Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Актуальный вопрос изучил Верховный суд — сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный. Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды. Новое жилье — недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.

Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики — апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.

Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани. Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.

Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проголосовали за управляющую компанию. Но на этом собрании они не проголосовали за условия договора с коммунальщиками. Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось — решение так и не приняли.

Правовые аспекты ЖКХ эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»

Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд. Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет «оформленного волеизъявления собственников», а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они — не энергоснабжающая или энергосбытовая организация. А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани, но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.

По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены «для временного проживания», а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан — с понижающим коэффициентом.

Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья. В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.

В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик — управляющая компания. Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик. В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.

Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната. А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании. По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях. Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества. И эти платежи должны быть «достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии». Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица — собственник нежилого помещения в нежилом здании. Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.

В более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы

Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованны. Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.

Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20-229 по делу N А53-14205/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 10 марта 2020 г. N 308-ЭС20-229

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Квадро» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019 по делу N А53-14205/2018,

товарищество собственников жилья «Квадро» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее — общество) о возложении на общество обязанности в течение тридцати календарных дней освободить часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0082037:48 путем демонтажа дополнительной входной группы; провести демонтаж рекламной конструкции из металлопрофиля с фасадной части многоквартирного дома, привести фасад дома в первоначальное состояние в соответствии с общим видом здания путем заделки отверстий от креплений во внешних бетонных плитах, провести демонтаж конденсаторов (блоков кондиционеров), установленных на отдельно стоящей опоре, смонтированной на крыше подземного гаража, привести фасад дома в первоначальное состояние в соответствии с общим видом здания путем заделки отверстий вытяжной вентиляции, привести фасад жилого дома в первоначальный вид путем демонтажа навесных ограждений с фасада первого этажа дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Меркурьева Елена Ивановна (далее — Меркурьева Е.И.).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что из положений пункта 1 статьи 209, пункта 1 статьи 244, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу владении и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников такого имущества, а при недостижении согласия между участниками общей долевой собственности порядок пользования может быть определен путем предоставления в пользование каждому из собственников части общего имущества, соразмерной его доле.

Читать еще:  Как принять к вычету НДС при перечислении поставщику аванса

В силу части 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 166 Жилищного кодекс Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества многоквартирного дома могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В материалах дела не имеется согласия на передачу общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на безвозмездной основе ответчику. Согласия на проведение работ по изменению облика фасада, обустройству дополнительной входной группы, устройство блоков кондиционеров и размещение вывески магазина ответчик от собственников не истребовал.

Размещение имущества на фасаде дома, изменение внешнего вида фасада дома нарушает права истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 06.11.2018, проведенным уже после проведенных строительных изменений в общее имущество дома ответчиком, было утверждено согласие собственников на использование магазином «Магнит» общего имущества собственников помещений дома на условиях заключения договора аренды по цене, установленной заключением об оценке аренды.

В процессе рассмотрения спора в адрес ответчика было направлено письмо с подписанным в одностороннем порядке со стороны ТСЖ «Квадро» договором аренды на использование общего имущества от 17.01.2019. До настоящего времени договор не заключен, в связи с чем истец расценивает действия ответчика по неподписанию договора как отказ от заключения договора аренды на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, индивидуальный предприниматель Меркурьева Е.И. является собственником нежилого помещения площадью 356,6 кв. м, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, переулок Соборный, 94-а, в составе следующих комнат согласно данных поэтажного плана: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 14 и 15.

Нежилое помещение передано обществу в аренду по договору от 17.12.2009 N РосФ-1/814/09. В силу пункта 1.2 договора объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Товарищество, полагая, что общество при устройстве в арендуемом нежилом помещении розничного магазина самовольно провело работы, которые привели к нарушению архитектурного облика дома, а также незаконно использует общее имущество собственников помещений в этом доме, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другое) и ненесущие (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и другое) конструкции данного дома.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке или ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Суды отклонили довод товарищества о нарушении прав собственников общего имущества дома и необходимости получения их согласия на размещение конструкций (информационного щита с надписью «Магнит у дома» и характерных для магазина «Магнит» красно-серых панелей на фасаде дома), кондиционеров, высверливания в несущих стенах вентиляционных отверстий.

Судами установлено, что принадлежащее Меркурьевой Е.И. и используемое обществом помещение, специально предназначенное для коммерческого использования, является встроенно-пристроенным и имеет собственную фасадную часть, конструктивно выступающую от остального фасада здания (капитальной стены фасада здания), что предусмотрено его проектом.

Определением от 28.11.2018 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза-1».

Экспертное заключение содержит следующие выводы: выполненные строительные изменения не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан; монтаж наружных блоков кондиционеров произведен в металлической раме, которая установлена на перекрытии подземного гаража, и не повлек нарушений целостности общего имущества МКД; деформаций кровли не установлено; отверстия под вентиляционные выводы не повлекли потери несущей способности стен, не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан; дополнительная входная группа выполнена из витражного оконного проема путем уменьшения ранее существовавшего, при этом несущие перемычки не изменялись, несущие конструкции не затрагивались: выполненные работы не повлекли нарушение целостности МКД, не влияют на характеристики надежности и безопасности МКД, не имеют негативных последствий для жизни и здоровья граждан.

Суды указали, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи в смысле статьи 134 Гражданского кодекса. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров, приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 Гражданского кодекса, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом.

Читать еще:  Исковое заявление об установлении факта родственных отношений. образец и бланк 2021 года

Суды также обоснованно исходили из того, что Меркурьева Е.И., являясь собственником встроенного нежилого помещения и, соответственно, доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования, размещения информационных вывесок. Совершенные обществом действия произведены по согласованию с арендодателем. Спорная конструкция представляет собой вывеску и не является рекламой, поскольку содержит наименование торговой марки ответчика; вывеска с наименованием «Магнит» — товарный знак АО «Тандер».

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы товарищества собственников жилья «Квадро» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Актуальный вопрос изучил Верховный суд — сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный. Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды. Новое жилье — недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.

Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики — апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.

Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани . Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.

Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проголосовали за управляющую компанию. Но на этом собрании они не проголосовали за условия договора с коммунальщиками. Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось — решение так и не приняли.

Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд. Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет «оформленного волеизъявления собственников», а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они — не энергоснабжающая или энергосбытовая организация. А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани , но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.

По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены «для временного проживания», а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан — с понижающим коэффициентом.

Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья. В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.

В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик — управляющая компания. Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик. В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.

Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната. А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании. По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях. Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества. И эти платежи должны быть «достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии». Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица — собственник нежилого помещения в нежилом здании. Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.

Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованы. Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.

«Российская газета», федеральный выпуск №7693 (230)

Судебная практика по установлению дифференцированных тарифов на плату за содержание жилых и нежилых помещений: на что обратить внимание

До 2018 года в практике управляющих организаций был единый подход к установлению тарифа в виде платы за содержание жилых и нежилых помещений. Однако, после того, как в конце 2018 года Конституционный суд РФ высказался о допустимости неодинакового тарифа для разных категорий собственников, управленческая и судебная практика изменилась.

Модель дифференцированного тарифообразования

В соответствии с п. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.

В случае, если использование помещения осуществляется по найму, то взнос на капитальный ремонт оплачивает собственник. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (п. 4 ст. 155 ЖК РФ). Уже в данной норме заложен некий дифференцированный подход, при котором есть различие между собственниками и нанимателями: собственники оплачивают текущее содержание по полному тарифу, а наниматели – исходя из условий муниципального тарифа, отраженного в договоре социального (служебного) найма.

Читать еще:  Что такое счет 08 “Вложения во внеоборотные активы

Суды указывают на то, что наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома исключительно в том размере, который для него установлен уполномоченным органом государственной власти, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких- либо исключений из него ЖК РФ не предусматривает (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-78929/2019 от 09.07.2019 г.).

Наряду с дифференцированным тарифообразованием для собственников и нанимателей, в постановлении от 29.01.2018 №5-П, Конституционный суд РФ указал следующее:
— платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям;
— законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество, сам по себе не исключает возможность учета особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения);
— должны учитываться иные объективные обстоятельства, которые – при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме – могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Такой подход Конституционного суда РФ отчасти противоречит п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), где указано, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Однако судебная практика идет по иному пути.

Особенности судебной практики 2019-2020 гг.

Мнение Конституционного суда РФ стало использоваться управляющими компаниями и ТСЖ в качестве основы для установления на общих собрания собственников и членов ТСЖ различных тарифов для собственников жилых или нежилых помещений. В ситуации, когда дифференцированный тариф был установлен решением общего собрания, суды взыскивают повышенный (или пониженный) тариф с нежилых помещений в силу того, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, если различный тариф был установлен решением общего собрания, которое не было оспорено заинтересованным собственником (или иным лицом), то взыскание, в целом, неизбежно.

Так, решением внеочередного общего собрания собственников помещений установлен дифференцированный тариф на содержание жилых и нежилых помещений, расположенных в МКД: 19 руб. 00 коп. за 1 кв. м – для жилых помещений, 30 руб. 00 коп. за кв. м – для нежилых помещений.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал на отсутствие договора, неоказание истцом услуг по содержанию в отношении принадлежащего ответчику помещения, а также на экономическую необоснованность примененного истцом при расчете тарифа. Однако сами решения, оформленные протоколом, оспорены не были. В таком случае суд признал исковые требования обоснованными (решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-746/2019 от 10.06.2019 г.).

В другом случае суд указал, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 кв.м нежилого помещения МКД не противоречит закону (решение Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 10.06.2019 г.).

В похожем деле суд указал на то, что ТСЖ правомерно произвело расчет платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме в отношении нежилых помещений, принадлежащих ответчику, исходя из тарифа – 20 руб. за один кв. м., в том числе потому, что доказательств оспаривания решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений ТСЖ об установлении тарифов и признания его судом недействительным в материалы дела не представлено (решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2020 г. по делу № А54-8254/2019).

В другом случае государственное предприятие, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, попыталось оспорить протокол общего собрания, установивший дифференцированный тариф в двойном размере. Иск был удовлетворен, поскольку:
— при принятии решения о дифференцированном тарифе лица, участвующие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должны руководствоваться положениями статьи 10 ГК Российской Федерации, закрепляющими презумпцию добросовестного поведения участников гражданских правоотношений и разумности их действий;
— кроме того, тарифы на коммунальное обслуживание в повышенном размере установлены исключительно для государственного предприятия, а для иных собственников нежилых помещений данные требования не установлены;
— дифференциация размеров соответствующих платежей приводит к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-105302/2019 от 16.03.2020 г.).
Нужно сказать, что попытка оспорить решение общего собрания о дифференцированном тарифе не всегда способа увенчаться успехом.

Так, решением общего собрания собственников был утвержден дифференцированный тариф на эксплуатационные расходы. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы при условии использовании всего этажа одним арендатором утверждён в размере 64 руб./кв. м. Тариф на ежемесячные эксплуатационные расходы для остальных собственников /арендаторов утверждён в размере 80 руб./кв. м. Суд отказал в признании решений и протокола общего собрания недействительными, поскольку:
— истцами не представлено доказательств нарушения требований закона, в том числе существенного нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющего на волеизъявление участников собрания, нарушения равенства прав участников собрания при его проведении;
— истцами не доказана убыточность стоимости расходов по содержанию общего имущества, а также невыгодные для них условия заключения единого договора по содержанию и текущему обслуживанию общего имущества собственников нежилых помещений, не представлено доказательств того, что вышеуказанная стоимость расходов по содержанию общего имущества значительно превышает среднюю цену за содержание общего имущества в аналогичных торговых центрах;
— на момент принятия оспариваемого решения ни один из собственников не направил предложения по выбору иной компании, осуществляющей техническое обслуживание здания, не представил обоснованного расчета по перечню услуг, предложенному инициаторами собрания и утвержденному решением общего собрания (решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-5536/2019 от 04.06.2020 г.).

Тема дифференцированных тарифов – до известной степени щепетильная. В отдельных ситуациях повышенный тариф для собственников нежилых помещений (а обычно бывает именно так) действительно является необходимостью. Но в целом управляющая организация должна стремиться строиться взаимоотношения со всеми собственниками на основании экономической обоснованности и добросовестности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector