Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Улучшения отделимые и неотделимые как различить и как учесть

Неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества — что это такое?

Большинство арендаторов готовы проводить в арендованном помещении ремонтные работы, особенно если договор аренды составлен хотя бы на год и собственник согласен компенсировать все расходы.

На этой почве может возникнуть масса споров, ведь по закону все улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.

  1. Что такое отделимое улучшение?
  2. Проведением работ с разрешением и без разрешения собственника
  3. За что стоит платить, за что нет?
  4. Заключение

Что такое отделимое улучшение?

Отделимыми называют те, которые не причиняют вреда квартире и после выселения квартиранты могут забрать все с собой (вывезти, демонтировать и т.д.), чтобы сдать объект аренды в таком же состоянии, в котором он был на момент заселения.

Рассмотрим на примере: любая купленная мебель, осветительные приборы, кухонная утварь и прочее оборудование, для установки которого не нужно проводить монтажные работы и которое не требует сложных технологических решений, а его демонтаж не помешает дальнейшей нормальной эксплуатации помещения – это все можно назвать отделимым.

Теперь по полочкам, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества. Устранить их, не причинив вреда помещению, не получится.

Статья 623 ГК России гласит, что, если попытаться их убрать, это нанесет непоправимый вред объекту, его полезным качествам и свойствам. Для наглядности рассмотрим парочку примеров:

  1. по договору в пользование арендатор получил жилой дом. На протяжении срока действия данного договора он пристроил к дому веранду, что уже является неотделимым улучшением. Точно также в учет будет браться замена труб, батарей, проводки, а также проведенной перепланировки;
  2. если предметом договора аренды был автомобиль и с согласия собственника арендатор его покрасил, это тоже улучшение и отделить его нельзя;
  3. арендатор на протяжении пары лет использовал участок земли, посадив на нем несколько плодовых деревьев. Как только аренда закончится, они все перейдут в собственность арендодателя. Это ключевой момент и часто предмет споров, ведь появляется вопрос, должны ли оплачиваться все улучшения арендованного имущества из кармана собственника?

Проведением работ с разрешением и без разрешения собственника

Учет у арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества поможет доказать факт реального наличия расходов с целью получить налоговый учет по налогу на прибыль.

Если арендатор провел ремонтные работы офисного помещения или другого объекта, который относится к категории основных средств, эти манипуляции необходимо отразить в бухгалтерском учете.

По неотделимым улучшениям арендованного имущества ведется учет, если они были выполнены по согласию сторон, в дальнейшем их стоимость компенсируется.

Теперь более понятно: если выполненные работы арендодатель возмещает из своего кармана, то арендатор может указать понесенные им затраты как расходы с целью налогообложения.

Признать неотделимыми улучшениями могут:

  • достройки;
  • модернизацию и реконструкцию здания;
  • дооборудование и пр.

В п.1 ст.258 Налогового кодекса описано, что, если собственник согласен с улучшениями, но не собирается компенсировать их стоимость, все капитальные вложения амортизируются арендатором.

Начисление на амортизацию неотделимых улучшений арендованного имущества начинают с 1 числа месяца, следующего за тем, когда собственно были выполнены работы.

За что стоит платить, за что нет?

Как отмечено выше, ст. 623 ГК РФ регламентирует порядок расчетов за выполненные неотделимые улучшения и гласит, что компенсация арендатору полагается, только если изменения были выполнены с согласия владельца. Если же мнение арендатора не учитывалось, то платить или не платить компенсацию он может решить сам.

С целью компенсации расходов сперва придется доказать факт осведомленности, пользуясь такими аргументами:

  1. показания свидетелей со стороны могут послужить доказательством того, что между сторонами была заключена договоренность. Они же могут подтвердить факт совместного выполнения улучшений;
  2. фото и видео разговора сторон о проведении работ тоже могут стать аргументом;
  3. письменное соглашение. Самый надежный вариант, который поможет защитить интересы обеих сторон. В дополнение к основному договору составляется соглашение, в котором прописывается объем работ и сумма, в которую они оцениваются.

Под получением компенсации подразумевается уменьшение ежемесячного арендного платежа на сумму понесенных расходов или же арендатор проводит улучшения на денежные средства владельца.

На документе сторонам стоит еще раз проставить свои подписи. Если деньги будут переданы распиской, то в ней указывается, как именно совершат платеж, чтобы в будущем между сторонами не возникало споров по поводу якобы просроченной платы за аренду.

Если же в договоре аренды уже прописано право арендатора проводить улучшения без необходимости уведомлять об этом собственника, то порядок возмещения затрат в такой ситуации оговаривается отдельно.

Обязательно стоит указать, каким образом (наличными или по безналу) будут переданы средства или может быть стороны решили выбрать иной законный метод.

Заключение

Провести отделимые или неотделимые улучшения в помещении можно на основании заключенного договора аренды. Условия выполнения этих манипуляций оговариваются еще на этапе заключения сделки, по желанию сторон их закрепляют в документе.

В таком случае порядок возмещения трат тоже должен быть описан или же будет считаться, что компенсация арендатору не полагается.

Читать еще:  Акт приема-передачи автомобиля в аренду. образец заполнения и бланк 2021 года

Всероссийский юридический портал Юристы.ру

Законодательная база

Договор аренды имущества составляется между арендодателем (собственником) и арендатором (пользователем). В этом документе прописаны права и обязанности обеих сторон. Общие положения и правила аренды основных средств регулируются Гражданским кодексом РФ.

Расходы на капитальный ремонт берет на себя собственник, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, необходимый для поддержания объекта в исправном состоянии. Арендатор несет и издержки на содержание арендованного имущества в процессе эксплуатации.

В ст. 623 ГК РФ введены такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды. Улучшения, произведенные арендатором и отделимые от основного средства без его разрушения, определяются, как отделимые. После завершения работ изменения становятся собственностью арендатора.

В течение действия аренды расходы учитываются им как объекты ОС или оборотные активы. По окончании срока действия договора аренды он распоряжается ими по своему усмотрению.

Неотделимыми улучшениями считаются изменения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Такие изменения, как неотъемлемая часть основного средства, являются собственностью арендодателя.

Условия осуществления неотделимых улучшений

При производственной необходимости и при длительных сроках договора арендатор может произвести в арендуемом помещении:

  • дооборудование;
  • достройку (пристройку);
  • реконструкцию;
  • модернизацию.

Например: пользователю необходимо соорудить грузовой лифт при складских помещениях, заменить тепловые и канализационные сети, прорубить дополнительные дверные проемы.

Это можно сделать на следующих условиях:

Арендодатель дает разрешение на изменения и компенсирует арендатору расходы. В этом случае должно быть составлено дополнительное соглашение к договору аренды или отдельный договор, где будут согласованы объемы работ, сроки и стоимость. Расходы должны быть обоснованными и подтвержденными документально.

Передача оформляется приемо-сдаточным документом. Собственник может принять улучшения по выполнению работ или при возврате помещения по окончанию срока аренды. В первом случае арендатор в бухгалтерском учете проводит эту операцию, как выполнение работ для арендодателя собственными силами или с привлечением субподрядчика.

В налоговом учете реализация таких работ производится в соответствии с системой налогового учета, применяемой юридическим лицом. Расходы на создание неотделимых улучшений участвуют в расчете затрат.

Арендодатель в этом случае фиксирует в своем БУ модернизацию основных средств с увеличением их первоначальной стоимости. В НУ эта операция также отражается так, как требует используемая налоговая система (ОСНО, УСН).

Если улучшения сдаются собственнику при окончании срока аренды, арендатор фиксирует в своем балансе новое основное средство на период с ввода в эксплуатацию и до даты сдачи-приемки.

Амортизация этого объекта за данный период начисляется по нормам, зависящим от срока полезного использования. Передача новому собственнику проводится как реализация собственных ОС по остаточной стоимости. Арендодатель принимает объект так же, как в первом случае. Возвращение затрат арендатору производится по договоренности сторон:

  • перечислением денежных средств на его счет;
  • учетом стоимости улучшения в расчетах за аренду.

Арендодатель согласен на улучшения без возмещения затрат на них. Отличие данной ситуации от вышеизложенного в том, что пользователь помещения проводит в своем учете безвозмездную передачу неотделимых улучшений, созданных за счет собственных средств.

Стоимость передаваемого объекта может быть первоначальной или остаточной, это зависит от оговоренного сторонами срока сдачи (сразу после выполнения работ или по окончанию срока аренды).

У принимающей стороны возникает внереализационный доход, принимаемый к расчету по налогам. Если юридические лица являются плательщиками НДС, то передающая объект сторона начисляет на безвозмездную реализацию НДС к выплате. При получении счета-фактуры арендодатель может взять сумму НДС в зачет.

Арендодатель не согласовывает создание неотделимых улучшений. В данной ситуации арендатору не стоит ждать покрытия своих расходов.

При возврате помещения собственник вправе потребовать приведения объекта в первоначальный вид, что приведет к существенному увеличению затрат арендатора. В случае согласия собственника принять помещение с изменениями, дохода, участвующего в налоговых расчетах у него не возникает. Арендатор списывает затраты за счет нераспределенной прибыли.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Арендатору, как и арендодателю стоит знать, что такое отделимые и неотделимые улучшения.

И полагается ли арендатору возмещение стоимости за произведение данных улучшений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Неотделимые улучшения арендованного имущества: что это такое?

Перед тем, как получить ответ на этот вопрос, нужно уяснить, в чем характерное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

На сегодняшний день, законодательная база Российской Федерации трактует понятие отделимых улучшений, как тех, которые могут быть изъяты, не причинив материальной порчи имущества арендодателя. Проще сказать, эта категория предполагает все виды улучшений по облагораживанию и повышению уровня комфорта проживания в данном жилье, которые произвел арендатор, и которые он может забрать с собой по истечению договора аренды данного жилья. Стоит отметить, что по договору аренды, арендатор должен вернуть его законному владельцу в том состоянии, в котором жилье было принято им в аренду (конечно же, с учетом уровня, оговариваемого в договоре износа). К списку таких улучшений можно отнести: покупку мебели, приборов освещения, установку кондиционера или бойлера (если они не изменят первоначальный вид арендованного помещения и не потребуют сложного демонтажа впоследствии).

Читать еще:  Консультация юриста Основания для отказа в продлении контракта

Но, существует и перечень таких улучшений, устранение которые невозможно без причинения вреда арендуемому имуществу. Эти улучшения и называются – неотделимые. Насчет таких улучшений российским законодательством предусмотрена специальная статья № 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой четко прописано положение о том, каким образом разрешается вопрос о возмещении затрат арендатору на проведенные неотделимые улучшения арендованного имущества. Все положения закона прописаны четко и доступно, поэтому, позаботьтесь об ознакомлении с ним перед тем, как заключать договор аренды.

Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения? Читайте здесь

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Чтобы полностью вникнуть в суть содержания статьи №623 ГК РФ приведем несколько аналогичных ситуаций.

  • Ели вы взяли в аренду частный дом и приняли решение пристроить к нему небольшую веранду, то вы произвели неотделимые улучшения арендованного имущества. Все постройки, выполненные вами в течение срока аренды жилья, по истечению действия договора аренды перейдут в собственность к арендодателю.
  • Если вы высадили плодово-ягодные деревья или кустарники на арендуемом участке садоводческого кооператива, то эти насаждения перейдут во владение арендодателю по истечении срока аренды этого участка.
  • В аренду вами был взят автомобиль. При решении его покраски, вы получили от владельца авто согласие. В этом случае, покраска автомобиля так же считается неотделимым улучшением.
  • Все трубы, система вентиляции, электропроводка, дверные и оконные проемы, которые вы обновили за свой счет – неотделимое улучшение арендованного имущества. По окончанию действия договора аренды, все это перейдет в собственность арендодателя.

Полагается ли возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества?

Очень часто решение этого вопроса приводит к конфликтным ситуациям между нанимателем и владельцем жилья. Все потому, что арендатор не удосужился ознакомиться с действующим законодательством, статьей № 623 ГК РФ, в которой доступно изложены все положения, относительно разрешения данного вопроса.

В том случае, если неотделимые улучшения проведены без согласия арендодателя, то расходы могут быть возмещены только по усмотрению владельца имущества.

В каких случаях компенсируется стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества?

Не стоит рисковать своими средствами, не заручившись согласием владельца недвижимости на проведение улучшений жилья. Но, эта палка о двух концах. Как же впоследствии доказать, что вы получали это соглашение о неотделимых улучшениях? В этом случае стоит рассмотреть следующие варианты:

  1. Свидетельские показания. В том случае, если решение конфликта дойдет до судебного разбирательства, показаний этих свидетелей будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить сам факт такого разговора, который состоялся между арендатором и владельцем имущества. Свидетели станут подтверждением даже проведения работ по неотделимым улучшениям арендуемого жилья.
  2. Фото и видеодоказательства. Нелегко предположить, каким образом будет произведена съемка на камеру телефона или видеокамеру процесса обсуждения проведения неотделимых улучшений. Но, если вам удалось произвести такую видеосъемку, то согласно российскому законодательству, она будет включена в доказательную базу.
  3. Заключение письменного соглашения. Это самый действенный вариант. Перед тем, как производить какие-то либо улучшения в арендованном жилье, не поленитесь заключить дополнительное соглашение к уже действующему договору аренды. В этом соглашении обязательно нужно прописать виды работ, которые вы планируете выполнить, а также количество денежных средств, которые будут потрачены на материалы.
  4. Фактическая компенсация расходов арендодателем. Договориться о возмещении затрат арендатора на этот вид улучшения жилья можно и в другой форме – за счет уменьшения ежемесячной арендной платы. В график ежемесячных оплат вы вместе с арендодателем вносите поправки и заверяете их своими подписями. Данные действия являются самыми распространенными формами проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.

Можно ли предусмотреть в договоре аренды право арендатора на неотделимые улучшения имущества?

Существует еще одна возможность производить такие улучшения жилья за счет его владельца. Для этого, их стоит прописать в договоре. В этом документе все проводимые работы, оплаченные арендатором, оговариваются. Если владелец недвижимости соглашается возместить потраченные нанимателем жилья средства, то нужно указать в договоре, когда и как они будут возвращены и компенсированы арендодателем. Можно так же указать и форму, в которой они буду компенсированы.

Вышеизложенная информация должна привести будущего арендатора к мысли о том, что все возможные неотделимые улучшения, необходимость в которых может возникнуть в период аренды, должны согласовываться с арендодателем еще до самого заключения договора на аренду его имущества. Обсудите с ним сложившуюся ситуацию и придите к обоюдному согласию. А если вы уже произвели неотделимые улучшения арендованного имущества и поставили владельца имущества перед фактом, то прибегайте к мирному решению проблемы. Следует понимать, что в случае отказа компенсировать ваши расходы, законодательная база вся на стороне арендодателя.

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Таким термином обозначаются все работы по модернизации и дооборудованию объекта недвижимости, достройке, монтажу лифтового и другого оборудования. Такое техническое дооснащение объекта разделяется на отделимое и неотъемлемое. В первом случае выполненные изменения можно легко демонтировать без утери целостности объекта. Неотделимое изменение – это работы по модернизации, дооборудовании, достройке, монтажу нового оборудования.

Неотделимыми улучшениями, согласно ст. 623 ч. 2 действующего законодательства на 2017 год, являются те изменения, которые полностью отвечают следующим критериям:

  • не подлежат изъятию, так как они могут повредить целостность объекта, принадлежащего арендодателю;
  • все изменения были выполнены за счет арендатора;
  • все изменения были выполнены при условии предварительно заключенного соглашения, зафиксированы документально.

Что такое неотделимые нарушения?

В отличие от обычного или капитального ремонта, усовершенствования требуются для поддержки имущества в рабочем состоянии, улучшения его эксплуатационных свойств. Это повышает ценность имущества. Все проводимые улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, обладающие существенными различиями:

  1. Отделимые. Их можно без особых проблем снять, при этом никакой порчи или нарушения целостности не произойдет. Подобные улучшения включают в себя установку кондиционеров, холодильного оборудования, систем видеонаблюдения и другие подобные работы.
  2. Неотделимые. В таком случае изменения нельзя отъять от имущества без его порчи нельзя. Это установка лифтового оборудования, систем вентиляции, модернизация здания, реконструкция, дооборудование и другие работы.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть компенсирована арендодателем в таких случаях:

  • если это указано в договоре аренды;
  • если ссудодатель заранее дал свое согласие на осуществление таких улучшений, но не оговорил, за чей именно счет они будут производиться.

В остальных случаях стоимость не компенсируется, в некоторых ситуациях арендатор должен привести объект в прежнее состояние, при этом осуществляется это за его счет.

Если планируются подобные работы, необходимо предварительно согласовать их с арендодателем, желательно оформить это в письменной форме. Если согласие получено, то в приложении к договору аренды следует предоставить такие условия:

  • описание улучшений с полной сметой работ и материалов, используемого оборудования;
  • данные, за чей именно счет производятся работы;
  • стоимость произведенных улучшений, срок полезного использования нового имущества;
  • порядок компенсации затрат.

При окончании срока действия договора аренды и при условии возмещения затрат на их выполнение, из общей суммы средств вычитается амортизация для всех неотделимых улучшений арендованного имущества. Таки условия и необходимо прописать заранее, оформить в письменной форме, что позволяет в дальнейшем избежать множества неприятных ситуаций и проблем.

Специального учета для улучшений нет, это больше оценочный критерий, который включает в себя ряд принятых работ – достройка, капитальный ремонт и реконструкция, переустройство и много другое. При этом после окончания срока аренды из стоимости изменений вычитается амортизация всех неотделимых улучшений для арендованного имущества.

К неотделимым улучшениям, согласно принятым критериям, можно отнести:

Вид улучшенийПорядок и особенности выполнения работ
ДостройкаЭто действия, при которых к основной части здания присоединяются новые части и пристройки. При этом все дополнения являются неотъемлемой частью общей конструкции, имеют общие инженерные сети, входы.
Реконструкционные работыПозволяет восстановить сооружение.
Работы по модернизацииЭто полное обновление объектов, подлежащих амортизации.
ПереустройствоИзменения, перенос инженерных сетей.
Капитальные работыВыполнение полномасштабного ремонта, который может сопровождаться перепланировкой, монтажом отопительного оборудования, лифтов, систем вентиляции.
Установка охранных, пожарных систем, видеонаблюденияНеобходимо для обеспечения требуемых условий по безопасности.
Санитарно-эпидемиологические работыЭто комплекс действий, связанный с обработкой помещений для ведения определенного рода деятельности (продуктовые магазины, склады, салоны, медицинские учреждения).

Что такое дооборудование?

Могут ли такие работы выступать примером неотделимого улучшения? Да, подобные работы можно считать неотделимым улучшением, если было произведено присоединение к объекту недвижимости дополнительных элементов. Кроме того, неотделимым имуществом будет считаться тот объект, для которого был выполнен ряд следующих работ:

  • установлены отсутствующие ранее системы отопления;
  • выполнен монтаж специальных сантехнических средств, необходимых для использования инвалидами и другими лицами с ограниченной способностью к передвижению;
  • при установке лифтового оборудования, подъемников для грузов, товаров, стройматериалов;
  • выполнены подготовительные мероприятия для ввода и подключения инженерных систем, включая водопровод, канализацию и прочие;
  • проведены работы по строительству бассейнов.

Случаются ситуации, при которых арендатор не согласен оставить улучшения, в этом случае он обязан самостоятельно демонтировать их без повреждения основного объекта. Если изменения останутся в собственности арендодателя, то он должен компенсировать стоимость улучшения. При из общей цены должна быть вычтена амортизационная стоимость.

При досрочном расторжении договора арендодатель имеет право требовать восстановления первоначального вида недвижимости или компенсации, размер которой будет достаточным для устранения последствий изменений.

При согласовании всех изменений по неотделимым улучшениям необходимо соблюдать перечень таких действий:

  • предварительная подготовка;
  • проведение оценки переоборудования;
  • реализация проекта.

Комплекс работ по проведению улучшений необходимо зафиксировать в письменном виде и правильной форме, чтобы документ имел силу. Если не оформить все в установленной форме, то в дальнейшем можно проведенные изменения уже не доказать. Такие документы не будут иметь силы в суде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector