Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Председатель ТСЖ обязанности и права как стать председателем

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Кто может стать председателем ТСЖ

Самый важный документ в ТСЖ — устав. В нем прописывается порядок членства в организации и избрания органов управления.

Органов управления два:

  1. Общее собрание жильцов.
  2. Правление ТСЖ.

В ТСЖ должен быть избран председатель. В ст. 147 ЖК РФ указано, что правление избирается из числа членов ТСЖ на общем собрании. Председатель, в свою очередь, избирается из состава правления.

Таким образом, председателем ТСЖ человек может стать при выполнении следующих условий:

  1. Это должен быть не просто жилец дома, которым управляет ТСЖ, а собственник квартиры в этом доме либо доли в квартире.
  2. Он должен быть избран общим собранием ТСЖ в правление.
  3. Человек должен быть дееспособным, обладать необходимыми качествами для такой роли, разбираться в жилищном законодательстве. Как правило, это жилец, который имеет опыт работы по управленческой специальности.

Председателем не имеет права быть наемный человек, не имеющий квартиры в доме, а также член ревизионной комиссии ТСЖ. Кроме того, председатель не может совмещать еще одну работу с работой в товариществе по трудовому договору (например, водителем, дворником или бухгалтером). Также председателем не может быть назначен человек, с которым ТСЖ заключило договор управления домом, или руководитель управляющей компании, которая управляет домом.

Какие функции выполняет председатель товарищества

Председатель выполняет следующие функции (ст. 149 ЖК РФ):

  1. Действует от имени ТСЖ без доверенности и представляет его во всех организациях и государственных органах. Это значит, что он может подписывать любые договоры и соглашения, расписываться в документах, представлять ТСЖ в судах.
  2. Лично заключает те договоры, которые не требуют одобрения правлением ТСЖ или общим собранием.
  3. Разрабатывает и выносит на утверждение правила внутреннего трудового распорядка работников организации, положение об оплате их труда, иные документы, необходимые для деятельности ТСЖ.
  4. Дает указания и распоряжения сотрудникам ТСЖ.
  5. Руководит текущей деятельностью общества.

Полномочия председателя

Полномочия подробно прописываются в уставе ТСЖ и конкретизируют функции председателя, которые мы перечислили выше.

Можно прописать его обязанности в отдельном положении, которое утверждается либо общим собранием, либо правлением (зависит от того, что на этот счет написано в уставе).

В частности, председатель может иметь следующие полномочия:

  1. Организовывать работу правления ТСЖ.
  2. Подписывать документы, в том числе платежные.
  3. Заключать сделки от имени ТСЖ.
  4. Контролировать предоставление собственникам коммунальных и других услуг.
  5. Обеспечивать перерасчет платежей за ЖКХ.
  6. Добиваться от исполнителей по договорам исполнения их условий.
  7. Контролировать ведение отчетности в ТСЖ.
  8. Представлять интересы ТСЖ в любых органах и организациях.
  9. Проводить периодический контроль состояния дома, его инженерных и иных конструкций, следить за внешним благоустройством, принимать меры по устранению недостатков.
  10. Проводить прием жильцов в определенные дни недели и часы.
  11. Организовывать покупку ресурсов, которые необходимы для работы ТСЖ, обучение работников ТСЖ.
  12. Обеспечивать доступ ревизионной комиссии доступ к документам ТСЖ.
  13. Проводить заседания правления.

Ответственность председателя ТСЖ

Разумеется, как любой руководитель, председатель ТСЖ должен нести ответственность за свои действия, которые не всегда правильны и законны. Ответственность устанавливается и за невыполнение действий, которые он должен был совершать.

Важно отразить в уставе, что председатель несет ответственность перед ТСЖ за причиненные убытки. Также целесообразно указать, что он может быть освобожден от должности в случае, если будет действовать в ущерб интересам жильцов и товарищества. Жильцы смогут поменять председателя и без этой записи, но она даст ему стимул для правильной и эффективной работы.

Разумеется, председатель ТСЖ будет нести административную или уголовную ответственность за совершенные правонарушения.

Например, ТСЖ обязано размещать информацию в единой информационной системе ГИС ЖКХ. Если оно этого не делает, то для руководителя предусмотрена ответственность по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Если ТСЖ наймет фирму для уборки придомовой территории за 100 тысяч рублей, на деле будет платить 20 тысяч, а остальное председатель заберет себе, то это мошеннические действия (ст. 159 УК РФ). Кроме того, за злоупотребление полномочиями с целью получения личных выгод предусмотрена ответственность в ст. 201 УК РФ.

За умышленные ошибки в деятельности ТСЖ, причинившие ущерб жильцам, председатель может быть привлечен к субсидиарной ответственности. Эта ответственность возникает, когда ТСЖ не имеет возможности погасить долги перед жильцами, а причиной возникновения таких долгов стали действия председателя. Тогда председатель должен заплатить остаток долга из своего кармана.

Избрание председателя

Председатель в ТСЖ — должность выборная. Он руководит правлением и обеспечивает, чтобы его решения исполнялись, но в то же время не относится к органам управления ТСЖ.

Порядок избрания председателя зависит от положений устава ТСЖ. Может быть два варианта:

  1. Жильцы на общем собрании избирают правление ТСЖ, которое в последующем выбирает и назначает из своего состава председателя.
  2. Жильцы на общем собрании выбирают правление, а затем, также на общем собрании, избирают председателя из состава правления.

Обратите внимание! Результаты общего собрания жильцов или собрания правления правомочны только тогда, когда на заседаниях присутствовало более половины жильцов или членов правления.

Смена председателя ТСЖ

Если жильцов не устраивает председатель, его можно сменить. Порядок зависит от того, кто по уставу должен принимать такое решение — общее собрание или правление.

Если общее собрание, то необходимо:

  1. Провести общее собрание членов ТСЖ.
  2. Поставить на собрании вопрос о прекращении полномочий председателя.
  3. Проголосовать за принятие этого решения большинством голосов.
  4. Проголосовать за назначение нового председателя.
  5. Оформить протокол собрания.

Если председателя назначает правление, то оно должно провести собрание и выбрать нового председателя. В случае если правление этого не делает, но жильцов не устраивает председатель, они могут провести общее собрание и сменить членов правления ТСЖ либо исключить председателя из правления.

Зарплата или вознаграждение

Важно! Председатель может работать либо по трудовому договору, либо по гражданско-правовому. Решают это жильцы и закрепляют в уставе.

Разумеется, председатель редко согласиться работать бесплатно, хотя и такое возможно, законодательство не запрещает. Как правило, труд оплачивается. Размер вознаграждения определяется общим собранием, как и вопрос о трудоустройстве председателя либо о заключении с ним гражданско-правового договора.

Все вопросы, связанные с вознаграждением и порядком выплат, закрепляются в уставе ТСЖ и трудовом или гражданско-правовом договоре с председателем.

Источник средств устанавливается сметой доходов и расходов товарищества за год. В проект сметы закладываются расходы на оплату труда председателя ТСЖ и членов правления.

Таким образом, перед тем как определить размер вознаграждения председателя, нужно утвердить смету на год. Расходы распределяются на всех собственников жилья, и не важно, состоят они в ТСЖ или нет. Эти расходы относятся к расходам на управление домом, которые, в свою очередь, относятся к расходам на содержание и ремонт дома.

Как и перед кем отчитывается председатель

Разумеется, председатель должен не просто работать, но и доводить до правления и собственников жилья информацию о результатах своей деятельности.

Порядок доведения такой информации в законе не прописан, однако его можно указать либо в уставе ТСЖ, либо в положении о председателе ТСЖ.

Можно закрепить, что председатель составляет отчеты о своей работе по определенной форме периодически, например раз в месяц или раз в полгода. Нелишним будет прописать, что отчет должен размещаться в общедоступных местах, например расклеиваться в подъездах дома, на специальном стенде.

Таким образом, председатель ТСЖ выполняет большое количество задач, чаще всего за вознаграждение. Объем обязанностей закрепляется в законе, в уставе ТСЖ или в положении о председателе товарищества. Поэтому жильцы, которые утверждают эти документы, могут продумать объем обязанностей и прописать их максимально подробно.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Многоквартирный дом».

Управляющий в ТСЖ

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2010, N 1

Не все товарищества, чувствующие необходимость в профессиональном управлении, готовы отдать бразды правления домом в руки коммерческой организации. Хороший выход для них — привлечь управляющего домом. Это физическое лицо, на которого возлагаются все административные функции по организации работы товарищества. О правовом статусе управляющего и порядке его взаимодействия с ТСЖ рассказано в настоящей статье.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд, закономерна и будет развиваться, подтверждая мысль, которую мы высказывали неоднократно, о необходимости сочетания самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.

Совершенно очевидно, что не в каждом доме можно найти собственника (напомним, что председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), имеющего достаточный объем знаний и желающего оставить полностью или частично свою основную работу (поскольку качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе для общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий: кто он и зачем нужен?

Управляющий — это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего — ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью «Договор между ТСЖ и управляющей организацией», N 11, 2009).

Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

Читать еще:  Ходатайство о назначении посмертной судебно-психиатрической экспертизы. образец и бланк 2021 года

Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина — тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим — физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление полномочий управляющего

Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров — трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ.

Трудовой договор

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант — члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно только по основаниям, предусмотренным в ст. 81 ТК РФ.

Гражданско-правовой договор

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

  • принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
  • положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.

По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).

Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.

Доверенность

Говоря о наделении управляющего полномочиями, нужно упомянуть, что договор регулирует внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий — физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

  • подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
  • заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
  • заключение иных договоров от имени ТСЖ;
  • наем и увольнение работников;
  • осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
  • представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
  • подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
  • подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
  • взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
  • взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющего

В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы — необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ — правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Правление ТСЖ: права и обязанности

Товарищества собственников жилья (сокращенно ТСЖ) относятся к уникальным формам управлением домом. Деятельность их регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основным документом, определяющим полномочия и всю работу ТСЖ, можно считать Жилищный кодекс. Общее собрание с правлением ТСЖ обязаны действовать в рамках современного законодательства, и сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим самым подробным образом все то, что относится к правам и обязанностям ТСЖ и его правления.

Чем вправе заниматься ТСЖ?

Если совсем коротко, это вести работу, связанную с управлением домом, то есть выполнять ту деятельность, которая раньше была сферой внимания управляющей компании (в виде коммерческой организации либо ЖЭУ).

А теперь давайте подробнее рассмотрим весь объем деятельности, включаемой в данное понятие. На что именно жильцы уполномочивают своих представителей на выборах правления ТСЖ?

137-я статья Жилищного кодекса, посвященная регулировке подобных вопросов, гласит:

  1. ТСЖ обладает правом заключения договоров с управляющими и эксплуатационными компаниями, связанных с обслуживанием многоквартирного дома и оказанием всего спектра коммунальных услуг.
  2. Оно имеет право выполнения определенных работ без обращения к услугам УК (например, найм уборщиц для подъезда либо организация самостоятельного вывоза мусора).
  3. ТСЖ занимается ведением расчета доходов и расходов с определением необходимых средств для производства текущего ремонта дома, оплаты деятельности подрядчиков, формирования резервного фонда, а также предназначенных для капитального ремонта.

А еще?

К числу других прав правления ТСЖ относятся следующие:

  1. Товарищество может вести расчеты по договорам как с физическими, так и с юридическими лицами за оказанные услуги.
  2. Согласно предусмотренному законом порядку ТСЖ может обратиться в банк либо к частным лицам за кредитными средствами.
  3. В его компетенции — продажа, обмен и сдача в аренду имущества, включая недвижимость. Так, например, ТСЖ имеет право сбора платы с предпринимателей, желающих арендовать в здании площади под офис либо для торговли.
  4. ТСЖ рассчитывает квартплату, основываясь на смете расходов.
  5. Оно же собирает эту квартплату с собственников и нанимателей помещений многоквартирного дома.
  6. Также в числе его прав — принятие законных мер к лицам, задолжавшим арендную либо квартирную плату, что непременно должно быть отражено в протоколах заседаний правления ТСЖ.
Читать еще:  Договор морской перевозки. образец заполнения и бланк 2021 года

Устав ТСЖ как главный документ

Целиком и полностью перечень имеющихся у ТСЖ полномочий обязан перечисляться в Уставе данной организации. Этот список, например, может включать разрешение на производство реконструкции, внесение преобразований в придомовую территорию в виде оборудования парковки для автомобилей и т. п. Все права данной организации, перечисленные в ее Уставе, не могут вступать в противоречие с содержанием Жилищного кодекса. Они могут лишь служить дополнением и расширением его основных положений в конкретных ситуациях.

Реализация большинства прав правлением товарищества производится в рабочем порядке — рассчитывается квартплата, распределяются по банковским счетам средства, производится ведение протокола правления ТСЖ. Данные действия относятся к текущей работе. За соблюдением законности всех упомянутых операций следит специальная комиссия, именуемая ревизионной, в количестве трех-четырех человек. Ее состав не относится к числу членов правления либо прочих работников ТСЖ.

Если требуется провести серьезные изменения (например, реорганизовать структуру ТСЖ, поменять соотношение распределяемых по всевозможным фондам средств, провести переоборудование здания), от правления требуется организовать общее собрание всех жильцов с выставлением вопроса на голосование. Право осуществлять заявленную деятельность ТСЖ получит лишь при наборе большинства положительных голосов.

Об особенностях работы ТСЖ

Весьма и весьма часто в процессе реализации собственных прав у членов правления ТСЖ возникает масса вопросов, имеющих отношение к ряду неоднозначных или проблемных тем. Ниже мы приведем примеры наиболее актуальных из них.

Одним из острых вопросов служит отказ правления выдавать жильцам справки (о составе семьи либо расширенные выписки) на основании задолженности по квартплате. Закономерный вопрос: имеет ли право правление товарищества отказывать своим членам в выдаче каких-либо справок при наличии долга?

Данная практика является нарушением закона. В то же время подобные действия повсеместно используются руководствами ТСЖ с целью стимулировать жильцов покрыть задолженность или ее часть. Следует знать, что выдача положенных справок считается не правом, а обязанностью ТСЖ. Это относится и к случаям, когда жильцы имеют любого размера задолженность по коммунальным услугам.

Доступ в квартиру — законно ли?

Другой часто встречающийся вопрос из разряда проблемных — о полномочиях председателя либо правления товарищества на вход в квартиру и ее осмотр. Подобные ситуации не редкость для типичного протокола правления ТСЖ. Наша Конституция как основной закон закрепляет право любого гражданина на неприкосновенность собственного жилища. На практике это значит, что без разрешения владельцев квартиры входить в нее никто не имеет права. Исключение относится лишь к случаям наличия ордера или возникновения угрозы теракта или катаклизма (техногенного либо природного характера).

В других же случаях (в том числе и в аварийных ситуациях, допустим, прорыва трубы) проход внутрь квартиры возможен лишь с разрешения жильца. Именно потому любые предлоги права доступа в помещение (для поверки счетчиков либо снятия показаний, замера давления, измерения температуры и пр.) являются незаконными.

О пенях и штрафах

Еще один, не менее острый вопрос — о полномочиях ТСЖ в деле начисления пеней. Товарищество имеет право на это в случае, когда такая функция прописана в Уставе, который принимался общим собранием жильцов. Данная мера относится к вынужденным, предназначенным для стимулирования должников к скорейшей уплате средств за жилье.

Порядок, которым начисляются штрафы, строго регламентируется и прописывается в Уставе. При этом следует ориентироваться на положения НК РФ, относящиеся к верхним границам штрафных санкций. Например, запрещено взимать пеню размером более 1/30 ставки рефинансирования за каждый просроченный день оплаты.

Обязаны ли мы подписывать договор с ТСЖ?

Порой жильцов может возмущать предложение ТСЖ подписать договор по обслуживанию. Должны ли заключаться такие договоры и обязаны ли ТСЖ этим заниматься? Данная практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на заключение договоров, а также положение, регламентирующее начисления платежей, прописано в 137-й статье ЖК РФ.

При наличии подобных подписанных договоров правление имеет право заключения от имени жильцов всевозможных сделок с поставщиками коммунальных услуг. Если договора между собственником и ТСЖ не имеется, нужные соглашения жильцам предстоит заключать самостоятельно в представительстве эксплуатационной компании.

Внимание: нарушение!

Следующая проблема, часто имеющая место в многоквартирных домах, — вывешивание на всеобщее обозрение правлением ТСЖ списка должников. В данном случае возмущение жильцов вполне оправдано и закономерно. По закону (речь идет о персональных данных) прямо разглашать подобные сведения запрещается. У правления отсутствует право публикации любых данных о жильцах без их письменного согласия. Это относится не только к адресам, Ф.И.О. и паспортным данным проживающих, но и к размеру имеющегося долга.

Подобные списки могут быть составлены правлением для внутреннего использования и принятия мер по воздействию на должников. Хранить их положено в закрытом помещении в сейфе. В случае же подобной незаконной публикации должник имеет полное право обращения в судебную инстанцию за возмещением морального ущерба. Максимально возможное действие для ТСЖ в данном случае — вывешивание объявления о набежавшей общей коммунальной задолженности и предупреждение о предстоящем обращении в суд.

Обязанности правления ТСЖ

Перечень их дан в статьях ГК РФ № 148-149. Что же именно обязано правление ТСЖ квартирным собственникам, выбравшим его?

  1. Соблюдать нормы законодательства и положения Устава.
  2. Контролировать исполнение жильцами собственных обязанностей, касающихся содержания объекта.
  3. Непосредственно управлять многоквартирным домом либо контролировать компанию, которая осуществляет данное управление.
  4. Заключать договоры с поставляющими коммунальные услуги подрядчиками и субподрядчиками.
  5. Заниматься заключением договоров, касающихся ремонта и содержания здания.
  6. Вести списки жильцов, которые являются членами товарищества.
  7. Заниматься ведением бухгалтерского учета, составлять сметы доходов и расходов, начислять квартплату.
  8. Вести делопроизводство и выдавать необходимые справки жителям — членам ТСЖ.
  9. Проводить общие собрания жильцов с предоставлением отчетов правления ТСЖ о проделанной работе.
  10. Вести контроль за деятельностью председателя товарищества.

В чем заключаются непосредственные обязанности председателя ТСЖ?

  1. Он нанимает и увольняет необходимый персонал, дает распоряжения прочим должностным лицам ТСЖ.
  2. В рамках собственных полномочий действует от имени товарищества, не прибегая к предварительному уведомлению всех его членов.
  3. Выносит любой разработанный им документ на решение собрания жильцов.

Об ответственности за невыполнение обязанностей

Подобная мера не прописана ни в ЖК, ни в ГК РФ. Но это вовсе не говорит о невозможности привлечения нарушителей к ответственности. Данный вопрос, как правило, также регламентируется Уставом товарищества, в котором предусмотрены за конкретные проступки определенные виды наказания. В более общем случае там может содержаться пометка о действиях согласно существующему законодательству.

Об общей гражданской ответственности речь идет в случае следующих правонарушений:

  1. Халатности (например, отсутствие оповещения членом правления ТСЖ жильцов в положенные сроки о готовящемся собрании).
  2. Мошенничества — речь может идти о подложных показаниях приборов учета либо документов, касающихся собственников помещений.
  3. Растраты либо присвоения средств собственников — порой бывают случаи злоумышленного неправомерного распределения средств общего либо резервного фонда.
  4. Обмана собственников, в том числе всего собрания.
  5. Служебного подлога.
  6. Превышения собственных полномочий (сюда относятся приведенные выше примеры с вывешиванием списков жильцов и т. п.).

Любой из членов товарищества, включая представителей правления ТСЖ и самого председателя, обязан нести за собственные действия материальную ответственность. В случае возникновения ущерба для общедомового имущества по вине собственника (к примеру, вследствие затопления) последний обязан его возместить. Для определения размера такого ущерба составляют специальный акт. Оценка при необходимости ведется с привлечением профессионалов. Более того, описание ряда конкретных ситуаций, относящихся к правонарушениям, может содержаться в самом уставе ТСЖ.

Полномочия правления ТСЖ

О каких именно полномочиях идет речь? Задача руководства товарищества — заниматься его непосредственной деятельностью. Весь перечень необходимых для этого полномочий регулируется все тем же Жилищным кодексом (его статьей 147). В Уставе организации должны обязательно разграничиваться действия, входящие в компетенцию непосредственно правления и общего собрания жильцов. То есть должны иметься четкие указания, что именно председатель со своими заместителями могут решать на заседании правления ТСЖ, не прибегая к предварительному оповещению жильцов.

В большинстве случаев речь идет о таких полномочиях правления:

  1. Непосредственном руководстве деятельностью товарищества с назначением на конкретные работы определенных исполнителей и формировании кадров ТСЖ.
  2. Заключении от имени собственников жилья договоров, связанных с коммунальным обслуживанием.
  3. Сборе средств на ремонт и обслуживание многоквартирного дома.
  4. Ведении делопроизводства с выдачей всех необходимых бумаг и справок.
  5. Ведении банковского и бухгалтерского учета с переводом средств по договорам на оплату труда подрядчиков.
  6. Проведении общих собраний жильцов с заполнением соответствующего протокола.
  7. Защите в судебных инстанциях интересов членов товарищества.
  8. В ситуации неуплаты жильцами долгов по коммунальным услугам — обращении в официальные инстанции (от администрации города до суда и прокуратуры).

Выводы

Отсюда видно, что весь перечень полномочий правления ТСЖ определяется его непосредственными функциями, вытекающими из основного предназначения товарищества — содержания многоквартирного дома.

Помимо вышеуказанных, к числу полномочий ТСЖ может относиться ряд дополнительных, что непременно должно быть зафиксировано в Уставе товарищества. Речь может идти об обустройстве придомовой территории, самостоятельном обслуживании здания, сборе арендной платы с лиц, являющихся нанимателями коммерческих и жилых помещений дома, а также распоряжении общедомовым имуществом, к которому относятся подвалы, лифты и т. п.

Жилищный кодекс подтверждает, что как права, так и обязанности ТСЖ неразрывно связаны с их функциями и вытекают из задачи содержания многоквартирного дома и всего относящегося к нему имущества в полном порядке.

Права и обязанности председателя ТСЖ

Следующая статья: Устав ТСЖ

ТСЖ является некоммерческой организацией, в которой согласно нормам жилищного законодательства, работают жильцы одного или нескольких домов (статья 135 ЖК РФ).

Читать еще:  Какие льготы предусмотрены по транспортному налогу?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Перечень основных полномочий указан в статье 148 ЖК РФ. Более детально обо всем читайте далее.

Управление многоквартирным домом

Управлением жилых домов занимаются товарищества собственников жилья согласно установленной статьями 144-150 ЖК РФ структуре.

Так, к органам управления относятся:

  • общее собрание (высший орган);
  • правление товарищества (непосредственно осуществляет руководство органом, статья 147 ЖК РФ).
  • председатель правления – избирается путем голосования из общего состава правления.

Создание

Товарищество создается с целью эффективного совместного управления жилым домом его жильцами.

С помощью создания такого органа можно:

  • достичь эффективной эксплуатации жилого дома;
  • начать рационально пользоваться предоставленными ресурсами.

Однако для его создания необходимо пройти ряд подготовительных этапов.

Так, в первую очередь, необходимо определится, на какое количество домов будет распространяться действие такого органа – на один жилой дом или же на несколько квартирных домов.

Для разрешения организационных вопросов необходимо создать инициативную группу, в которую должны войти активные граждане, имеющие опыт в организации управления, а также навыки в сфере права и недвижимости, однако, это как правило, не является обязательным.

После создания инициативной группы необходимо собрать сведения о всех жителях подконтрольного дома, объявив о собрании жильцов.

За счет данного этапа можно донести до граждан цель такого сбора сведений, а также получить практические советы, которые они хотели бы видеть в будущем руководстве и естественно результаты такого правления.

Результатом собрания должен быть протокол, в котором должна быть прописана основная информация об участниках, основных вопросах собрания, а также его результатах.

Если же по результатам собрания будет принято решение о создании такого товарищества, то необходимо заняться подготовкой учредительных документов, состав такого органа.

После подготовки всех документов необходимо провести повторное собрание для утверждения устава и органов правления.

Подготовкой всех вышеперечисленных процессов должна заниматься созданная инициативная группа.

Следующим этапом является:

  • регистрация органа в соответствующих органах;
  • открытие счета в банке;
  • передача информации о создании органа балансодержателю дома.

Передача жилого дома товариществу проводится комиссией органов исполнительной власти и органами управления ТСЖ по результатам которой составляется акт приема-передачи, передается техническая документация на дом.

Функционирование

Исполнительные органы ТСЖ в первую очередь работают над подготовкой годового плана по движению денежных средств, проводят сделки по всем административным и финансовым вопросам.

Кроме того, органы правления вправе:

  • созывать общее собрание в случае необходимости принятия решения по важным вопросам;
  • осуществлять контроль за своевременным финансированием органа его участниками.

Исполнительный орган осуществляет подбор персонала, который будет заниматься хозяйственными работами по определенному жилому дому.

Полный спектр всех функций ТСЖ обсуждается на общем собрании и должен быть закреплен уставом.

Председатель же данного органа призван успешно выполнять организационные функции, перечень которых также закрепляется в учредительных документах.

Председатель ТСЖ

Председателем ТСЖ может стать любой житель данного дома, что является одним из важных условий выбора кандидатуры.

Как стать?

Председатель должен соответствовать следующим требованиям:

  • являться жителем дома;
  • иметь высшее образование;
  • иметь руководящий или организационный опыт.

В дополнение к вышесказанному можно отметить, что кандидат должен быть человеком, который сможет:

  • решать многочисленные конфликтные ситуации;
  • находить им решение;
  • уметь противостоять давлению со стороны окружающих лиц и органов правления.

Избрание

Органы правления избираются на общем собрании жильцов дома согласно п.2 статьи 147 ЖК РФ, пп.3 п.2 статьи 145 ЖК РФ, результаты которого отображаются в протоколе.

После этого проводится заседание органов правления, на котором из числа его членов избирается председатель, что также закрепляется протоколом.

На данном заседании должна присутствовать большая часть участников ТСЖ, иначе собрание может быть признано неправомочным. Решение считается принятым, если «за» проголосует большинство.

Права и обязанности

В обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах входят:

  • знание действующего законодательства;
  • контроль за своевременной оплатой жильцами коммунальных услуг, а также за своевременным перерасчетом;
  • контроль за работой финансовых органов ТСЖ;
  • контроль за выполнением устава и других документов, которые регулируют деятельность данного органа;
  • реализация принятых на общем собрании решений;
  • контроль за поддержанием порядка в жилом доме;
  • управление персоналом по хозяйственной работе;
  • контроль за выполнением всех заключенных договоров;
  • заключение договоров, которые касаются содержания общего порядка жилого дома, а также его ремонта;
  • предотвращение конфликтных ситуаций;
  • работа с документацией;
  • предоставлять отчет о проделанной работе.

Что касается прав, то председатель вправе:

  • иметь право подписи документов товарищества;
  • вести финансовые вопросы общества;
  • право заключать договора;
  • выдавать распоряжения, обязательные для выполнения участниками и членами ТСЖ;
  • созывать и проводить собрание членов правления ТСЖ;
  • принимать персонал на работу;
  • привилегированное право голоса, в случае, если голосование получило равное количество голосов;
  • застраховать имущество ТСЖ.

Ответственность

Председатель ТСЖ несет ответственность за хранение и учет документации, а также за заключенные сделки и предоставленную отчетность в налоговые органы.

Руководитель должен, в частности, отслеживать все изменения действующего законодательства в сфере жилищного права, а также представлять товарищество во всех сферах коммунального хозяйства, включая защиту жильцов данного дома.

Кроме этого, председатель несет ответственность за предоставленный жильцам отчет о проделанной работе за определенный период.

Если же возникают ситуации, когда под угрозой разрушения находятся квартиры жильцов, председатель имеет право войти в квартиру даже при отсутствии собственника, чтобы устранить возможные неполадки.

Что лучше в 2020 году – ТСЖ или управляющая компания? Узнайте тут.

Полномочия

В отличие от руководителя какой-либо компании, руководитель ТСЖ имеет более ограниченный круг полномочий.

Так, к примеру, если на предприятии начальник может уволить сотрудника самостоятельно, то в данной случае потребуется согласие органов правления, сотрудников бухгалтерии и иных членов товарищества.

ЖК РФ не в полном объеме раскрывает весь перечень полномочий председателя ТСЖ. Так, законодательный акт указывает, что, председатель:

  • вправе давать распоряжение сотрудникам организации;
  • представлять интересы товарищества;
  • избирается на определенный уставом срок.

Более расширенный список полномочий раскрывает, как правило, устав.

Наиболее основными являются:

  1. Распоряжение денежными средствами.
  2. Ведение отчетности.
  3. Принятие на работу сотрудников.
  4. Заключение договоров.

Председатель работает на основе трудового договора, в котором прописываются основные направления его работы.

В силу того, что ТСЖ – юридическое лицо, то каждый раз после смены председателя данные сведения необходимо передавать в налоговые органы для смены сведений в ЕГРЮЛ.

Стоит отметить, что работа ТСЖ не должна противоречить нормам действующего законодательства, как и сам Устав, который включает основную информацию о работе и порядке ее осуществления.

Основными функциями работы председателя являются:

  • своевременное выполнение задач по коммунальным работам;
  • предоставление жителям дома качественного тепла, воды и электроэнергии;
  • разрешение всех конфликтных ситуаций, а также предоставление ответов на запросы жителей дома.

Зарплата

Зарплата председателя устанавливается трудовым договором и зависит, в первую очередь, от размеров дома, а также от количества жилых комплексов, которые входят в ТСЖ.

В общем, зарплата председателя составляет 10-30 тыс. руб.

Отчет за год

Председатель в конце отчетного периода должен предоставить следующие отчеты:

  • о составе ТСЖ, указав всех жителей дома;
  • о проделанной работе;
  • о произошедших чрезвычайных ситуациях и авариями, с которыми пришлось столкнуться на протяжение года;
  • о деятельности ТСЖ;
  • о финансовых расходах;
  • о проверках и их результатах;
  • о заключенных сделках.

Отчет должен выдерживать установленную структуру, а именно:

  • должна быть указана точная смета;
  • все расходы и поступления денежных средств;
  • содержать правдивую информацию.

Куда жаловаться?

Жители дома имеют полное право обжаловать любое решение председателя.

Обратиться можно:

  • к руководству ТСЖ, подав жалобу или претензию, лучше если жалоба будет не от одного жителя, а от всего дома, так вероятней, что будет результат;
  • в прокуратуру;
  • в суд;
  • в жилищную инспекцию.

Как снять?

Председателя можно снять с должности путем голосования на общем собрании, либо по окончанию срока (1 год), на который он был избран.

Как правило, порядок прекращения полномочий указывается в Уставе.

Смена

Переизбрать председателя ТСЖ можно в следующих случаях:

  1. Невыполнение возложенных Уставом обязанностей.
  2. Нарушение норм законодательства.
  3. Присвоение чужого имущества.
  4. Обслуживание жилого дома низкого качества.

Как закрыть ТСЖ? Пошаговая инструкция здесь.

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме? Подробная информация в этой статье.

Управляющий

Если же среди жителей дома не оказывается подходящей кандидатуры на должность председателя ТСЖ, то в таком случае можно привлекать наемного управляющего.

В этом случае полномочия председателя и управляющего будут поделены:

  1. Председатель будет выполнять только руководящие функции, такие как регистрация решений и созыв собрания участников.
  2. Все остальные полномочия возлагаются на управляющего. Он, как и председатель, будет работать по трудовому договору, в котором будет указана информация относительно порядка работы и размера зарплаты.

Председатель ТСЖ осуществляет определенный спектр услуг, направленных на поддержание порядка жилого дома, а также защиты интересов его жителей.

Весь процесс работы ТСЖ проводится на основании Устава и норм действующего законодательства.

На видео о председателе товарищества собственников жилья

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector