Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Задаток при покупке квартиры в ипотеку нюансы оформления

Как правильно дать задаток при покупке квартиры: правила составления и существенные условия + образец договора задатка при продаже квартиры

На протяжении всей своей жизни практически каждый гражданин сталкивается с проблемой приобретения или продажи жилья. В целом эта процедура несложная, однако, требует особого внимания и предусматривает проведение ряда подготовительных мероприятий.

Задаток при покупке квартиры одно из таких, и требует повышенного внимания. Многим знакомо это понятие, однако далеко не каждый знает, как его правильно оформить, каким образом вручать, какого размера он должен быть.

А это, как показывает практика, весьма полезная информация для любого человека, когда речь идет о приобретении жилья. Статья подробно расскажет читателю, о существующих нюансах и тонкостях этого правоотношения, объяснит, каков порядок всех действий, что нужно учесть.

Задаток на квартиру – суть и юридическое значение

К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.

Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.

Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.

На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.

Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.

Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.

Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.

Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.

Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).

Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.

Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.

Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: существенные условия

Не все граждане проинформированы как это сделать, ввиду отсутствия базовых понятий юриспруденции. Любое возникающее правоотношение, особенно имущественного характера имеет свои принципы, на которых строится.

В рассматриваемом случае деньги передаются из рук в руки, а величина суммы предварительно обсуждается между будущими участниками сделки.

Законом предусмотрено, что производимые действия должны быть оформлены в письменной форме. Для этого, сторонами совместно разрабатывается и подписывается соглашение о задатке при покупке квартиры.

Документ необходимо озаглавливать таким образом, чтобы в его названии присутствовало рассматриваемый термин – задаток, что прямо будет указывать на его смысл. Когда это слово не прописано в подзаголовке, то обязательство уже будет считаться авансом, а это уже несколько другое понятие.

Затем следует приступить к составлению текста документа. Он должен содержать ряд обязательных параметров.

В нем непременно следует указать:

  1. Полные паспортные данные его участников.
  2. На основании чего вручаются деньги (в счет предстоящей купли-продажи), отразив наиболее важные условия сделки.
  3. Его размер (цифрами и прописью).
  4. Цену объекта.
  5. Пояснения, на что пойдут деньги – либо в зачет стоимости жилья, или за предстоящее переоформление в государственных органах (оплата услуг риэлтерской компании).
  6. Время, на которое он вручен.
  7. Ссылки на статьи № 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ разъясняющие, какие наступают последствия в случае неисполнения сторонами подписанного обязательства. Здесь рекомендуется подробно расписать все, что указано в них.

Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме или заверено у нотариуса. Человек выбирает наиболее выгодный для себя способ, при этом оба варианта имеют достаточную юридическую силу.

Нотариус при его заключении будет играть роль официального свидетеля передачи денег одним человеком другому. Это важно, так как в случае если кто-то из сторон обратиться в суд с иском – должностное лицо будет подтверждать законность передачи денег.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры

Его размер не обозначен в действующих нормативно-правовых актах и обычно самостоятельно согласовывается участниками предстоящей сделки.

Однако сумма должна быть такой, чтобы продавец не решился нарушить договор и передал свою собственность «тихонько» другому человеку. Поэтому следует исходить из того, что вручаемые деньги должны заинтересовать владельца недвижимости совершить предстоящую сделку.

Из практики деятельности риэлтерских компаний, величина его обычно составляет не менее 50 тыс. рублей, но иногда бывает более 100.

По предварительным оценкам она может колебаться от 1 до 5% от стоимости жилого помещения, в зависимости от области и населенного пункта, где происходит купля-продажа, ведь цены далеко не везде одинаковы.

Сумма задатка входит в стоимость квартиры

Обычно вручаемые деньги, выступают гарантией выполнения ранее достигнутых обязательств, в том числе покрытия необходимых платежей при оформлении продажи недвижимости. Но если это не прописано в соглашении или не обозначена иная его роль, то он вносится в зачет стоимости жилого помещения.

Затем приобретающая недвижимость сторона при заключении обязательства передает оставшуюся сумму продавцу за вычетом задатка. Это нужно указать в составляемом соглашении.

Если не обозначено или отсутствует рассматриваемое понятие, либо есть сомнения относительно его цели, тогда он считается авансом (п.3 ст. 380 ГК РФ).

На какой срок вносится задаток при сделках с недвижимостью

Его оговаривают заранее участники сделки. Он напрямую зависит от их готовности ее совершить в обозначенные сроки.

Ведь любое правоотношение предусматривает проведение предварительных процедур:

  • сбора документов;
  • выписку проживающих на жилой площади людей;
  • вывоз мебели.

Поэтому передавая деньги в руки – необходимо согласовать сроки с продавцом, когда именно может начаться переоформление покупаемого объекта. Если, к примеру, его владелец готов это сделать через три недели, что соглашение лучше заключить за месяц.

Иногда возникают непредвиденные обстоятельства, которые нарушают заранее оговоренные сроки. Поэтому их следует рассчитать с запасом.

Если случится, что все удастся оформить быстрее, это не играет существенной роли. Однако когда время упущено, и сделка не заключена, по вине одного из участников, то наступает его гражданская ответственность как стороны договора.

Обратите внимание! Прежде чем передавать деньги, нужно предварительно удостовериться в том, что продавец действительно является собственником жилья и может совершать с ней любые операции.

Последствия неисполнения обязательств

Сейчас мы подошли к сути рассматриваемого понятия. Как было указано выше, он носит роль гарантийного фактора, который обеспечивает исполнение договора его сторонами. Если обязательство прекращено, до начала его исполнения то все возвращается (п.1 ст. 381 ГК РФ).

В случае, когда покупатель уклонился от проведения покупки, то переданные ранее финансы, остаются у продавца и не возвращается. Если же наоборот – владелец недвижимости не захотел заключать договор, то он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере.

Кроме этого, нарушивший соглашение участник обязан возместить понесенные расходы и убытки другой стороне, если они имели место.

Как пишется расписка при передаче задатка

После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.

Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.

Документ должен содержать обязательные реквизиты:

  • название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
  • в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
  • число, месяц и год ее оформления;
  • установочные (паспортные) данные сторон;
  • сумма (числами и буквами);
  • общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
  • подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.

Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.

Расписка о получении задатка за квартиру образец

Ее можно скачать на нашем ресурсе. Это поможет правильно заполнить все пункты и понять, что из себя представляет, этот документ.

Если покупаем квартиру в ипотеку, как дать задаток

Бывают и такие случаи в юридической практике. Это не редкость сегодня, так как у многих людей возникают обстоятельства, по которым они вынуждены купить жилье в ипотеку.

Нужно учитывать, что жилплощадь будет находиться в залоге у финансовой организации, выдавшей кредит. Поэтому прежде чем начать всю процедуру, необходимо проинформировать банк о желании купить эту квартиру.

Только после того как эта организация дала свое согласие и одобрит данный объект, только тогда следует заключать договор задатка при покупке квартиры в ипотеку.

Читать еще:  Можно ли перечислять зарплату на карту другого человека

Указанная процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Составляет два экземпляра соглашения, по одному для каждой из сторон.
  2. Затем с одного из них снимается ксерокопия, которая направляется в банковское учреждение.
  3. Передаются деньги.
  4. Пишется расписка получателем.
  5. Делается ее ксерокопия и приносится в банк.

В рассматриваемом случае задаток при покупке квартиры в кредит идет в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сумма задатка будет учтена при подготовке договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

Платеж можно осуществить по безналичному расчету на счет продавца или передать деньги в руки. Текст расписки идентичен тому, как составляется при покупке жилья не находящегося в ипотеке.

Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс

Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.

Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.

Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.

Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.

Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.

Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.

Есть ли возможность вернуть задаток

В жизни могут случиться непредвиденные обстоятельства, которые помешают совершить сделку по независящим от одной из сторон причинам. Это может быть как тяжелая болезнь, так и дорожно-транспортное происшествие, несчастные случаи.

С учетом того, что деньги вручаются раньше, чем происходит сама продажа, то предварительно можно договориться о порядке его возврата в случае наступления чрезвычайных ситуаций или форс-мажора. При этом соглашение о порядке возврата задатка за квартиру должно быть в письменном виде

Второй вариант это вписать в предварительный договор купли-продажи квартиры дополнительные условия, при которых все будет возвращено. Они согласовываются предварительно и вносятся в текст.

Лучше заранее договориться и решить этот вопрос посредством мирных переговоров, чтобы потом не столкнуться с судебными разбирательствами.

Рекомендации при составлении соглашения о задатке при покупке квартиры

Приобретение недвижимости весьма серьезный процесс, к которому следует подойти ответственно. Ведь речь идет о крупных вложениях денег в недвижимость. Поэтому предварительно нужно все тщательно продумать и взвесить.

Чтобы все прошло грамотно и юридически правильно рекомендуется придерживаться следующих советов:

  1. Покупателю лучше оформить задаток, а не аванс.
  2. Вносимая сумма должна составлять не менее 50 тыс. рублей.
  3. В соглашении четко прописать условия предстоящей сделки.
  4. Деньги передаются в присутствии свидетелей.
  5. Если обязательство нарушено по вине продавца и вторая сторона не хочет возвращать финансы – следует обратиться в суд, написав исковое заявление к которому должны быть, приобщены составленные ранее документы по этому соглашению.

Когда соблюдены все формальности, шансов что сделка сорвется минимальны. В противном случае покупатель получит компенсацию потраченных средств в увеличенном размере, что тоже выгодно.

Аванс не несет таких функций и после его возврата гражданин только потеряет время, отведенное на приобретение жилого помещения.

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Задаток при покупке квартиры служит доказательством заключения сделки и обеспечивает исполнение обязательств в части купли-продажи. У него есть следующие три функции:

  • является платежным средством, поскольку выдается в счет будущего расчета;
  • когда возникает спор о самом факте заключения сделки, подтверждает этот факт;
  • обеспечивает исполнение основного обязательства по договору в случае неисполнения его лицом, которое внесло задаток.

На практике бывают случаи, когда путают аванс и задаток. Первый имеет только платежную функцию, тогда как у второго имеется еще и обеспечительная, которая гарантирует, что существующая договоренность не будет нарушена. По закону к авансу неприменимо предписание о возврате обеспечительного платежа в двойном размере.

Что нужно знать до передачи задатка

Приобретая квартиру, необходимо совершить следующие действия:

  • изучить оригиналы правоустанавливающей документации;
  • запросить расширенную выписку из домовой книги, содержащую полные сведения как о ранее зарегистрированных лицах, так и о ныне прописанных;
  • сверить технический план квартиры с фактической ее планировкой с целью выявления перепланировки, не оформленной должным образом;
  • прописать в соглашении о задатке всех, кто имеет право на квартиру, включая супруга, который может формально не числиться в документах как собственник;
  • взять выписку из Росреестра, содержащую данные обо всех правообладателях, а также о наличии или отсутствии обременений.

Правила оформления задатка

Соглашение о задатке должно заключаться только в письменном виде, дабы избежать потом споров. Это прямое требование закона.

Важно!

  1. В договоре задатка должно присутствовать подробное описание параметров квартиры, поскольку покупатель по его условиям обязуется купить именно эту квартиру, а не иную.
  2. В обеспечение исполнения обязательства продавца следует прописать возврат суммы задатка в двойном размере, если он вдруг раздумает продавать квартиру.

Оформляя задаток при покупке квартиры не нужно ничего придумывать нового, так как разработан бланк, который широко применяется при таких сделках.

Главное, что требуется – сохранить последовательность пунктов. Таким образом, правильное составление договора задатка при покупке квартиры подразумевает соблюдение его юридической формы, а также включение необходимых сведений о квартире, продавце и покупателе. Если супруг продавца не является собственником по документам, все равно требуется нотариальное подтверждение его согласия на отчуждение квартиры. В Законе указаны объекты недвижимости, на которые данное требование не распространяется.

Передача денежной суммы должна быть зафиксирована путем составления документа, содержащего паспортные данные и адреса сторон. Фиксируя задаток при покупке квартиры, следует взять за основу типовой образец расписки. Текст расписки должен обязательно содержать:

  • заголовок «Расписка в получении задатка»;
  • дату составления;
  • паспортные данные получателя в таком контексте: я, ФИО, № паспорта, кем и когда выдан, место регистрации;
  • предмет договора, то есть фразу о том, что получил задаток в сумме цифрами и прописью;
  • ссылку на сам договор задатка от такого то числа;
  • описание квартиры с ее характеристиками (адрес, площадь, правоустанавливающая документация);
  • подпись продавца.

Важно! Покупатель расписку не подписывает.

В расписке главным моментом является сумма задатка, которая должна быть прописана сначала цифрами, а затем расшифрована прописью в скобках. Пример: 100 000 рублей (сто тысяч рублей). Валюта, в которой исчисляется задаток, должна соответствовать российской валюте, если договор заключается на территории РФ. Недопустимо прописывать задаток в условных единицах или в валютном эквиваленте иностранных государств.

Практический порядок проведения задатка заключается в следующем:

  • продавец и покупатель согласовывают сумму задатка;
  • стороны обсуждают пункты договора о задатке, вносят изменения и дополнения;
  • если нет замечаний и дополнений, можно приступить к подписанию договора с расшифровкой подписи (фамилия, имя, отчество);
  • лицо, получающее задаток, ставит подпись на расписке;
  • лицо, дающее задаток, передает его путем наличного расчета или безналичного зачисления на счет.

В итоге лица, закрепившие свое намерение совершить сделку, могут обменяться контактными данными и копиями документов, которые могут понадобиться для практического завершения сделки купли-продажи.

Несмотря на то, что отпечатанная расписка удобнее в обороте, все же целесообразнее писать ее «от руки», так как рукописный текст вызывает больше доверия в случае правового спора. Почерковедческая экспертиза способна достоверно определить: кто и в каком физическом состоянии написал текст. Печатную расписку следует нотариально заверить.

Как отмечалось выше, расписку можно заготовить заранее, но подписывать ее следует непосредственно перед тем моментом, когда продавец получит сумму задатка. Обычно составление и подписание расписки о получении задатка происходит почти единовременно с передачей денег. Сам момент передачи задатка лучше засвидетельствовать с помощью двух лиц. То есть, кроме продавца и покупателя, могут присутствовать свидетели, которые так же должны подписать расписку с расшифровкой (ФИО полностью).

Подводя итог, можно выделить основное, о чем должны помнить и продавец, и покупатель. Сумма задатка не возвращается, если нарушение договора произошло по вине стороны, давшей задаток, а если договор нарушила сторона, получившая его, то сумма подлежит возврату в двойном размере. Это основной смысл задатка – быть гарантом сделки при покупке квартиры.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Читать еще:  Обучение на Штукатурамаляра в Москве на курсах дистанционно

Регистрация права собственности на квартиру: все нюансы грамотного оформления

Чтобы распоряжаться собственной квартирой, владельцу необходимо пройти процедуру регистрации права собственности на нее в законном порядке.

Задаток при покупке квартиры, или Как правильно заключить сделку

Подготовка документов для продажи недвижимости у продавца может занять значительное время, и гарантий того, что в этот период он не найдет более выгодного покупателя, нет. Если документы для продажи квартиры не подготовлены, покупку придется отложить. Чтобы убедить продавца в серьезности намерений и приостановить продажу выбранной квартиры, а также избежать рисков с изменением цены на последнем этапе сделки, надо оформить задаток за квартиру. Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, даже не все риелторы правильно его понимают и нередко путают с авансом или залогом. Поэтому перед тем, как оформить задаток при покупке квартиры, надо внимательно изучить все условия.

Суть задатка при покупке квартиры

Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.

Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.

Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток при покупке квартиры ─ акт многофункциональный:

  1. Прежде всего у него роль обеспечительная ─ стимул для должника к выполнению всех условий договора.
  2. Следующая функция – доказательная, подтверждение заключения договора.
  3. И, наконец, платежная ─ при выполнении всех условий договора задаток засчитывается в счет оплаты.

При покупке квартиры риелторы обычно сразу предлагают своему клиенту подписать соглашение о задатке за выбранную квартиру. Если сделка сорвалась по вине покупателя (в случае выбора более интересного варианта и т. д.), задаток остается у продавца. Если отказывается продавец (например, ему предложили большую сумму), он обязан уплатить первому покупателю задаток в двойном размере.

Ориентировочная сумма задатка

Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры. Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант. Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.

Если клиент до конца не определился в своем выборе, он будет настаивать на минимальном задатке, параллельно подыскивая более удачные варианты, даже если ему не хотелось бы терять деньги.

Иногда и продавец настаивает на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это возможно в случае, если изначально для привлечения покупателей цена была занижена, а теперь продавец имеет возможность продать квартиру покупателю, предложившему более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся. Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание. Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ). Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ). Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Предварительный договор купли-продажи

Кроме аванса и задатка дотошные юристы разработали еще один вариант «закрепления» соглашения между сторонами ─ предварительный договор купли-продажи. Это полноценный документ с прописанными всеми обязательствами и санкциями для нарушителей:

  • определяет срок заключения основного договора;
  • фиксирует условия договора купли-продажи (в частности, стоимость);
  • прописывает санкции, например, принудительное выполнение обязательств через суд.

Резюмируя все условия оформления задатка при покупке квартиры, можно прийти к выводу:

  • договор о задатке (скачать) заключают только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
  • условия о задатке вступают в силу только в случае госрегистрации договора, так как он может считаться заключенным только с даты регистрации;
  • при передаче задатка в расписках и документах надо четко указывать, что передаваемые деньги являются задатком. В остальных случаях, любая предварительная оплата будет считаться авансом, у которого есть и свои преимущества (не является обеспечением, а значит, в любой момент можно передумать и отказаться от сделки, требуя свои деньги.

Как и когда вносить задаток при покупке квартиры? Можно ли вернуть?

Покупая квартиру, важно правильно провести саму процедуру и подстраховаться, оплачивая задаток или аванс. К сожалению, многие люди путают эти понятия. Поэтому в процессе покупки могут возникать недоразумения. Давайте разберёмся в том, что представляет собой задаток и как грамотно его оформить.

Что такое задаток на квартиру?

Задаток представляет собой сумму денежных средств, которая передаётся покупателем недвижимости её продавцу до оформления продажи, чтобы подтвердить своё намерение приобрести имущество. При этом задаток, согласно законодательству, обязательно учитывается в общей сумме покупки.

Средства, заплаченные в виде задатка, гарантируют продажу квартиры по достигнутым договоренностям. Покупатель уверен, что недвижимость не продадут, и она будет ждать его по оговоренной цене нужное количество времени. Продавец же обретает уверенность в твёрдости намерений покупателя и прекращает поиски других.

При каких обстоятельствах прибегают к задатку на квартиру?

Есть несколько ситуаций, когда предпочтительнее оформлять именно задаток:

  • у покупателя нет необходимой суммы – задаток даёт гарантию продавцу, что покупатель найдёт недостающие деньги к нужному моменту;
  • продаваемый объект служит обеспечением банковского кредита;
  • не достаёт каких-то документов для окончательной продажи недвижимости – задаток даётся на время, достаточное для сбора недостающих бумаг;
  • временное отсутствие одной из сторон.
Читать еще:  Министерство социального развития опеки и попечительства Иркутской области

Какой задаток берут при продаже квартиры?

Размер задатка не имеет четких границ, обозначенных Законом. Сумма предоплаты может быть любой, в зависимости от договорённости сторон. Но чаще всего, платится 5-10 % от стоимости имущества или чёткая сумма, без привязки к цене (обычно в пределах 50-100 тыс. руб.).

Сроки

Законом не установлены чёткие сроки для внесения задатка. Временные рамки задатка оговариваются сторонами. Здесь, как правило, имеет значение готовность всех документов и наличие необходимой суммы для приобретения квартиры.

Можно ли вернуть задаток?

Изучив ст. 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), становится ясно, что задаток можно вернуть, если продавец:

  • передумал – причина отказа от сделки не играет роли;
  • не оплатил коммунальные долги до совершения сделки;
  • не выписал всех жильцов, зарегистрированных в квартире;
  • утаил или исказил какие-либо сведения о недвижимости;
  • нарушил условия предварительного договора;
  • не пришёл в назначенное время для оформления окончательной продажи объекта.

В этом случае приобретение имущества срывается по вине продавца, и он обязан вернуть покупателю его средства, только уже в двойном размере. Если этого не происходит, покупатель имеет право обратиться в суд и требовать положенное ему по Закону. Кроме того, согласно ст. 381 ГК РФ, сторона, сорвавшая сделку, возмещает убытки другой стороне с учётом задатка, если нет иных условий.

Как вернуть задаток:

  • известите продавца о необходимости возврата денежной суммы;
  • в случае его отказа – обращайтесь в судебные органы, ссылаясь на ст. 381 или п. 1 ст. 451 ГК РФ;
  • если же продажа аннулировалась по соглашению сторон, задаток просто возвращается в его объёме, а соглашение разрывается.

Иногда задаток передаётся риэлтору или любому другому лицу. В случае срыва продажи, посредник может отказаться возвращать деньги, ссылаясь на комиссионное вознаграждение. Здесь внимательно читайте договор – если там не указано, что задаток является комиссионным – смело требуйте возврата денег через суд.

Если продавец недвижимости – вы, обязательно при возврате денег берите с покупателя расписку о том, что задаток был ему возвращён в полном объёме. Это нужно, чтобы впоследствии не возникло каких-либо претензий к вам, как к продавцу.

Плюсы и минусы задатка для обеих сторон

У задатка есть свои плюсы:

  • заплаченные средства в виде задатка дают гарантию выполнения участниками сделки своих обязательств – ведь мало кому хочется терять свои деньги;
  • если в срыве сделки виноват продавец, покупатель получает обратно двойную сумму задатка;
  • возврат происходит именно в той сумме, в которой он был дан, без изменения его в меньшую сторону (это плюс для покупателя и минус для продавца, который платит двойную стоимость).

Что касается минусов, то они такие:

  • неправильно оформленный задаток часто квалифицируется как аванс, который положено возвращать (это минус для продавца);
  • в случае срыва продажи продавцом, он выплачивает двойную стоимость задатка;
  • в случае срыва продажи покупателем, он теряет свои деньги.

Нюансы составления предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Такой договор должен обязательно оформляться в письменном виде. При этом подписывайте его в нескольких экземплярах – по одному для каждого участника будущей сделки (в том числе и для посредника, если такой имеется). Как правильно составить предварительный договор купли-продажи, рассказывается здесь.

Договор задатка должен обязательно содержать такие данные:

  • ФИО, данные паспортов, места проживания всех владельцев квартиры, если их несколько;
  • дату подписания договора;
  • данные о продаваемом объекте – его адрес, номер в кадастре, общую и жилую площадь, полную цену продажи, другие имеющие важность данные;
  • сумму задатка – цифрами и прописью;
  • порядок передачи денег – наличными или безналом (в последнем случае, укажите с какого и на какой расчётный счёт пойдут средства);
  • сроки заключения сделки – указывайте конкретные даты, а не расплывчатые формулировки;
  • обязанности и права всех участников – в этом пункте как раз и расписываются все важные моменты, в том числе касающиеся возврата задатка;
  • события, относящиеся к форс-мажорным и как это отразится на совершении сделки;
  • дату вступления в силу договора;
  • реквизиты всех сторон;
  • подписи всех участников сделки с расшифровкой (фамилией и инициалами).

Такой договор о задатке можно составить, не привлекая специалистов, так как оно не утверждено законодательно или использовать типовую форму.

Какие документы необходимы?

Одним из этапов оформления задатка является предоставление полного пакета документов для оформления сделки, характеризующих продаваемый объект и личность продавца. Какие это документы:

  • оригиналы паспорта и идентификационного кода;
  • оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру – это может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, выписка из Гос. реестра прав на недвижимость;
  • документы, характеризующие объект продажи – к ним относятся справка БТИ, технический и кадастровые паспорта (перепроверьте их данные с правоустанавливающими документами, чтобы не было расхождений);
  • выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра налогоплательщиков);
  • справка из банка об обременении (при оформлении ипотеки);
  • документы о родственных связях (свидетельства о браке или смерти, брачный контракт);
  • данные о наличии несовершеннолетних детей и их прописке в продаваемой квартире;
  • информация об отсутствии судебных споров и тяжб по данной квартире – её можно промониторить самостоятельно в Едином реестре судебных решений.

Покупателю при оформлении задатка нужно иметь при себе паспорт и идентификационный код, свидетельства о браке или его расторжении. Ну и, конечно же, необходимую сумму денег для передачи её продавцу.

Есть ли гарантии? Нужна ли расписка?

Помимо договора о задатке, нужно составить расписку о получении средств. Она будет подтверждением того, что денежная сумма была получена. Оформляют расписку тогда, когда задаток передаётся наличными.

Расписку должен писать продавец, своей рукой, используя шариковую ручку. Это нужно, чтобы в случае проблем, экспертиза по почерку могла установить личность писавшего. Если же расписка будет распечатана с компьютера, заверьте её у нотариуса.

Пишите расписку в вольной форме и укажите в ней:

  • наименование документа, а также номер и дату договора, к которому он относится;
  • дату составления документа;
  • ФИО сторон, их полные паспортные данные и места проживания;
  • цифрами и прописью сумму задатка;
  • краткие характеристики недвижимости;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Для обеспечения финансовой безопасности заверьте при свидетелях договор задатка и расписку у нотариуса. Таким образом, эти документы будут выступать доказательством того, что продавец получил оговоренную сумму задатка. Если деньги были перечислены безналом, подтверждением оплаты считает выписка из банка.

Если же дело дошло до суда, а задаток был оформлен неверно, уплаченная сумма будет считаться авансом. При наличии расписки можно рассчитывать на возврат денег, но речь идёт только о сумме, указанной в расписке, без удвоения.

Особенности внесения задатка при покупке ипотечной недвижимости

Внести задаток реально, даже приобретая недвижимость с ипотечным кредитом. Просто в соглашении о задатке опишите порядок расчёта ипотечными средствами и другие важные нюансы.

Порядок оформления задатка такой:

  • заключите соглашение между сторонами, прописав в нём порядок распоряжения кредитными средствами;
  • известите банковское учреждение о желании произвести задаток, направив в него копию соглашения, и согласуйте с ним все условия – банк вычтет сумму задатка из первого взноса;
  • если вы покупатель – выдайте продавцу задаток;
  • если вы продавец – оформите расписку;
  • направьте в банк копию расписки.

Можно ли приобретать имущество без задатка?

Вместо задатка во время приобретения недвижимого имущества иногда оформляют аванс. Он подлежит обязательному возврату, если сделка по какой-либо причине отменяется. Также иногда люди продают квартиры вообще без всяких обеспечений тем, кому доверяют, но это исключение из правил. При заключении сделки с незнакомыми лицами всегда нужно подстраховываться.

Аванс, залог и задаток — есть ли разница?

Важно правильно понимать значение терминологии. Аванс, залог и задаток – это не синонимы предоплаты, а совершенно разные термины. В чем между ними разница:

  • задаток обязательно оформляется в письменном виде и не возвращается, если покупатель передумал совершать сделку, а если сделка сорвалась по вине продавца – он возвращает удвоенный задаток;
  • аванс возвращается полностью, независимо от того, кто передумал, и его можно оформлять без письменного соглашения, обойдясь распиской (при этом аванс не даёт гарантии выполнения сторонами своих обязательств);
  • а в качестве залога обеспечением выступают не деньги, а какое-либо имущество (например, автомобиль или ценные бумаги, вещи).

Разъяснение других сложных моментов

Подстрахуйте себя во время сделки, совершив такие действия:

  • обязательно проверьте документы на продаваемый объект – нет ли неузаконенных перепланировок, все ли данные везде совпадают;
  • не давайте задаток при отсутствии каких-либо важных документов, особенно доказывающих право собственности на квартиру;
  • убедитесь, что на продажу объекта есть согласие супруга/супруги продавца, заверенное у нотариуса;
  • проверьте, наложены ли на квартиру какие-либо ограничения (обременение) и если да, то лучше не рискуйте;
  • убедитесь, что у квартиры отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  • проверьте всех прописанных в квартире и если их несколько, пропишите в договоре требование выписать всех до совершения сделки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector