Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью пошаговая инструкция

Самостоятельная проверка документов на квартиру, наличие обременения и запретов.


Приобретение недвижимости серьезный шаг и подходить к нему нужно серьезно. Небольшая ошибка и вы не только останетесь без имущества, но и потеряете деньги. Перед покупкой жилплощади, необходима тщательная и доскональная проверка квартиры, собственника и всех документов. Обычно этим занимается юрист по квартире, но самому покупателю так же важно владеть ситуацией и хоть немного разбираться в вопросе приобретения жилья на вторичном рынке, чем больше знаний, тем спокойнее жить на новом месте.

Мы подготовили ряд пунктов, чтобы легче сориентироваться и самостоятельно осуществить проверку квартиры на юридическую чистоту в Москве и Санкт-Петербурге.

Основным пунктом является проверка документов на собственность — это самая главная бумага на недвижимость. Нашли подходящий вариант, нравится район и сам дом, устраивает стоимость и планировка, не спешите принимать решение, слепо доверяя владельцу, риэлтору – ни к чему хорошему это не приведет. С начала нужно потребовать бумаги, на основании которых данная жилплощадь принадлежит владельцу: свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, купли-продажи, акты, соглашения или решение суда. Этот этап – самый ответственный и требует сосредоточенности и внимания.

Бумаги должны быть предоставлены в оригинале, чтобы вы могли оценить, убедиться в их подлинности и отсутствии каких-либо исправлений, кои, конечно, допустимы, но при условии, что соблюдены правила применения исправлений – заверено подписями участвующих в подписании договора лиц, подписью и печатью нотариуса, если его услугами пользовались. После ознакомления с оригиналами, сделайте их копии, чтобы подробно изучить, посоветоваться с юристом и сверить, указанные там сведения.

Важный момент – дата подписания договора. Если дата свежая, а объект продается, то чтобы вам ни говорили – это должно насторожить и натолкнуть на проверку квартиры на вторичном рынке.

Для проверки истории квартиры необходимо заказать в Росреестре выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), так как здесь хранится вся информация о доме и наличия ограничений. Выписку можно заказать в письменном виде или онлайн в электронном виде в МФЦ, почтой или в офисах Росреестра и кадастровой палаты. Если обнаружили в справке из ЕРГН частую смену собственников, то стоит отказаться от объекта или привлечь грамотного юриста для более тщательной проверки.

В соответствии с законодательством, максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, равен трем годам, следовательно, если в справке из Росреестра указаны какие-либо споры из-за жилья, то посмотрите на дату и сделайте выводы, существует ли шанс оспорить соглашение. Если возможность существует, то собственник должен предоставить вам судебное решение, в котором продавец официально признан собственником и имеет право распоряжаться данной территорией. Но, внимание, решение суда может быть оспорено, если не истек срок обжалования, поэтому рекомендуем смотреть на даты. Если судебное разбирательство ещё идет, можно подождать вынесения решения или же продолжить поиски другого варианта. Иногда срок исковой давности может длиться до 10 лет, здесь поможет грамотная юридическая консультация и услуги по проверке квартиры на чистоту и безопасность сделки купли-продажи.

Заказав онлайн услугу проверки квартиры на сайте Росреестра Вы можете посмотреть наличие обременения и запретов на совершение сделок с имуществом — это может быть ипотека от банка, рента, арест, аренда, залог и другие ограничения. Получить информацию можно по адресу объекта или её кадастровому номеру, но учтите не все обременения по вторичке будут указаны в выписке, есть такие, которые проверить достаточно тяжело. Например, договор заключен собственником на срок до 1 года и его не регистрировали в Росреестре.

Важно! Обязательно проверьте, приобреталось ли жилье с использованием материнского капитала, часто родители не выделяют долю своим детям и в дальнейшем, когда ребенок станет совершеннолетним, он сможет через суд её потребовать.

Причины отказа в государственной регистрации прав на квартиру на вторичном рынке.

  1. Собственность обременена, если сдана в аренду, тогда совершить куплю-продажу не запрещается, но закон на стороне арендаторов – они имеют право проживать на данной жилплощади до окончания срока аренды по договору.
  2. Если жилплощадь приобретена по ипотечному кредиту, то пока кредит не будет выплачен, она находится в залоге у банка, чтобы продать такую недвижимость, необходимо погасить кредит и снять обременение в Росреестре, а перед покупателем стоит задача внимательно проверить все документы и удостовериться в возможности осуществления покупки.
  3. На квартиру судом наложен арест, куплю-продажу совершить не получится, а если и получится, то она будет признана недействительной.
  4. Недвижимость, находящаяся в ренте, не подлежит продаже, так как по договору ренты, после смерти владельца, она переходит в законную собственность к плательщику ренты.

С жильем все хорошо, вам все нравится и, казалось бы, подводных камней больше нет, но не стоит торопиться в таких важных вопросах! Обязательно проверьте, имеют ли какие-либо другие лица права на эту квартиру или ее часть – это убережет от возможных дальнейших проблем. Ситуаций, когда из неоткуда появляется член семь и родственник, претендующий на жилплощадь, очень много, поэтому внимательно изучите всех собственников и ближайших родственников, которые могут выразить желание проживать в данном доме. Если имущество приобретено в браке требуйте согласие второго супруга на совершение продажи. Не забывайте про прописанных несовершеннолетних детей, так как их интересы строго контролируют органы опеки, которые в судебном порядке могут признать сделку недействительной. Если имущество досталась по наследству, стоит удостовериться в отсутствии других наследников и претендентов на эту жилплощадь, в противном случае они через суд расторгнут сделку купли-продажи и вернуть её себе.

Скрытые прописанные жильцы и произведенная перепланировка.

Одним из подводных камней могут стать лица, выписанные временно – это слово здесь определяющее, так как они сохраняют право проживания на данной жилплощади даже после смены владельца, таким образом, они снова пропишутся и заявиться жить в теперь уже вашу квартиру. Выписать их можно в судебном порядке, а есть категории граждан с которыми невозможно это сделать и через суд. Ими могут быть:

  • военнослужащие, проходящие срочную службу
  • дети, проживающие в воспитательных учреждениях
  • пожилые люди, проживающие в домах престарелых
  • лица, находящиеся на лечении в диспансере
  • заключённые

Чтобы оградить себя от «мертвых душ», просите продавца предоставить не просто справку о прописанных, а расширенную выписку из домовой книги и Форму 12 (Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан), проверьте всю полученную информацию с квитанцией, приходящей за коммунальные платежи, так как в ней тоже указано точное число прописанных по данному месту жительства лиц.

Также нужна проверка квартиры на наличие перепланировки. Попросите предоставить продавца документы из БТИ. Зачем это нужно, может вас устраивает данная планировка? Поясним, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, статья 26 практически все переустройства и перепланировки должны быть согласованы и одобрены органами местного самоуправления. В противном случае подобное самовольное деяние относится к незаконным. Вы, конечно, можете приобрести такую собственность, но потом вам самим придется узаконивать переделки, тратя время и силы на оформление, а если вы приобретаете квартиру по ипотечному кредиту, то банк не пропустит объект с не узаконенной перепланировкой.

Немаловажным будет запросить у продавца справки об отсутствии любых задолженностей, связанных с оплатой коммунальных платежей, так как при их наличии вам придется либо оплачивать долги предыдущего владельца, либо доказывать вашу непричастность к этим долгам.

Читать еще:  Дилерский договор. образец заполнения и бланк 2021 года
Проверка добропорядочности продавца или представителя

Теперь перейдем непосредственно к продавцу. Пусть он у вас внешне вызывает доверие, но этот факт нельзя отнести к юридическим, поэтому досконально изучаем и самого собственника.

Проверьте паспорт на подлинность с помощью сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ или для получения официальной справки, имеющей юридическую силу, обратитесь в территориальное подразделение ФМС.

Если имеете дело с представителем, проверьте его доверенность, все сведения указанные в ней и сам текст, должно быть указано, что доверенное лицо имеет право делать. Например, представитель имеет право поставить подпись в договоре, а денежные средства получать не имеет права. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом – тогда представитель имеет законное право на совершение сделок. Помните, что доверенность можно отозвать в любой момент, заранее уточните у нотариуса, имеет ли она еще силу.

Необходима проверка собственника квартиры на дееспособность, особенно если закрадываются какие-либо сомнения по этому поводу. Нужно не только разузнать о состоянии продавца, но и потребовать официальную справку о его вменяемости и дееспособности. Если вдруг он все-таки стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то официальный опекун собственника должен предоставить вам разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Если разрешения не было, то сделку признают недействительной.

В общем, работа предстоит не маленькая, и вникать придется во все документы, перечитывая каждое слово, чтоб не упустить ничего важного. И если появится хоть капля сомнения насчет юридической чистоты, вы не уверены или не располагаете временем, то стоит довериться профессиональным юристам в Санкт-Петербурге и Москве, готовым взять работу по онлайн проверке документации и самой квартиры. Мы относимся ответственно к своей работе и клиентам, а опыт работы помогает быстро и безошибочно принять решение, сделать выводы и помочь разобраться даже в самой запутанной ситуации. Приобретать квартиру с нами безопасно и просто!

Юридическая чистота недвижимости-как проверить?

Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Что нужно проверять

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
    Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ (ордера, копии финансово-лицевого счета).
    Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью .
    Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области нас насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, мама ребенку и т.д.). Когда же вскрывается вышеуказанная ситуация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
    После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности — 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
  3. Продавцы квартиры .
    Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
    В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь — нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
    Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
    Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) . Приобретая квартиру, без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».
    Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке — может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
    Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
  4. Документы на недвижимость .
    Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
    Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ и другие организации, сейчас — Росреестр). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
    Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это однозначно касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Если у вас появились дополнительные вопросы по проверке юридической чистоты недвижимости или безопасности вашей сделки — проконсультируйтесь с нами по телефону 8 (499) 403-11-43

Обстоятельства, влияющие на подготовку и прохождение сделки

  1. Отсутствие ограничений и обременений .
    Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
  2. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
  3. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости .
    Эту информацию стоит также проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ и ЖЭКа(ЕИРЦ) с предоставленными правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные документы из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
  4. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах . Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
  5. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире) . На нашей практике были и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа(!).
Читать еще:  Полагается ли выплата узникам германии в 2021 году

Что проверить очень трудно

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

  1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов .
    Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
  2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости . Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
  3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
  4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей , которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад — и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота квартиры — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

Статья для журнала «Недвижимость и цены».

Отредактировано и дополнено в 2015 году, дата первой публикации 30.03.2006

Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога «О недвижимости: легко и просто».

Юридическая проверка квартиры и другой недвижимости

Покупка или иная сделка с квартирой, домом, землей или другой недвижимостью всегда связана с определенными рисками. Вы можете допустить ошибку при оформлении документации или случайно нарваться на недобросовестного продавца. В результате вы рискуете остаться ни с чем: без денег и жилья.

Юридическая проверка недвижимости – это услуга, которая позволяет убедиться в правовой чистоте предстоящей сделки (покупки, аренды и т. д.). Только после тщательного изучения всех документов можно заключать договор. Компания Городское Кадастровое Бюро оказывает услуги по проверке юридической и документальной чистоты сделки с недвижимостью в Москве и Московской области.

Что включает в себя услуга

Проверка юридической чистоты недвижимости включает в себя:

  • Анализ соответствия объекта градостроительным нормам.
  • Контроль наличия технической документации и ее изучение.
  • Поиск и анализ информации о возможных обременениях и зарегистрированных правах.

Если у вас нет специальных правовых знаний и опыта – не следует брать на себя ответственность по оценке рисков купли-продажи квартиры, дома или земельного участка. Желательно, чтобы этим вопросом занимались профессиональные юристы. Специалист по недвижимости не просто проверит правовую и документальную чистоту сделки, но и обеспечит ее сопровождение: от первоначальных переговоров с владельцем до заключения договора в полном соответствии с законодательными нормами. При таком подходе можно не опасаться ошибок или того, что какие-то моменты будут упущены.

Цены и сроки

Наименование услугиСтоимость, руб.Срок выполнения
Проведение юридической проверкиОт 7 000от 3 рабочих дней

Стоимость проверки юридической чистоты квартиры или иного объекта определяется с учетом:

  • Наличия обременений на недвижимости.
  • Особенностей продавца (физическое или юридическое лицо и т. д.).
  • Наличия дополнительных вопросов у клиента.

Вопросы и ответы

Что мы проверяем

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

  • Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
  • Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
  • Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
  • Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
  • Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.

Экспресс-проверка квартиры

Нередки ситуации, когда до окончательного совершения сделки остались считанные дни, но вы еще сомневаетесь, стоит ли заключать договор о купле-продаже. Пакет всех необходимых документов собран и изучен, однако некоторые неразъясненные вопросы остались.

Городское Кадастровое Бюро оказывает услугу экспресс-проверки недвижимости. Мы запросим документы, необходимые для получения нужной информации, дадим экспертное заключение о возможных рисках и обратим ваше внимание на отдельные проблемные вопросы, если таковые есть.

Шесть правил для проверки продавца перед покупкой квартиры

Приобретение жилья — это всегда ответственная процедура, потому что необходимо тщательно проверить и саму квартиру, и ее собственника на юридическую чистоту. Это нужно для того, чтобы в будущем избавить себя от потенциальных рисков, вплоть до потери квартиры. В этом материале мы расскажем, что именно нужно проверить и какими бесплатными общедоступными онлайн-сервисами для этого можно воспользоваться (ссылки на них будут в конце статьи).

Документы

Это нужно сделать прежде всего. Часто мошенники используют поддельные завещания, паспорта и пр. Для проверки подлинности паспорта существует соответствующий сервис МВД. Но этот документ может быть недействительным и по некриминальным причинам — например, истек срок действия, порча, наличие записей, которых не должно быть. В этой ситуации нужно попросить продавца, чтобы он запросил разъяснения в территориальных органах МВД.

Также следует изучить документы, на основании которых возникло право собственности продавца на квартиру (договор дарения, купли-продажи и пр.). До 2016 года документом, которым подтверждается государственная регистрация права собственности, являлось свидетельство о государственной регистрации права. После этого времени используется только выписка из ЕГРН.

Не стоит опираться исключительно на те документы, что предоставит продавец. Выписка из ЕГРН содержит много полезной информации, она поможет убедиться в актуальности прав собственности, ограничениях на них (при наличии), отсутствии запретов распоряжаться квартирой. Если продавец — не первый собственник квартиры, то будет полезно получить выписку из ЕГРН о переходе прав, так вы узнаете всю историю владения ей.

Оформлять такие выписки рекомендуется как можно ближе к сделке, поскольку предоставленные сведения будут актуальны на момент выдачи.

Судебные разбирательства

Провести проверку на предмет проведения в отношении продавца судебных разбирательств рекомендуется по двум направлениям. Первое — наличие исполнительных производств, здесь поможет сервис ФССП. Это поможет узнать об обязательствах, потенциально ведущих к банкротству. Второе — наличие судебных споров, в которых продавец фигурирует ответчиком. Здесь поможет официальный интернет-портал «Правосудие», достаточно знать ИНН и ФИО.

Споры, которые должны особенно насторожить покупателя — это наследственные споры, семейные споры (раздел имущества), споры, вытекающие из кредитных договоров (часто в качестве обеспечения по кредиту выступает недвижимость). Проверка нужна для того, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда купленную квартиру будут оспаривать родственники, кредиторы и пр.

Банкротство

Нужно убедиться, что вы имеете дело с продавцом, который не является фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Это можно сделать при помощи Федерального реестра сведений о банкротстве, зная ФИО или ИНН владельца квартиры. Речь идет о том, что часто собственники квартир, понимающие, что от банкротства им уже не уйти, пытаются быстро избавиться от недвижимости. Такая сделка в дальнейшем может быть оспорена.

Дополнительно можно попросить продавца предоставить вам данные из бюро кредитных историй о том, какие у него сейчас есть кредитные обязательства, но не все охотно соглашаются на это. Самостоятельно и законным путем получить такую информацию о третьих лицах не получится.

Субсидиарная ответственность

Продавец может быть участником или акционером юридического лица, выяснить так это или нет, можно при помощи платных сервисов (например, СПАРК). Если он является им, то рекомендуется узнать состояние, в котором находится юрлицо. Например, продавец может владеть акциями в АО, которое уже проходит процедуру банкротства, или высока вероятность того, что в скором времени компания станет неплатежеспособной. В результате продавец в будущем может быть привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам компании, после чего последует и его собственное банкротство с риском оспаривания сделки по продаже недвижимости.

Семейное положение

Это еще один момент, на который юристы рекомендуют обращать внимание. Супруги могут купить квартиру, но оформить ее только на кого-нибудь одного (титульного собственника). При этом по закону для отчуждения такой квартиры надо получить согласие и второго супруга, причем оно должно быть заверено у нотариуса. Иначе есть риск того, что не дававший своего согласия супруг в будущем может оспорить сделку.

В ряде случаев такое согласие получать не нужно — речь идет о безвозмездном получении квартиры одним из супругов в виде наследства или приватизации, а также наличии брачного договора, в котором право собственности зафиксировано только за одним из супругов.

Учет в диспансерах

Попросить продавца предоставить подтверждающие справки из диспансеров (психоневрологического, наркологического) — это еще один момент, который рекомендуется не обходить вниманием. Данные документы подтверждают, что собственник квартиры в подобных учреждениях на учете не состоит. Наличие таких справок позволяет исключить риск того, что сделка будет оспорена из-за того, что продавец во время ее заключения не осознавал свои действия.

Но даже если выяснилось, что продавец состоит на учете в диспансерах, это не является для покупателя 100% основанием отказываться от сделки. В такой ситуации надо прояснить все связанные с продажей квартиры обстоятельства — причины продажи, покупает ли продавец себе другое жилье и пр. Также есть практика прохождения продавцом в день сделки медосвидетельствования, в ходе которого специалист оценит его состояние в плане готовности ее заключать.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector