Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Как купить долю в квартире

Приобретение доли в квартире – один из самых сложных и неоднозначных видов операций с недвижимостью. В этой публикации мы постараемся изложить наиболее важную информацию, касающуюся обозначенного вопроса. Каковы недостатки и преимущества покупки доли в квартире, на что стоит обратить внимание перед проведением сделки, можно ли впоследствии стать полноправным и единственным владельцем жилого объекта, находящегося в долевой собственности – узнайте прямо сейчас.

В чем смысл покупки доли в квартире?

  • Получение постоянной прописки.
  • Вложение средств.
  • Приобретение бюджетной жилплощади для реального проживания.
  • Планы на дальнейший выкуп остальных долей.

Покупка доли в квартире – легальный и относительно недорогой способ получить прописку в нужном городе. При этом размер доли никоим образом не влияет на возможность оформить официальную регистрацию.

Как вложение средств, подобный шаг тоже имеет смысл. Дальновидные и расчетливые люди становятся собственниками долей в квартирах, надеясь позже выгодно продать жилье целиком, задешево выкупив остальные его части.

В более редких случаях мера нацелена на приобретение места непосредственного проживания, со всеми «вытекающими» прелестями совместного бытия.

Что касается последнего пункта, то здесь также присутствует расчет заполучить жилье по цене значительно ниже рыночной. Пусть и не сразу, а спустя время, в течение которого остальных совладельцев удастся уговорить на продажу их долей. Кстати, о цене.

Стоимость доли в квартире

Исходя из реалий, стоимость доли в квартире составляет не более 30% от рыночной стоимости количества квадратных метров, рассчитанных на ее объем. Для примера, цена одной трети квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, находящейся в общей собственности, составит не 2 миллиона (6 разделить на 3), а всего лишь 400 – 600 тысяч рублей, в зависимости от расположения, квадратуры, планировки, состояния жилья и дома, в котором она находится.

Если планировка и общая площадь квартиры способствуют ее делению на зоны, приемлемые для более-менее комфортного проживания всех сособственников, цена может увеличиваться, и наоборот. Однако слишком низкая стоимость доли в квартире должна насторожить – вероятно, соседство в ней ждет такое, что проблем не оберешься долгие годы. На этой ноте перейдем к негативным факторам приобретения доли в квартире.

Возможные проблемы и риски

На самом деле, «подводные камни» покупки доли в квартире есть, и они существенны. Один из основных – невозможность выделить и закрепить за совладельцем конкретную материальную часть объекта. Приобретая долю в квартире, вы покупаете не комнату или ее определенную часть, а всего лишь «виртуальную» цифру с дробью, конвертировать которую в квадратные метры можно будет только путем соглашения всех владельцев имущества. А при отсутствии возможности достигнуть консенсуса – в судебном порядке. Причем в ходе определения части недвижимости каждого совладельца судья будет учитывать массу нюансов: наличие у жильцов несовершеннолетних детей, иждивенцев, альтернативного места для проживания. Не исключено, что более удобная, просторная, выгодная в каком-либо отношении комната достанется вашему соседу, обладающему долей такой же величины, что и вы, а то и меньшей.

Жизнь в квартире, находящейся в общей собственности, еще сложнее, чем, скажем, в коммуналке, где жильцы все-таки имеют «неприкосновенное» личное пространство. Даже составив письменное соглашение, кто и где будет располагаться, какие границы не пересекать, не стоит расслабляться – оно будет упразднено со сменой любого из сособственников. И процесс «отвоевывания территории» придется начинать заново.

Без согласия совладельцев нельзя ни поселить, ни прописать кого-то на своей части жилья (даже если это ближайшие родственники, члены семьи). Для осуществления таких целей необходимо изначально, при оформлении права собственности, дополнительно дробить свою долю на тех людей, кого вы желаете видеть рядом в квартире, или кого нужно зарегистрировать в ней.

Значимым риском покупки доли в квартире выступает тот факт, что вы в каком-то смысле попадаете в зависимость от будущих совладельцев. Вы не можете, не получив согласие соседей или не поставив их в известность, совершать какие-либо действия со своей частью имущества (сдать в аренду, сделать ремонт и прочее). Даже продать тому, кому пожелаете – предварительно необходимо предложить выкупить долю совладельцам недвижимости, ведь закон наделил их преимущественным правом покупки. Только имея на руках письменные отказы от покупки доли на установленных вами условиях от сособственников квартиры (известить их нужно не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения сделки), вы вправе продать свою часть постороннему лицу.

Некоторые идут на хитрость: составляют договор дарения и на его основе передают долю новому хозяину, якобы бесплатно (эта операция не требует согласия совладельцев жилья). Однако такая сделка может быть признана ничтожной, при инициировании судебного разбирательства недовольными соседями. В подобной ситуации рискует остаться в убытках и продавец, и покупатель доли в проблемной квартире.

Вообще, планируя купить долю в недвижимом имуществе, крайне важно изучить особенности взаимоотношений между сособственниками, спрогнозировать, как они скажутся на вас лично, если вы примкнете к дружному или не очень коллективу. Удостовериться, что продавец реализует ее, обладая официальными отказами от приобретения доли «первоочередниками». Помимо рассмотрения технических параметров, локации интересующего объекта, следует определить, позволит ли приобретение доли в нем реализовать поставленные цели, получить ожидаемые преимущества.

Преимущества доли в квартире

Главным преимуществом покупки доли в квартире является возможность решить жилищные, регистрационные проблемы с минимальными затратами. Финансовый аспект был и остается одним из самых весомых при выборе жилья.

Имея долю в квартире, необязательно проживать там – это доступный вид надежной инвестиции, для подстраховки на все случаи жизни. К тому же, с перспективой получения неплохой прибыли, если в дальнейшем удастся выкупить доли других совладельцев. Потратив намного меньше денег, чем при покупке обычной «целой» квартиры, вы станете единоличным собственником полноценной единицы недвижимого имущества. Как это сделать – читайте дальше.

Скупка долей в квартире

Выкупить доли в квартире других собственников проще всего по их согласию. Путем переговоров, обсуждения обоюдовыгодных вариантов сделки реально заручиться поддержкой людей, которые изначально не были настроены расстаться со своей частью недвижимости. Главное – найти эффективные точки воздействия, основанные, чаще всего, все на том же финансовом интересе. Например, предложите соседям за их доли чуть больше, чем они стоят на самом деле. Став полноправным хозяином жилья, привлекательность которого сразу же возрастет (а с ней и позиции на рынке, ликвидность), вы не останетесь внакладе.

В противном случае, ничего не получится. Если только вы не намеренны «выйти на тропу войны», а на войне, как известно, все средства хороши, даже не слишком чистоплотные. Не секрет, что иногда скупка долей в квартире происходит с применением морального прессинга соседей, посредством «подключения» профессиональных рейдеров. Но это ведь не о нас с вами, верно? Тем более, и законодательство четко определило: выкуп долей недвижимости, находящейся в общей собственности, против воли совладельцев, неправомерен.

Действуя по закону, можно инициировать выкуп по принуждению через суд, но только в отношении тех сособственников, которые имеют незначительные доли, и не проявляют заинтересованности в жилье. То есть, не появляются там, не зарегистрированы по адресу объекта, не платят коммунальные платежи и т.д. Изучив подробности дела, суд может обязать их продать свои доли другим совладельцам.

Читать еще:  Сравнительный перечень старых и новых кодов операций по НДС

Если к этому моменту раскрытия темы вас все еще интересует покупка доли в квартире, самое время узнать порядок проведения операции.

Как купить долю в квартире: этапы сделки, какие нужны документы

Перед тем как купить долю в квартире, необходимо не только изучить ситуацию, царящую в ней, изнутри. Убедитесь в юридической чистоте объекта, дееспособности продавца (не состоит ли он на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере), проверьте всю документацию. К моменту подписания договора купли-продажи должны быть подготовлены следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ (свидетельство права собственности);
  • свидетельство госрегистрации права собственности на долю в квартире (если оно выдано до июля 2016 года, в связи с поправками в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 03.07.2016 года);
  • выписка из ЕГРП;
  • письменное заявление от уже существующих совладельцев об отказе от права первоочередной покупки доли;
  • расширенная выписка из домовой книги с указанием всех проживающих в квартире лиц;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца на проведение сделки, если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом.

Помимо вышеуказанного перечня, понадобятся паспорта и ИНН всех участников процедуры. Людям, не владеющим определенными знаниями в юриспруденции, целесообразно подключить к процессу специалистов. Профессиональные агенты по недвижимости проверят наличие и подлинность документов, нужных для оформления купли-продажи доли в квартире, оценят реальные перспективы сделки, выявят вероятные сложности.

Если все документы готовы, можно обсуждать способы расчета, назначать день подписания договора купли-продажи. Его составление также лучше доверить профессионалу. После заключения сделки и регистрации права собственности нового владельца доли недвижимого имущества происходит полный взаиморасчет сторон.

Важный момент: с 15 июля 2016 года законом отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе, повторных). Проведение регистрации в Росеестре сделок с недвижимостью удостоверяется специальной надписью на документе, отражающем суть операции. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из ЕГРП (в электронном варианте также).

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире является сделкой гражданско-правового характера, в результате которой поступает во владение не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности. Такие сделки предусмотрены российским законодательством, могут быть выгодны ее участникам, а могут доставить много хлопот и неприятностей.

Покупка доли в квартире дает возможность минимизировать расходы при разрешении жилищного вопроса. Доля приобретается со следующими целями:

  1. Для проживания.
  2. Вложение свободных денежных средств в недвижимость (в этом случае долю).
  3. Разрешение проблем с регистрацией по месту жительства.
  4. Приобретение всей квартиры в перспективе.

Намереваясь приобрести долю в квартире, человек располагает определенной суммой, чтобы не прогадать с ценой, нужно вначале изучить предложения, имеющиеся в данный момент на рынке недвижимости, понять, как складывается цена доли. Она не может быть равна ее соотношению к площади всей квартиры. При рыночной цене на квартиру в 3 миллиона рублей, одна третья часть квартиры стоит не 1 миллион рублей, а значительно меньше. Этому есть объяснение.

На цену доли влияет планировка квартиры. В том случае, если размер доли соответствует площади изолированной комнаты, цена немного повышается, если же доля продается в квартире с проходными комнатами или в однокомнатной квартире, цена понижается. Важно, что даже при наличии у продавца документально подтвержденного порядка пользования квартирой, где четко прописано его право на какую-то определенную комнату, после отчуждения доли этот документ теряет силу.

Порядок совместного пользования квартирой новым собственником и соседями устанавливается заново по взаимному согласию. Если согласия достичь не удается, то порядок пользования помещением устанавливает суд. Судебные тяжбы длительны, кроме того, суд может помимо размера доли принять во внимание состав семьи, и при равных долях большая по размеру комната отойдет в пользование собственнику с детьми.

Законодательство позволяет выделять доли в натуре. В квартире сделать это практически нереально. Разделить на доли возможно дом, поскольку там проще соорудить отдельные выходы, кухни и санузлы. Доля в доме всегда стоит дороже такой же доли в квартире.

Проблемы с соседями могут возникнуть из-за желания нового владельца доли зарегистрировать в квартире членов своей семьи, поскольку без разрешения соседей сделать это не удастся. Проживать в квартире лица, не являющиеся собственниками, могут только с согласия всех сособственников. Лучше всего сразу оформить право собственности на всех членов семьи.

Нужно понимать, что в некоторых случаях сособственники могут создавать препятствия для продажи доли и затем для вселения в квартиру нового соседа, что тоже скажется на цене доли.

Правило о преимущественной покупке

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, намереваясь продать свою долю в праве общей долевой собственности третьему лицу, собственник обязан уведомить о своем решении остальных сособственников и предложить им купить долю первыми, поскольку они обладают преимуществом перед другими покупателями по приобретению доли.

Сособственники должны получить уведомление непременно в письменном виде, после чего у них имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли (желательно, чтобы они были удостоверены нотариусом) покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю.

При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе оспорить сделку, органы росреестра откажут в регистрации перехода права собственности.

В том случае, если владелец отчуждаемой доли не может надлежащим образом уведомить всех сособственников о факте продажи, он может предложить покупателю вместо договора купли-продажи заключить фиктивный договор дарения.

На сделки, связанные с дарением долей, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ не распространяются. Фактически, такая сделка будет являться притворной, может быть оспорена другими сособственниками. В случае расторжения такого договора покупателю будет сложно вернуть уплаченные за долю деньги.

Во всем остальном сделка по приобретению доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры.

Необходимый пакет документов

Перед визированием договора купли-продажи доли в квартире покупатель должен настаивать, чтобы у продавца на руках были следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на объект отчуждаемого недвижимого имущества. Этот документ содержит информацию обо всех сособственниках, о наличии (либо отсутствии) обременений и наложенных арестов. С помощью выписки можно убедиться в достоверности данных, прописанных в свидетельстве о праве собственности.
  2. Справка обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. В том случае, если квартира приватизировалась, необходима справка о тех лицах, которые были зарегистрированы в квартире во время приватизации, но не пожелали принимать в ней участие, поскольку эти люди до своей смерти будут обладать правом проживания в этой квартире независимо от смены собственников. Выселить такого человека невозможно даже по решению суда либо нужно выплачивать ему компенсацию, невзирая на то, что собственником он не является.
  3. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  4. В подлинниках свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (договор мены, дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, судебное решение).
  5. Письменное согласие органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему). В том случае, если при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, его права будут нарушены, он сможет оспорить сделку при достижении совершеннолетия. Срок давности по таким сделкам начинает течь именно с совершеннолетия ребенка.
  6. Согласие на продажу доли в квартире, выданное супругом продавца в письменной форме, нотариально удостоверенное. При отсутствии такого документа в регистрации перехода права собственности на долю будет отказано. Приобрести жилье покупатель сможет без разрешения своего супруга.
  7. Нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (если вместо продавца в сделке участвует третье лицо). Желательно постараться проверить в нотариальной конторе по месту выдачи доверенности ее подлинность, а также выяснить, не отозвана ли она на день сделки. Если в доверенности не прописано право третьего лица на получение денег, то рассчитываться с ним нельзя.
  8. Справка о дееспособности продавца. В тех случаях, когда продавцом является пожилой человек либо пьющий, употребляющий наркотические средства, лучше всего попросить у него справку из психиатрического диспансера о его психическом здоровье и дееспособности.
Читать еще:  Образец уведомление о переходе на эффективный контракт 2021

Алгоритм действий при покупке доли в квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

На этом этапе следует учитывать, что аванс не должен превышать 20 процентов от цены доли, если в дальнейшем сделка заключена не будет, большую сумму аванса вернуть трудно.

В этом документе обязательно нужно прописывать все важные условия будущей сделки: предмет сделки, правоустанавливающие документы, цену, дата подписания основного договора купли-продажи.

Кроме того, именно в этом договоре нужно зафиксировать сроки передачи имущества покупателю, обязанность продавца снять с учета зарегистрированных лиц, погасить задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам, выполнить требования 250 статьи Гражданского кодекса РФ.

Заключение основного договора купли-продажи доли и расчет с продавцом

Перед расчетом с продавцом и подписанием необходимых документов следует тщательно изучить проект договора купли-продажи, получить по поводу него консультацию опытного юриста. Нужно проследить, чтобы в договоре была указана реальная цена, что будет важно при получении налогового вычета, а также в случае расторжения договора.

При фактической передаче имущества покупателю составляется акт приема-передачи. В нем прописывается состояние квартиры, наличие либо отсутствие взаимных претензий.

Передачу денег продавцу нужно фиксировать в договоре и в расписках. Деньги лучше всего держать в кредитном учреждении, снимать в банке в момент подписания договора и расчета с продавцом.

После расчета и подписания договора продавец и покупатель вместе должны явиться в отделение Росреестра и подать заявления на переход права собственности. Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий.

При расчетах с продавцом можно воспользоваться банковской ячейкой. В этом случае продавец может получить деньги только после регистрации перехода права собственности.

Если приобретение доли в квартире происходит при посредничестве агентства недвижимости, в договоре с риелторами об оказании услуг по поиску объекта необходимо зафиксировать стоимость услуг агентства, сроки исполнения обязательств, ответственность исполнителя за пороки сделки.

Подводные камни при купле-продаже ипотечной квартиры: четыре способа безупречно оформить сделку

23 августа 2021 7:00

Ипотечную квартиру продать несколько сложнее, чем ту, которая куплена на собственные деньги. Главная трудность — с жилищем ничего нельзя сделать без согласия банка, где брался ипотечный кредит и в залоге у которого теперь находится квартира. Но в этом, как говорят эксперты, могут быть и плюсы: сделки при участии банка считаются более надежными.

Специалисты называют несколько ходовых схем продажи жилья, по которому еще не выплачена ипотека. Какая из них предпочтительнее, зависит от конкретной ситуации.

Вариант 1. Найти деньги и досрочно погасить ипотеку

Этот путь выглядит самым простым. Закрыть кредит, снять ипотеку — а потом заключать сделку по продаже квартиры самым обычным образом, не спрашивая на это разрешения у банка.

— После погашения кредита банк либо самостоятельно снимет залог, либо передаст клиенту закладную для погашения записи в Росреестре. С момента погашения записи о залоге клиент беспрепятственно может продать квартиру, — поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Просто-то просто, но обычно возникает совсем непростой вопрос — а где взять деньги, особенно если остаток долга велик?

Возможный, хотя не слишком выгодный вариант — оформить потребительский кредит, за счет него погасить ипотеку, а получив деньги с покупателя – погасить потребительский кредит.

— У некоторых банков даже есть специальные программы для погашения основного долга для снятия обременения при продаже квартиры. Иногда сами агентства недвижимости предлагают для этих целей займы, — говорит гендиректор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова. — Но во всех этих случаях есть риск, что сделка сорвется и квартира не будет продана, а новый покупатель не придет.

И вы в итоге окажетесь с долгом, по которому предстоит расплачиваться на куда более неподъемных условиях, чем по ипотеке.

Вариант 2. Закрыть долг за счет средств покупателя

Механизм похожий: сначала гасится ипотека и снимается залог, а потом оформляется сделка. Но кредитором выступает тот человек, который хочет купить квартиру, — если у него «живые» деньги, и он сам не собирается брать ипотеку.

Этот вариант рискован прежде всего для покупателя. Он вносит немаленькую сумму до сделки, которая потом учитывается как аванс. И должен иметь гарантии, что если купля-продажа вдруг сорвется, получит свои денежки назад.

— Наиболее распространенный вариант выглядит так. Сначала будущую продажу квартиры продавец согласовывает с банком. Затем покупатель с продавцом заключают предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает деньги продавцу для того, чтобы тот погасил ипотеку. В договоре обычно указывается, что денежные средства, внесенные покупателем, идут авансом в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, — разъясняет юрист Европейской Юридической Службы Мария Замолоцких. — После чего ипотека погашается и снимается обременение с квартиры. Тогда уже покупатель и продавец смогут заключить основную сделку купли-продажи.

Но, как предупреждают эксперты, даже при такой схеме оформления покупатель рискует. Всегда есть вероятность, что продавец окажется не совсем честным человеком или вдруг «по дороге» у него что-то случится — и, закрыв ипотеку, с основным договором он «продинамит».

— Тогда покупателю возвращать деньги придется через суд, — предупреждает Мария Замолоцких. — Чтобы максимально себя обезопасить, нужно проследить, чтобы предварительный договор был составлен правильно, и в него включены все существенные условия (адрес и характеристики недвижимости, цена договора, порядок расчетов, срок, в который стороны выходят на основную сделку, ответственность продавца в случае уклонения от основной сделки).

Вариант 3. Покупатель берет ипотеку в том же банке

Закрывать ипотеку перед продажей квартиры вовсе не обязательно. Переоформить залог с продавца на покупателя тоже можно — естественно, с согласия и при участии банка.

— Эта схема даже надежнее предыдущих, потому что в сделке участвует банк и сам ее проводит, контролируя все движения средств и юридическую чистоту, — утверждает Наталия Кузнецова.

Читать еще:  Правила оформления акта о затоплении квартиры соседом образец

Самый простой случай — когда покупателю одобряется ипотечный кредит в том же банке, в залоге у которого находится квартира продавца. Банк просто делает перерасчет и переводит ипотеку на покупателя.

— Минус для покупателя только в том, что в банке-залогодержателе могут оказаться не самые привлекательные из всех возможных условия кредитования, — предупреждает Вадим Бутин.

Вариант 4. Покупатель берет ипотеку в другом банке

— Сейчас все больше банков предлагают подобные услуги — когда они оформляют ипотеку на квартиру, находящуюся в обременении у другого банка, — утверждает Бутин.

Грубо говоря, договариваться между собой будут сами кредитные учреждения. Как и вариант 3, схема считается надежной и для продавца, и для покупателя.

— Получив деньги на ваш счет, банк удерживает сумму задолженности, и после регистрации договора купли-продажи продавец забирает разницу, — объясняет механизм Наталия Кузнецова.

Главное — чтобы банк продавца одобрил покупателя с «чужим» кредитом (но это не означает, что такая проблема обязательно возникнет). Еще один возможный «подводный камень» — сделка может затянуться из-за многочисленных согласований, поскольку, помимо продавца и покупателя, в ней участвуют два банка (но и это тоже не обязательно и зависит от конкретных банков).

КОГДА ЧАЩЕ ВСЕГО ВОЗНИКАЮТ СЛОЖНОСТИ

1) Военная ипотека

Кроме банка, тут появляется еще один залогодержатель — Росвоенипотека.

— Сначала возвращаются деньги Росвоенипотеке. Затем решается вопрос с банком, — объясняет порядок действий председатель коллеги адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

Лишняя инстанция, с которой надо разбираться, нередко отпугивает покупателей. И не зря — добавляется изрядное количество бюрократических моментов, и сделка может затянуться.

2) Материнский капитал

— Если продавец использовал материнский капитал при покупке жилья, он обязан после погашения кредита выделить там доли детям, — объясняет Вадим Бутин. — Затем надо получить согласие органов опеки на продажу. И только после этого квартиру можно свободно продавать.

— Органы опеки, как правило, требуют либо положить детям на счета стоимость их долей, либо приобрести жилье взамен продаваемого, в котором дети получат доли, не меньшие по размеру, чем в проданной квартире. Присутствие дополнительных проблем становится одним из препятствий для быстрой продажи ипотечной квартиры, покупатели с таким жильем стараются не связываться, — добавляет Ольга Сулим.

Как правило, в подобных «тяжелых» случаях продавцу не обойтись без скидки, которая сделает покупателя более терпеливым и сговорчивым.

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Какие риски могут быть при покупки «вторички»

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.

Риски условно можно разделить на:

  • технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
  • юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.

Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным. Первое, что должно насторожить — низкая цена. Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом. И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.

Чтобы покупка квартиры не обернулась многолетними судебными тяжбами и потерей денег, нужно обратить внимание на такие моменты:

  • подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
  • выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
  • если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
  • после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
  • квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
  • обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.

Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector