Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка доли в квартире подводные камни и риски

Особенности покупки долей в квартире

Перед покупкой доли в квартире, важно ознакомиться с основными особенностями данной сделки. Она проводится по специфическим правилам, при нарушении которых в первую очередь может пострадать сам покупатель.

В этом обзоре мы рассмотрим ключевые нюансы купли-продажи доли от общей собственности, изучим риски и подводные камни данной сделки, а также узнаем, от чего зависит цена доли в квартире.

В каких случаях можно приобрести долю в квартире?

В первую очередь следует отметить, что купить долю в квартире можно только при условии, что эта доля уже была выделена.

Согласно действующему законодательству, недвижимость, принадлежащая сразу нескольким владельцем, считается общей собственностью. При этом общая собственность бывает совместной или с выделением доли каждого собственника.

Соответственно купля-продажа доли от недвижимости возможна только во втором случае.

Особенности покупки доли в квартире

Покупателю необходимо знать некоторые правила купли-продажи долевой собственности. Если при заключении сделки эти правила не будут соблюдаться, появится риск потерять и деньги и недвижимость.

О каких правилах идет речь:

  • Перед тем как продать долю в квартире, продавец должен официально сообщить каждому из собственников данного имущества о планируемой сделке. Они, в свою очередь, должны дать согласие на продажу доли или оформить отказ в письменном виде.
  • Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику возможна исключительно с согласия опекуна и органов опеки. Кроме того, ребенок не может остаться без собственности на недвижимость. При необходимости ему должно быть предоставлено другое жилье или доля в общей собственности.
  • При продаже доли в квартире, купленной официальном браке, требуется письменное разрешение от супруга продавца, заверенное нотариусом.
  • Если данная недвижимость была приобретена в ипотеку, собственник не может продать свою долю до полного погашения кредитных обязательств.

Как приобрести долю в квартире у родственников?

В данном случае родственные связи не имеют никакого значения. Договор купли-продажи в любом случае необходимо заверить нотариально, даже если продавец и покупатель являются членами одной семьи. Кроме того, продавец также обязан уведомить о сделке других владельцев собственности.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Действительно, в ряде случаев купить долю в жилищной собственности можно задействовав денежное пособие на ребенка. Однако ПФР иногда отказывается предоставить согласие на данную сделку, аргументируя это тем, что в условиях данной семьи необходимо приобретение отдельной квартиры, а не долевой собственности. Важно помнить, что данный отказ незаконен. На самом деле никаких запретов на покупку доли на материнский капитал не существует. Выбрать доли для покупки можно на сайте https://доли.рф/.

Одобрит ли банк ипотеку на покупку доли в квартире?

К сожалению, банки часто отказываются одобрить ипотеку на приобретение доли в общей собственности. Но получить кредит все-таки возможно.

Например, если после купли-продажи доли квартира будет принадлежать исключительно заемщику, банк с большей вероятностью одобрит заявку на ипотеку.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Оформление покупки доли в квартире

Долевая собственность в жилой недвижимости должна быть выражена в дробной величине. Квартира продается по частям, в зависимости от размера собственности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Оформление осуществляется по договору купли-продажи или безвозмездным сделкам.

Дарением можно зафиксировать передачу доли, но без денег. Сумма передается в отдельном порядке путем получения расписки.

Регистрация перехода собственности осуществляется в Росреестре только после подписания сделки продажи. Доля не выделена в натуре, а составляет «абстрактную» часть недвижимости.

Комната в квартире и доля в ней составляют разные понятия. Для обособления доли необходим ее фактический выдел через соглашение или суд.

Регистрация права собственности на долю завершается выдачей свидетельства о собственности.

Есть ли риски?

Покупка доли в квартире чревата существенными рисками. На такой недвижимости придется сосуществовать с соседями, законопослушность которых может быть сомнительной.

Нередки конфликты, доходящие до скандалов и рукоприкладства. Распространены случаи, когда идет намеренное выживание собственников квартиры путем подселения к ним владельцев микро-долей. Их вынуждают продать свою часть недвижимости по более низкой цене.

Другой риск связан с юридическим противостоянием соседей. Согласно статье 250 ГК РФ продажа доли возможна только после их надлежащего уведомления.

Оно должно осуществляться путем направления заказного письма с описью вложения и уведомлением. Соответствующая отметка делается на конверте.

Если в течение месяца после отсылки письма соседи-дольщики не согласились купить долю или никак не среагировали на предложение, то есть возможность продать ее третьим лицам.

Перед покупкой следует осмотреть жилплощадь, так как некоторые недобросовестные владельцы недвижимости реализуют долю для постоянной регистрации, без осмотра помещений.

Законность такой сделки достаточно сомнительна. Следует убедиться в том, что после приобретения доли покупатель действительно сможет проживать на жилплощади.

Читать еще:  Новые реквизиты путевого листа и сложно и просто одновременно

Другие собственники

Они обладают преимущественным правом покупки. Все собственники должны быть надлежаще осведомлены о продаже.

Если о месте проживания другого собственника ничего неизвестно, то уведомление должно быть направлено по месту фактического проживания.

В более серьезных случаях, когда речь идет о доли в элитной недвижимости до фактического уведомления соседей нужно обратиться в суд о признании гражданина безвестно отсутствующим в порядке статей 276-277 ГПК РФ.

Возможны ситуации, когда собственник соседней доли умер, а наследник не вступил в свои права.

В такой ситуации уведомление необходимо уведомить наследника, так как он будет собственником, независимо от факта регистрации права.

Есть ли выгода?

Несмотря на подводные камни покупки доли в квартире такое приобретение выгодно для инвестирования небольших средств.

Приобретение доли может быть началом для покупки собственного жилья. Остальные собственники часто бывают заинтересованы в продаже своей части квартиры.

Если с соседями сложатся нормальные отношения, то возможно они даже согласятся на рассрочку платежей.

Покупка доли в квартире

Возможно приобретение доли как выделенной в натуре, так и только обозначенной в свидетельстве.

Законная сделка – это:

  • подписание договора купли-продажи;
  • с указанием размера доли, ее характеристик.

Передача денег может осуществляться как лично, так и через ячейку в банке.

На материнский капитал

Закон не запрещает приобрести долю на материнский капитал, только если она не будет отчуждена у родственников.

Деньги будут перечислены продавцу только после обращения в Пенсионный фонд с соответствующими документами – жилищным сертификатом, свидетельствами о рождении ребенка, СНИЛС.

Доля может быть поделена между членами семьи. Это следует делать тогда, когда часть приобретаемой квартиры существенна по размеру.

У родственников

Разрешено приобретать часть квартиры у родственников на общих основаниях.

Ограничения действуют только на оплату доли средствами материнского капитала, если сделка заключается между родственниками.

Единственный недостаток такой возможности – это запрет на получение налогового вычета, так как договор заключается между взаимозависимыми лицами.

В ипотеку

Допускается приобретение долевой квартиры в ипотеку.

Главное, добиться согласия банка на приобретение:

  • доля в квартире окажется в залоге у кредитного учреждения;
  • погашать ипотеку придется несколько лет.

Лучше оформлять жилищный кредит на долю – при условии, что остальная часть жилплощади уже принадлежит заемщику на праве собственности.

На несовершеннолетнего

Разрешена покупка доли и ее оформление на несовершеннолетнего:

  • до 14 лет подписи в сделке будут ставить родители ребенка;
  • в старшем возрасте он имеет право сам приобретать собственность, но с разрешения родителей или законных представителей.

Ограничение действуют в случае, если решено продать долю несовершеннолетнего или если в квартире прописан ребенок.

За месяц до оформления сделки необходимо получить письменно разрешение от органа опеки и попечительства.

Как обезопасить себя при продаже квартиры через ипотеку? Узнайте тут.

Нужно ли согласие?

Перед покупкой доли необходимо получить согласие остальных дольщиков. Процедура уведомления возможна в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение письма нужно для того, чтобы оградить себя от имущественных притязаний со стороны остальных собственников.

Письменные согласия соседей необходимо будет предъявлять вместе с остальными документами – для регистрации сделки в Росреестре.

Возможные схемы продажи

Лучше всего оформить долю по договору продажи недвижимости. Сделка считается возмездной, и в случае обмана продавцом ее можно признать недействительной, потребовав вернуть оплаченные средства. К договору можно приложить соглашение о задатке за долю.

Другой вариант – это оформить в дар часть доли квартиры, потом, получить деньги и продать оставшуюся долю, без необходимости получения согласия остальных соседей-дольщиков.

Такая схема рискованна тем, что покупатель примет в дар часть доли, но откажется покупать ее оставшийся размер.

Можно передать долю целиком – по договору дарения, а деньги отдать продавцу наличными. Эта схема опасна вероятностью оспаривания сделки другими собственниками квартиры.

По закону кто-либо из соседей вправе заявить требования и перевести права покупателя на себя, если выяснит, что доля продана без его согласия или по цене, ниже предложенной в уведомлении.

Порядок оформления

Продавец уведомляет остальных собственников квартиры о продаже своей доли, получает от них согласие на покупку либо отказ.

Затем он продает свою часть квартиры другому собственнику этой же жилплощади либо ищет покупателя на стороне. После обсуждения условий сделки можно приступать к оформлению купли-продажи.

Документы

Для покупки доли необходимо располагать следующими документами:

  • свидетельство о собственности на долю;
  • техническая документация на квартиру или на ее часть (если доля выделена в натуре);
  • письменное согласие соседей на сделку;
  • договор продажи недвижимости;
  • справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Дополнительно может потребоваться выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимости, а также свидетельство о браке супругов или согласие одного из них на продажу – если долей в квартире владеют оба супруга.

Составление договора

В договоре купли-продажи доли указывается ее размер, информация о сторонах сделки, порядок оплаты доли.

Образец договора покупки доли в квартире можно скачать тут.

Вместе с основной сделкой оформляется акт передачи доли. В документе также может быть указана сторона, которая будет нести фактические расходы за ее регистрацию.

Читать еще:  Как оформить запрос коммерческих предложений для обоснования НМЦК

Обязательные условия сделки – размер доли и ее полная стоимость.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? Читайте здесь.

Можно ли купить квартиру с обременением в ипотеку? Подробная информация в этой статье.

Налоговый вычет

Приобретатели недвижимости вправе оформить налоговый вычет в размере до 2 млн. руб. Если доля покупалась за ипотеку, то льгота на оплату процентов будет до 3 млн.

Вычет может получить каждый из супругов, имеющий постоянный налогооблагаемый доход.

Льгота доступна только после подачи заявления в территориальное управление ФМС.

Покупка оправдывает себя, если площадь квартиры большая и есть фактическая возможность проживания вместе с семьей.

Лучше приобретать долю в коммунальной квартире, с уже выделенными комнатами. При необходимости следует обращаться за поддержкой компетентного риэлтора или юриста.

На видео о приобретении доли недвижимости

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупаем долю в квартире безопасно: изменения в законе, нюансы оформления сделки

Покупка доли квартиры для многих оптимальное решение жилищного вопроса – хоть денег и немного, но получить жилплощадь все же можно. Вместе с тем, приобретение именно доли недвижимости сложнее, так как подводных камней и рисков в разы больше – речь идет не о просто части квартиры, а о помещении, в котором несколько собственников.

Далее поговорим с вами о том, как безопасно купить часть квартиры, какие нюансы нужно при этом учесть и каким образом составляется договор при таком виде сделки.

Доля квартиры – что это такое?

Доля в квартире может быть общей или выделенной. В первом случае идет речь о владении недвижимостью супругами – хоть формально владелец может быть только один, во владении она все равно совместном:

  • при расторжении брака недвижимость будет делится пополам;
  • супруг-владелец не может проводить какие-либо юридические операции без согласия второго супруга.

Относительно выделенной доли все по-другому – квартира имеет несколько собственников, каждый из которых владеет определенной долей. Например, недвижимость досталась по наследству трем детям и в равных долях между ними разделена.

Важный нюанс относительно покупки доли: обязательно должно быть согласие остальных собственников на продажу доли. Также они имеют преимущественное право покупки, которое выражается в следующем:

  • продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже части;
  • в течении 30 дней остальные собственники могут принять или отклонить предложение;
  • если долю покупать никто из остальных собственников не хочет, то можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Если таковая последовательность не будет соблюдена, в дальнейшем совладелец может обратиться в суд и оспорить сделку купли-продаже без особых проблем. Поэтому, отказ от покупки доли по приоритетному праву обязательно должен быть в письменном виде и это нужно проверить перед тем, как купить часть.

Нововведения в законодательстве

С недавних пор продать, а следовательно, и купить, не получится долю, площадь которой меньше, чем установленная норма метража на одного человека. В каждом регионе свой показатель, он колеблется от 8 до 15 квадратных метров.

Даже если, каким-то образом, будет куплена доля, которая по размерам меньше, чем установленная норма, не получится оформить на нее право собственности и зарегистрироваться там.

Оформление сделки

Порядок оформления сделки купли-продажи доля ничем не отличается от стандартной процедуры приобретения жилья, за исключением только участия третьих сторон – совладельцев.

Договор купли-продажи лучше всегда заверять у нотариуса, хоть это и не всегда требует закон. После подписания и выполнения его условий (передачи денег, ключей), его нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель приобретает право собственности на часть недвижимости.

У продавца должны быть оригиналы таких документов:

  • гражданский паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если он в браке, то согласие супруга на сделку;
  • правоустанавливающие документы на долю;
  • техническая документация на квартиру;
  • согласие остальных собственников на продажу доли.

Копии можно посмотреть только на этапе осмотра жилья. При оформлении сделки должны быть только оригиналы – будьте внимательны.

Составление договора

Договор составляется точно также, как и при продаже целой квартиры. В документе отображается такая информация:

  • ФИО, реквизиты, контакты и места проживания сторон – продавца и покупателя;
  • дата и место составления сделки;
  • адрес расположения объекта;
  • технические характеристики – этажность, площадь, планировка;
  • существенные условия договора и форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон за расторжение сделки;
  • условия передачи денег;
  • сумма, если был аванс или задаток, то сумма за вычетом этого;
  • подписи сторон.
Читать еще:  Количество ветеранов ВОВ в России 2021 по годам Таблица

Если сделка проходит при участии представителя одной из сторон, обязательно должна быть доверенность и этот факт должен быть отображен в договоре купли-продажи.

Расходы покупателя здесь, кроме оплаты самой доли, только госпошлина при регистрации права собственности в Росреестре – 2000 рублей.

И в заключение

Покупка доли квартиры отличается только тем, что здесь несколько собственников и у них преимущественное право покупки. Поэтому, обязательно нужно проверить, было ли оно соблюдено продавцом.

Также согласно новому законодательству возможна продажи доли, только если ее площадь соразмерна норме на одного человека, установленной в регионе – от 8 до 15 квадратных метров.

Статьи

Покупка доли в квартире: преимущества и недостатки

Какие у покупки доли в квартире есть плюсы и минусы? Что нужно учитывать при оформлении такой сделки?

На сегодняшний день для нашей страны характерна экономическая нестабильность, что сильно сказывается и на жилищных условиях многих граждан. И нередко лишь покупка доли в жилье способно стать решением жилищного вопроса для большинства людей.

В этой статье мы подробно рассмотрим как плюсы, так и минусы, связанные с таким вложением денежных средств, как приобретение доли в квартире.

Плюсы покупки доли в квартире

Приобретение доли в квартире имеет ряд преимуществ, к которым относятся следующие пункты:

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры. Кроме того, расчет стоимости доли в жилье не производится по типичному методу. Так, если вы покупаете ½ части всего жилья, то это еще не означает, что вам придется выплачивать половину от всей стоимости жилья.

  • Вопрос с регистрацией

Если вы покупаете долю в квартире, то тем самым можете решить вопрос с регистрацией. Что, в свою очередь, позволит трудоустроиться и получить медицинское обслуживание и решить многие жизненно необходимые организационные моменты. Однако и в данном случае не стоит игнорировать возможные ошибки, которые могут возникнуть при оформлении документов.

В целом, на вашей доле в квартире вы имеете полное право прописать членов вашей семьи, поскольку не так важно, на какой именно площади будут прописаны несколько владельцев жилья. Однако этот вопрос следует поднимать еще в период обсуждения с продавцом всех условий покупки доли в квартире.

  • Последующий возможный выкуп

Кроме того, вы имеете право в дальнейшем полностью выкупить всю оставшуюся часть квартиры, в которой вы имеете долю. Однако стоит учитывать и то, что продавцы доли в жилье обычно не планируют продавать свою долю и предоставлять возможность полностью выкупить квартиру, хотя и встречаются редкие случаи. Как правило, продажу доли в квартире делают для того, чтобы решить возникшие финансовые проблемы, а не с целью окончательно избавиться от жилой площади.

  • Хороший вариант инвестиции

Еще одним преимуществом приобретения доли в квартире считается и инвестиционный вопрос. На сегодняшний день покупка недвижимости считается одним из наиболее выгодных вариантов для инвестирования. Тем более это актуально, если это вложение в квартиру, которая находится на стадии строительства. Поскольку после окончания строительства стоимость квартиры увеличивается, а полученная прибыль от продажи этой квартиры разделяется между инвесторами в зависимости от размера приобретенной ими доли в жилье.

Если говорить о финансовой стороне, то покупка доли является очень выгодной, поскольку обойдется намного дешевле, нежели приобретение даже самой небольшой квартиры.

Минусы покупки доли в квартире

Однако помимо всех этих преимуществ, приобретение доли в квартире имеет и ряд недостатков, которые тоже нужно учитывать, если вы собираетесь провести такую сделку.

  • Мошеннические схемы

В случае приобретения доли в квартире следует быть осторожным абсолютно на всех этапах заключения сделки. Поскольку можно столкнуться с мошенничеством. Поэтому важно убедиться в том, что все предоставленные продавцом документы являются достоверными и официально подтвержденными.

Помимо этого, следует удостовериться и в том, что продавец полностью вменяем и психологически уравновешен. В противном случае, если возникнут судебные разбирательства, вашу сделку могут полностью аннулировать из-за невменяемости продавца. При этом нет никаких гарантий, что владелец жилья вернет вам ваши денежные средства.

  • Не самые выгодные условия проживания

Не меньшее значение имеет и то, какие условия проживания будут вам предоставлены, какую именно комнату в квартире вам дадут, а также и то, будете ли вы жить там одни. И это один из основных недостатков приобретения доли в жилье, потому что вы покупаете не комнату, а лишь долю. А что касается всех условий проживания, то их следует обговаривать на стадии составления договора.

В целом, плюсов покупки доли в жилье сравнительно больше, нежели минусов. Однако следует быть осторожным и бдительным при оформлении договора. А чтобы избежать возможных ошибок и трудностей, лучше всего обратиться за помощью к профессиональным риелторам, которые помогут уменьшить риск возможного мошенничества, а также возьмут на себя все заботы о документах.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector