провести родственный обмен.

Просто процесс подбора подходящего жилья значительно упрощается, во многом – благодаря предварительной договорённости между сторонами.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме? Как правильно оформить такую покупку — читайте по ссылке.

Какие категории лиц могут участвовать?

Квартирами меняются в данном случае на тех же основаниях, что и обычные люди – для улучшения жилищных условий. Или при желании сменить место проживания на другое, которое полнее отвечает предъявляемым требованиям.

Что касается категорий лиц, то в такой процедуре могут участвовать близкие родственники. И другие лица, желающие решить вопрос.

О способах родственного обмена

Первый и самый простой вариант – оформление простого договора обмена. В данном случае стороны просто обмениваются жилыми помещениями, которые находятся у них в собственности. И каждая из сторон одновременно выполняет функцию приобретателя, отчуждателя, продавца.

По индивидуальной договорённости решается, равноценной будет такая сделка, или нет. В договор можно вписывать любые условия, касающиеся доплаты, как для одной, так и для второй стороны.

Допустима моментальная регистрация в Росреестре вместе с заверением у нотариуса. Соглашение облагается налогами в размере 13 процентов.

Есть и другой способ осуществить обмен с близкими родственниками – составление договора на покупку или продажу квартир. К такому способу прибегают те, кому интересно сохранить максимум денежных средств. Или те, кто просто не доверяют обмену.

Договор составляется в двух экземплярах. И для каждого из них обязательно нотариальное заверение. На последних этапах сделку оформляют, обратившись в Росреестр.

Можно оформить дарение, но этот способ является самым затратным. Ведь данная процедура облагается серьёзными налогами, если в ней не участвуют близкие родственники.

Что делать если без предупреждения отключили горячую воду? Пошаговая инструкция — в этой статье.

Статьи, регулирующие порядок обмена.

Какие документы нужны при оформлении сделки?

Каждый наниматель должен предоставить не только сам договор о заключении сделок. Потребуется целый пакет с дополнительными документами, включающий:

  • Согласие членов семьи, участвующей в обмене. Обязательна письменная форма.
  • Справку, где написано о том, кто проживает вместе с нанимателем, у кого есть прописка на территории квартиры.
  • Выписку, которая даёт разрешение на вселение.
  • Договор о социальном найме, связанный с предыдущей квартирой.
  • Ордер, дающий право вселяться в новое жильё.
  • Паспорт, в форме ксерокопии.
  • Заявление, в котором просят контролирующие органы одобрить саму процедуру.

Образец договора родственного обмена можно скачать по этой ссылке.

Как меняться приватизированным жильём?

В данном случае договор заключается между лицами, жилые помещения у которых являются собственностью одного из участников в соглашении. Для обмена приватизированным жильём обязательна регистрация в Росреестре.

Потом проходят перерегистрацию, обратившись к представителям кадастровой палаты. После чего участникам соглашения выдают новые технические паспорта БТИ.

Такой обмен считается одной из самых безопасных разновидностей сделок. Но придётся вложить в неё немалую сумму денежных средств.

Для продажи или дарения жилой недвижимости потребуются следующие документы, если выбор будет сделан именно в пользу такой процедуры:

  • Технический паспорт на жильё.
  • Подтверждение кадастровыми органами регистрации жилья.
  • Согласие в письменной форме от органов попечительства. Это актуально для лиц, которые утратили дееспособность, либо не достигли совершеннолетнего возраста.
  • Соглашение на продажу. Если есть другие совладельцы.
  • Паспорта сдельщиков, и документ, подтверждающий наличие родственных связей.

Сколько раз можно получить материнский капитал? Ответ на вопрос ищите в материале по ссылке.

Образец договора мены квартир.

Если одна из квартир приватизирована, а другая – нет

Данный процесс отличается тем, что отнимает много времени. Поскольку в Российском законодательстве отсутствует точное описание правил для подобных сделок.

Если одна из квартир оформлена по договору социального найма – лучше приватизировать её до совершения сделки. И только после этого проводить обмен в том же порядке, который был описан выше.

Есть и ещё одно решение. В неприватизированной квартире прописываем несовершеннолетнего, снимая с регистрации в квартире, которая была приватизирована.

О том, как оформить временную регистрацию и сколько она стоит, смотрите в данной публикации.

После этого новый жилец заключает с государством договор социального найма. Следующий шаг – обмен жилой площади, с применением договора дарения.

О родственном обмене квартирами соцнайма

Если жилплощадь снимают сразу несколько человек, даже в этом случае её можно обменять. Это доступно не только жителям одного города, но и тем, кто живёт в разных населённых пунктах.

Об этом прямо говорится в 72 статье Жилищного Кодекса РФ. В данном случае требуется заполнить договор в трёх экземплярах.

Один из документов требует проведение регистрации, в других это делается по желанию. Потом именно у прошедшего регистрацию документа появится юридическая сила.

Он будет доказательством передачи обязанностей другому физическому лицу.

Для того, чтобы сделку одобрили, каждый участник должен предоставить оригинал договора обмена в контролирующие органы. В статье 73 ЖК РФ описываются случаи, когда отказ учреждения будет законным:

  • Проведение серьёзного ремонта в доме без согласования.
  • Возможность переселения человека с хроническими заболеваниями, которые могут быть опасны для других.
  • Вероятность снесения в ближайшее время дома, где находится квартира.
  • Оспаривание в суде права проживания в квартире.
  • Одно из помещений для обмена не подходит для проживания.

Если владелец документов не согласен с отказом, можно обратиться в суд. Если никаких ограничений на жильё нет, понадобится следующий набор документов:

  • План дома.
  • Документ, подтверждающий состояние объекта недвижимости.
  • Справка из домовой книги.
  • Справка, подтверждающая отсутствие долга у нанимателя.
  • Заявление об обмене с нотариальным заверением.
  • Согласие органов опеки или попечительства, если на территории проживают несовершеннолетние.
  • Соглашение на обмен всех, кто зарегистрирован по этому же адресу. Если согласие отсутствует, в процедуре могут отказать.
  • Письменный договор об обмене жилья с подтверждением от местных органов самоуправления.

О стоимости и сроках процедуры

Законодательство отдельно регулирует время, которое должно уходить на получение разрешения по обмену. По общим правилам, оно составляет 3-10 дней.

Отсутствие хотя бы одного документа увеличивает срок рассмотрения. Или наличие осложнений. Например, когда необходимо отправлять запросы другим регионам.

Любая сделка подобного характера облагается 13 процентами.

Правила обмена квартир с разными статусами

Часто случается так, что у каждой из сторон квартира имеет свой статус. Например, одна находится в собственности, а другая – муниципальная. Это особенно актуально, если родственники в разном возрасте.

Жилищный Кодекс разрешает обмениваться только муниципальными квартирами. В Гражданском Кодексе меняться можно только частными.

Но как быть, если необходимость в этом возникла?

Можно перед обменом приватизировать жильё, имеющее статус муниципального. Один из жильцов частной квартиры может выписаться в неё, а потом вписать себя в муниципальную собственность, в качестве члена семьи.

Читать еще:  Возмещение работнику расходов на медицинские услуги особенности налогообложения

Образец заявления о согласии на совершение сделок с имуществом.

Возможные нестандартные варианты

Наиболее распространённый вариант – когда имущество, арендуемое у государство, переводится в разряд частного. А потом просто оформляют дарение, по обычной схеме.

Главное – при смене адреса учёта принять во внимание такой фактор, как социальная норма.

В результате удачной процедуры наниматель меняется на нового жильца, который перезаключает договор найма с муниципалитетом. Изменение владельцев в данном случае так же происходит часто через договор дарения.

Что такое ОДН и как это рассчитывается? Подробную информацию читайте здесь.

Есть и альтернативные варианты сделок, связанные с реализацией жилой площади, а так же с покупкой нового объекта. На деньги, которые получены от продажи.

Обмен долей

Это отличный вариант, если необходимо устранить споры, связанные с местом проживания супругов и детей. Сложности возникают в любом случае. Не важно, речь идёт о выделенных, или не выделенных долях.

Допустим обмен выделенной доли, к примеру, 1/3 от квартиры. А вот невыделенные доли в таких процедурах участвовать не могут. Даже обращение к судебному органу не изменит данной ситуации.

Родственный обмен выгоден тем, кто желает разъехаться, освободиться от других членов семьи. Такие процедуры часто проводятся между родителями и детьми, достигшими совершеннолетия.

Но данный вариант популярен и среди тех, кто, наоборот, стремится объединить всех общей площадью. Тогда можно продать всю недвижимость в собственности, а взамен купить один большой дом.

Но покупка персонального жилья всё ещё остаётся более подходящим вариантом, который несёт с собой меньше рисков по сравнению с обменом. Без сложностей можно обойтись только в том случае, если обе стороны уверены в соблюдении всех правил и нюансов.

О плюсах обмена квартир смотрите в данном видео:

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2020 году

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

  • паспорта (или заменяющие их документы);
  • документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
  • справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
  • техпаспорт жилья;
  • договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
  • документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
  • квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

  • описание родственных сторон;
  • характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
  • порядок совершения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Документы составляются и подписываются в трех экземплярах на каждую квартиру. Один экземпляр полагается продавцу, второй — покупателю (родственные стороны). Третий комплект документов идет на регистрацию в Росреестр. Все документы должны быть заверены нотариально.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

  • паспорта сторон сделки;
  • два договора соцнайма с ордерами;
  • письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
  • справки, где указан состав семьи;
  • документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

  • зарегистрирована как служебное жилье;
  • является непригодной для проживания;
  • расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.

Читать еще:  Каковы сроки уплаты зарплатных налогов в 20212021 годах

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Данный тип сделки не предполагает денежных расчетов. Если они все же имеют место, их проводят в личном порядке, удобном для сторон.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Срок ожидания, определенный законом в 6 месяцев, необходим на случай появления других лиц, способных предъявить права на наследство.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Читать еще:  Налоговый вычет на детей в 2021 году размеры лимиты

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Пять шагов предпродажной подготовки квартиры

Родственный обмен квартир: способы и документы для обмена жилья между родственниками

Designed by Freepik

Российское законодательство не содержит понятия «родственный обмен квартирами». Если родственники решили обменяться жилыми помещениями, применяются положения главы 31 ГК или ст. 72-74 ЖК РФ. С точки зрения законодателя неважно, какие отношения объединяют сторон соглашения. Важно только соблюдение общих правил оформления сделки.

Ключевые понятия и главные принципы договоренности

Родственный субъектный состав при осуществлении бартера жилплощадью не предусматривает специфических привилегий или ограничений. Независимо от наличия семейных связей между контрагентами действует общий гражданско-правовой порядок для осуществления таких манипуляций. Однако юридический вес имеет форма собственности недвижимости. Поэтому гражданам необходимо различать мену и обмен, ведь законодатель разграничивает эти два понятия.

Специфические признаки договора мены (далее — ДМ), а также информацию, что это такое с юридической точки зрения, дает ГК РФ, в частности глава 31. Согласно ст. 567 Кодекса ДМ — это двустороннее взаимное соглашение, в соответствии с которым обе стороны берут на себя обязательства по передаче определенного объекта взамен на другой. Оба задействованных субъекта одновременно наделяются статусом продавца и покупателя.

Важно! Гражданский кодекс в ст. 567 устанавливает, что к правоотношениям, возникшим в результате мены, применяются правила купли-продажи. Если же речь идет о размене квартир, нужно руководствоваться параграфом 7 главы 30 ГК «Продажа недвижимости».

Квартиросъемщик, занимающий жилище на основании социального найма, также вправе подыскать более подходящее помещение, а прежнее передать третьему лицу взамен на новое. Если жилец не собственник, а только пользователь муниципальной жилплощади, можно заключить договор обмена (далее — ДО). Этот вопрос решается в соответствии со ст. 74 ЖК РФ. При таких обстоятельствах обязательно требуется письменное согласие наймодателя — органа местного самоуправления, выступающего структурой, уполномоченной распоряжаться жилфондом города.

Подготовительный этап

До начала активных действий перед искателем нового жилья возникает много вопросов — с чего начать размен, где и как оформлять соглашение, обязательно ли подписание бумаг в нотариальной конторе, цены на услуги. Важно правильно составить документы и выполнить все требования закона, поскольку сделки с недвижимостью предполагают определенную специфику. Первое, что необходимо сделать, — подыскать подходящую квартиру. Кроме того, следует уладить все формальности относительно собственного обмениваемого объекта.

Оба помещения, в отношении которых проводится бартер, признаются предметом ДМ. Поэтому такая недвижимость должна быть приведена в соответствующее юридическое состояние перед непосредственным составлением документации и фактической передачей. Перечень подготовительных действий следующий:

  1. Проверка дома на наличие банковских ипотек, запретов, обременений, наложенных судом или государственным исполнителем. Наличие ареста не позволяет провести регистрацию отчуждения имущества.
  2. Проверка наличия правоустанавливающей документации на обмениваемую собственность — свидетельство, выписка из ЕГРН.
  3. Оплата задолженности по коммунальным услугам и получение справки из ЖЭКа или расчетного цента об отсутствии долга.
  4. Снятие с регистрационного учета прописанных лиц.
  5. Если по адресу прописаны несовершеннолетние, предварительно следует получить разрешение на отчуждение у органа опеки и попечительства.

Важно! Если обменивается жилище, которым владеют несколько субъектов, все совладельцы должны предоставить свое письменное согласие. Фактически все они признаются равноправными сторонами правоотношений. Наличие доли за несовершеннолетним лицом требует вовлечения в процесс опекунского органа, который должен одобрить отчуждение недвижимости.

Форма соглашения

При определении формы ДМ квартирами необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 550 ГК РФ. Согласно этой норме такие сделки заключаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не обязательно, однако участие нотариуса значительно упростит процедуру для обменивающихся. В нотариальной конторе проверят наличие необходимой дееспособности, зарегистрированные обременения и помогут составить текст договора.

Законом не установлено единого типового образца. Однако в содержании документа обязательно прописываются существенные условия. Сюда включены:

  • предмет сделки — сам акт приема-передачи жилплощади;
  • объекты — полная юридическое и техническое описание объектов: адрес, площадь, регистрационные номера согласно правоустанавливающим документам, этаж, количество комнат, наличие коммуникаций;
  • стороны — персональные данные обменивающихся владельцев;
  • бумаги, подтверждающие права сторон;
  • цена — прописывается цена обоих объектов, указывается сумма доплаты, если таковая была. Чаще всего один из контрагентов доплачивает разницу между стоимостью одного и второго помещения, поскольку на практике трудно подыскать равноценное имущество;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей;
  • заключительная часть — дата, подписи.

Госрегистрация

Государственная регистрация смены собственника недвижимости — обязательный этап. Именно с момента фиксации волеизъявления сторон лицо теряет права на старую квартиру и приобретает статус владельца относительно нового жилища. Зарегистрировать переход собственности следует, лично обратившись в Росреестр. Допускается еще вариант почтовой пересылки, но в таком случае обязательно нотариальное удостоверение подписей и самой письменной договоренности. Соответствующую заявку можно направить через многофункциональный центр.

Документы, которые понадобятся заявителю, стандартные — договор, паспорта контрагентов, свидетельства о рождении и разрешение от попечительского совета, если среди прописанных или совладельцев есть несовершеннолетние, согласие второго супруга. Обязательно нужно подготовить всю имеющуюся документацию на квартиры — свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН, технический паспорт, акт приема-передачи имущества, а также заключение о его оценке, если такое проводилось.

Варианты обмена

На практике могут возникать трудности с разменом помещений, которыми граждане пользуются на различных правовых основаниях. Если обмениваются помещениями, каждое из которых по документам принадлежит стороне сделки, дополнительных вопросов не возникает. Без проблем позволено менять приватизированную квартиру на аналогичный по статусу объект. Не позволено заключать ДМ относительно приватизированного и неприватизированного помещения. Если жилплощадью хотят поменяться пользователи по договору соцнайма, то осуществляется обмен в соответствии со ст. 74 ЖК. К недвижимости, купленной на средства материнского капитала, применяются те же правила, что и к жилищам, доли которых принадлежат несовершеннолетним.

Налогообложение

Поскольку действующим законодательством мена приравнивается к купле-продаже, считается, что каждый из субъектов по итогам сделки получил определенную материальную выгоду. Выручка от отчуждения недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц — НДФЛ. В России действуют следующие ставки государственных поборов:

  • 13% полученной выгоды должны внести на счет государства налоговые резиденты;
  • 30% обязаны перечислить плательщики, не владеющие статусом резидента.

Могут ли родственники законно не платить НДФЛ после обмена квартирами?

Уплата пошлины в госказну для россиян, получающих выгоду от сделок с родственниками, происходит в общем порядке. Однако в ст. 217, 217.1 НК РФ допускает случаи освобождения от обязательного перечисления фиксированных процентов в бюджет страны. Для этого перед отчуждением нужно владеть предметом бартера хотя бы 5 лет. Для жилплощади, приобретенной до 01.01.2016 года, этот срок составляет 3 года.

Обойтись без уплаты налогов можно за счет имущественного налогового вычета. Суть этого механизма заключается в предоставлении налогоплательщику фиксированной скидки на сумму налогооблагаемой базы. Размер вычета для жилой недвижимости составляет 1 млн. рублей. Если же квартира стоит меньше этой суммы, поборы платить не нужно.

Заключение

В России родственники обмениваются домами, комнатами, апартаментами в том же порядке что и субъекты без какой-либо степени родства. Для реализации бартера необходимо составить письменный документ, по желанию заверить его у нотариуса и провести госрегистрацию в Росреестре, обратившись туда непосредственно или через МФЦ. Если размениваются разные по качественным критериям вещи, владелец более ценного имущества вправе требовать доплату. Этот пункт обязательно прописывается в договоренности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector