Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод апартаментов в жилой фонд в 2021 году

Все тонкости перевода нежилого помещения в жилой фонд

Как нежилое помещение перевести в жилое интересует практически любого владельца такого имущества. Нежилые помещения чаще всего принадлежат юридическим лицам, поскольку в основном они предназначены для реализации бизнес-идей, организации производства.

Когда же здание или помещение длительно не используется, собственник может создать более выгодный объект – жилой. В то же время просто граждане также ставят перед собой такую задачу, как перевод нежилого помещения в жилое для расширения и улучшения жилищных условий.

Необходимость переоборудования помещения в жилье

Ведение предпринимательской деятельности зачастую не обходится без использования нежилых помещений для различных целей (для размещения офисов, кафе, магазинов, аптек, нотариальных контор, стоматологических клиник, ветеринарных кабинетов и прочего). Но иногда возникает необходимость в том, чтобы перевести нежилое помещение в жилой фонд.

Необходимость введения нежилого объекта в жилой фонд может быть обусловлена в ряде случаев:

  • предприятие нуждается в размещении сотрудников или рабочих и предоставления им жилплощади. Стоимость квартир или других жилых помещений на сегодняшний день достаточно высокая, поэтому гораздо выгодней переоборудовать уже имеющееся нежилое здание;
  • предприятие не желает эксплуатировать нежилое помещение по назначению. За ненадобностью собственник имеет право переоборудовать помещение в квартиру;
  • предприятие прекращает свою деятельность и не нуждается в объектах нежилого фонда. Так как такие объекты, по большей части, служат вспомогательными элементами в реализации ведения бизнеса, то в случае прекращения хозяйственной деятельности собственник также может создать жилой объект путём переоборудования.

Это далеко не полный перечень причин, когда владелец недвижимости может обратиться с вопросом перевода объекта из нежилого фонда в жилой.

Процедура перевода

Законодательный порядок перевода нежилого помещения в жилое регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Осуществляют данную процедуру органы местного самоуправления:

  • в больших городах – администрации по районам;
  • в маленьких населённых пунктах – исполнительные советы.

Лицо, которое желает переоборудовать объект в жилплощадь, должно обратиться в орган, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения недвижимости. Для этого необходимо:

  • подать заявление;
  • предоставить правоустанавливающий документ на объект;
  • план дома или здания, в котором расположено помещение;
  • проект переоборудования или перепланировки;
  • техническое описание недвижимого объекта.

Заявителем может выступать как собственник объекта, так и уполномоченное лицо, например, доверенное лицо. Поскольку заявитель непосредственно заинтересован в том, чтобы переоборудовать помещение, то и обязанность предоставления документов возложена на него.

В срок сорок пять дней рассматривается заявление собственника помещения и в результате выносится обоснованное решение: о переводе помещения в статус жилого либо об отказе.

Процедура перевода нежилого здания или помещения в жилой фонд требует определённых финансовых затрат. Стоимость будет зависеть от проведения ремонтных работ по переоборудованию объекта, изготовления технических документов.

Стоимость может быть выше предполагаемой, если потребуется обращение к юристу или адвокату за помощью для судебного обращения.

Ограничения перевода объекта в жилой фонд

Существует ряд ограничений, установленных законодательно, относительно введения помещения в жилой фонд.

Первое — это то, что обратиться с заявлением о введении объекта в жилой фонд может только собственник недвижимости. Ни арендатор, ни другой пользователь помещения не имеет права ходатайствовать о переводе данной недвижимости в жилье.

Именно владелец, имеющий документ о праве собственности на недвижимость, может обратиться в соответствующие органы.

Другим фактором, который усложняет процесс введения в жилой фонд, являются обременения имущества. При наличии того или иного ограничения невозможно не только осуществлять сделки с недвижимостью, но и провести процедуру его преобразования в жилую площадь. Данная проблема может возникнуть по следующим причинам:

  1. Наложение обременений судебными приставами в результате долговых обязательств. При этом сведения об обременениях имущества фиксируется в электронных реестрах.
  2. При судебных спорах, предметом которых выступает нежилой объект, судом может быть наложен арест, что является распространённой судебной практикой. Арест суда также делает невозможным дальнейшие действия и операции с имуществом.
  3. Имущество является предметов договора залога или ипотеки, на основании чего выступает в качестве залога у банковского учреждения.
  4. В отношении объекта заключён договор аренды на определённый срок. В тот период, пока арендатор имеет право пользования помещением согласно договора, невозможно перевести объект из нежилого фонда в жилой.
Читать еще:  Каков порядок присвоения почтового адреса вновь построенному частному жилому дому?

Большинство нежилых помещений обычно располагается на первых этажах многоквартирных домов. Но что касается крупных предприятий, то они могут располагать и отдельно стоящими нежилыми комплексами, зданиями и сооружениями.

Осуществить перевод нежилого помещения в жилое возможно не всегда, а только в тех случаях , если после его переоборудования помещение будет соответствовать требованиям жилого помещения и нормам градостроительства.

Это означает, что должны быть соблюдены все стандарты строительства жилого здания: высота потолков, ширина и уклон лестницы, размеры дверей и окон и прочее, а также санитарные нормы: состояние подвалов, чердаков.

Жилые здания должны быть оборудованы коммуникациями для жизнедеятельности жильцов: водоснабжение, газоснабжение, электроэнергия, отопление. Только при соблюдении всех норм можно ставить вопрос о переводе здания или квартиры в жилплощадь.

Если же здание или помещение будет не соответствовать требованиям для проживания в нём, то заявитель может получить отказ в переоборудовании в жилой фонд.

Вопросы преобразование помещения

Введение объекта в жилой фонд актуально не только для лиц, ведущих бизнес, но и для собственников жилого имущества. Речь идёт о тех сооружениях, которые не являются жилой частью, — пристройках, балконах, лоджиях, но за счёт чего можно немного увеличить площадь жилья.

Безусловно, самовольное расширение жилплощади – незаконное, а иногда и вовсе может нести опасность, как для самих владельцев, так и для других жильцов. Поэтому, прежде чем благоустраивать собственное жилище путём самостоятельного увеличения квадратных метров, нужно пройти процедуру получения специального разрешения органов архитектуры и градостроительства.

Если же компетентный орган даст заключение о возможности преобразования нежилых частей и подсобных помещений в жилплощадь, то в дальнейшем нужно будет оформить документы на жилье с учётом изменённой площади, как общей, так и жилой.

Рассмотрение судом дел о переводе нежилого объекта

Один из путей, как перевести объект из нежилого фонда в жилой – это обращение в суд. Процедура обращения заключается в подаче искового заявления в суд по месту нахождения имущества. Для обращения в суд понадобится перечень следующих документов:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • техническая документация;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Судебное рассмотрение обойдётся по стоимости дороже заявителю, так как нужно будет оплатить государственную пошлину и услуги юриста.

Обычно собственник вынужден обращаться в суд, если ранее ему было отказано органом местного самоуправления в переводе помещения в статус жилого. Основанием отказа может быть нарушение заявителем норм законодательства.

В случае отказа заявителю должны предоставить обоснованный ответ в письменной форме с указанием конкретных нарушений законодательства.

Однако, собственник или уполномоченное лицо имеет право обжаловать отказ в судебном порядке. Существует судебная практика рассмотрения аналогичных гражданских дел, и в ряде случаев истец добивается решения в свою пользу.

Если апартаменты станут квартирами

Сколько будет стоить жильё и как изменится инфраструктура районов.

Уже до конца этого года апартаменты могут перевести в жилой фонд. Лайф разбирался, какие новые тренды наметились на рынке и как они повлияют на стоимость недвижимости.

Новые тренды на рынке апартаментов

Апартаменты — это нежилое коммерческое помещение, которое внешне ничем не отличается от квартиры. Здесь есть все удобства: вода, электричество, канализация, вентиляция. Принципиальное отличие этих объектов недвижимости в том, что в квартире можно зарегистрироваться, а в апартаментах нет. Кроме того, для коммерческой недвижимости выше тарифы ЖКХ и налог на имущество.

В конце ноября риелторы широко обсуждали две инициативы Минстроя: утвердить жилой статус уже возведённых апартаментов, а затем запретить строительство новых. Речь шла о многофункциональных домах, которые сочетают в себе апартаменты, офисы, рестораны и другие помещения. Кстати, первый вопрос может быть решён уже до конца этого года.

Перспективы перевода апартаментов в жилой фонд до конца 2020 года подогрели интерес к ним со стороны инвесторов. Сейчас такая недвижимость стоит на 10–15% дешевле квартир. Если они сравняются по статусу, то и текущая разница в цене должна нивелироваться, — отметил эксперт агентства недвижимости “Авахо” Станислав Манжиевский.

Рынок апартаментов сосредоточен преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и частично в Краснодарском крае. Как отмечает Станислав Манжиевский, за 2020 год в этих регионах спрос на такую недвижимость вырос в среднем на 30–40%. Сказались и доступная ипотека, и перспективы перевода в жилой фонд. При этом в целом по стране предложение сократилось на 8–10%.

Читать еще:  Образец доверенности на получение почты от юридического лица

Учитывая возможный запрет на строительство апартаментов в будущем, это может означать скорый дефицит, а в перспективе — полное исчезновение апартаментов с рынка, — заключил Станислав Манжиевский.

Впрочем, есть и другое мнение. В последние два-три года на рынке появилось много новых проектов апартаментов, поскольку девелоперы торопились получить разрешительную документацию до принятия закона об эскроу-счетах.

Поэтому я не думаю, что в 2021 году нас ждёт дефицит такой недвижимости, — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Снижение предложения по апартаментам на российском рынке в первую очередь связано с ростом спроса, а не со снижением темпов строительства. Это свидетельствует о том, что такой формат недвижимости пользуется спросом.

Поэтому высказывание Минстроя о его запрете кажется довольно неоднозначным. Стоит отдельно отметить, что предложение о запрете многофункциональных домов высказывается уже не первый раз. Впрочем, никаких дальнейших действий по реализации таких планов не было предпринято, — заметил соучредитель федерального портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников.

Что ждёт владельцев апартаментов, если их недвижимость переведут в жилой фонд

Содержание коммерческих помещений всегда обходится дороже. Коммунальные услуги будут стоить примерно на 10–15% больше. Налог на имущество тоже выше. Причём значительно. Для квартир он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты — от 0,5% до 2% (в зависимости от стоимости и места расположения).

Если апартаменты получат статус жилого помещения, то хозяева смогут серьёзно сэкономить на коммуналке. При этом сумма налога может остаться прежней. Кадастровая стоимость квартир обычно на 10–15% дороже. Соответственно, она увеличится, а процент налога снизится. Конечная сумма выплат останется примерно на том же уровне.

Как изменятся цены на апартаменты

Под влиянием высокого спроса, сокращения предложения и общего подорожания на первичном рынке стоимость апартаментов в 2020 году увеличивалась пропорционально росту цен на квартиры. Правда, разрыв в ценах между этими двумя форматами остался примерно прежним — 10–15%. По прогнозам Станислава Манжиевского, к концу 2020 года апартаменты в столице могут подорожать на 12–15%, в Санкт-Петербурге — минимум на 10%.

За последний год цены на апартаменты выросли в среднем на 10%, при этом динамика ввода новых проектов на рынок немного снизилась. В 2021 году возможен дальнейший рост средних цен по рынку на уровне 5−7%. Однако он затронет не все проекты. Существенное влияние на цены может оказать приравнивание апартаментов к жилью, так как в этом случае исчезнет ценовая разница (на 15−20% в пользу апартов) по сравнению с квартирами, — считает Иван Татаринов.

Как меняется инфраструктура вокруг апартаментов

Проекты апартаментов часто не учитывают социальную инфраструктуру. Дело в том, что в большинстве случаев это точечная застройка под коммерческие нужды, а не семейные новостройки.

Рассматривалось много возможных вариантов, какой правовой статус дать апартаментам. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду, то есть обязать застройщиков апартаментов выполнять соответствующие нормативы. В таком случае, разумеется, застройщикам апартаментов придётся учитывать, что нужно строить детские сады, школы и прочее, — говорит руководитель аналитического центра “ИНКОМ-Недвижимость” Дмитрий Таганов.

По его словам, подобная ситуация возможна только в том случае, если апартаменты приравняют к квартирному фонду без каких-либо изменений в действующих нормативах. Правда, в таком развитии событий эксперт сомневается. Те жилые комплексы, которые уже построены как апартаменты, и те, что сейчас строятся, по большей части не удовлетворяют требованиям социальных норм для квартир. Однако за годы обсуждений законодатели так и не решились просто приравнять их к статусу квартир.

Просто не совсем понятно, что делать с теми комплексами, которые сейчас находятся в стадии строительства или уже построены. Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов. И если их и обяжут выполнять постройку какой-либо социальной инфраструктуры, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для апартаментов и учитывающие интересы всех сторон, — заключает Дмитрий Таганов.

По словам Александра Дужникова, большое количество требований к жилой недвижимости невозможно исполнить после возведения дома (инсоляция, уровень шума, социальная инфраструктура). Эти требования будет невозможно выполнить, если апартаменты приравняют к квартирам. Соответственно, при реализации этой идеи фактически ничего не поменяется. Экс-апартаменты всё так же будут стоить дешевле настоящих жилых комплексов.

Читать еще:  Программа Молодежи Доступное Жилье В Тамбовской Области 2021 Изменения

Де-факто потребность в надлежащей инфраструктуре не зависит от наделения апартаментов статусом жилых помещений. Проживание людей в апартаментах, так же как и в стандартных квартирах, в любом случае даёт дополнительную нагрузку на существующую инфраструктуру.

Решение этой проблемы зачастую просто не представляется возможным. Так, например, в центре Москвы попросту нет места для дополнительного строительства. Однако в некоторых случаях в этом нет необходимости. Многие апартаменты сегодня строятся по принципу клубного формата премиального класса. Такие объекты едва ли создадут повышенную нагрузку на существующую инфраструктуру: районную общеобразовательную школу, поликлинику или местный продуктовый дискаунтер, — отметил руководитель направления первичной недвижимости в “Авито недвижимость” Дмитрий Алексеев.

Дмитрий Таганов напоминает, что вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока ещё никаких решений принято не было. По его мнению, аналогичная история может повториться и в этом году. Просто потому, что на рынке всё ещё нет понимания, как это предложение можно реализовать на практике.

Перевод апартаментов в жилой фонд в 2021 году

Перевод апартаментов в жилой фонд даст непомерную нагрузку на объекты социальной инфраструктуры, считает глава комитета Госдумы по жилищно-коммунальной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Она рассказала, что в апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект, определяющий статус многофункциональных зданий. Он предусматривает, что к таким объектам будет применяться жилищный кодекс. Нежилые здания в таком случае будут переводиться в жилой фонд, однако термина апартаменты в проекте нет, но в пояснительной записке он указан.

«Апартаменты — жилье, к которому не предъявляются требования теплоизоляции, противопожарной и экологической безопасности. Здесь может полностью отсутствовать социальная инфраструктура: строительство школ и поликлиник необязательно. Из-за этого ложится огромная нагрузка на ближайшие районы, в которых уже есть все условия для комфортной жизни» — пояснила Хованская.

Она отметила, что вопрос о нормах обеспечения жильцов апартаментов транспортной и социальной инфраструктурой предлагается решать регионам. Сегодня этот вопрос продолжает оставаться открытым.

Хованская также уточнила, что данный законопроект не был рассмотрен в первом чтении, его судьба будет решена на следующем созыве.

Ранее Галина Хованская заявила, что установка счетчиков воды должна осуществляться за счет поставщиков.

Галина Хованская: Перевод апартаментов в жилой фонд даст непомерную нагрузку на объекты социальной инфраструктуры

В апреле текущего года в Госдуму был внесен законопроект определяющий статус многофункциональных зданий. Проект предусматривает, что к таким объектам будет применяться Жилищный кодекс, а значит речь пойдет о переводе нежилых зданий в жилой фонд. В самом проекте термин апартаменты отсутствует, однако в пояснительной записке он все же указан.

По каким нормам обеспечивать жильцов апартаментов транспортной и социальной инфраструктурой предлагается решать регионам. На сегодняшний день вопрос остается открытым.

Напомним, что вышеуказанный законопроект не был рассмотрен в первом чтении. Вероятно, его судьба будет решена с следующем созыве.

Галина Хованская: перевод апартаментов в жилой фонд загрузит инфраструктуру

Глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская прокомментировала законопроект, определяющий статус многофункциональных зданий.

Документ предусматривает, что к этим объектам будут применимы нормы Жилищного кодекса, а также предполагается перевод нежилой недвижимости в жилой фонд.

Хованская пояснила, что к апартаментам не предъявляются основные требования, включая обеспечение объектов социальной инфраструктурой, школами и поликлиниками.

«Из-за этого ложится огромная нагрузка на ближайшие районы, в которых уже есть все условия для комфортной жизни», — отметила депутат, добавив, что пока вопрос остается открытым, его может рассмотреть следующий созыв ГД.

Ранее Галина Хованская предложила возложить ответственность за учет водоснабжения только на поставщика услуги.

Добавим, за прошедшие десять лет в ходе реорганизации столичных промзон было построено 82 социальных объекта различного назначения, а также 10 млн квадратных метров нежилой недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector