Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объект незавершенного строительства Понятие признаки Право собственности на недострой

Чем отличается незавершенное строительство от завершенного

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него Приказ о передаче объекта от застройщика Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к.

Чем отличается незавершенное строительство от завершенного?

Многие из нас сталкивались с вопросом, что делать и как получить право собственности на квартиру в случаях, когда застройщик не подает документы на регистрацию в УФРС, хотя и обязан сделать это согласно вашему инвестиционному договору, или предварительному договору купли-продажи. Причины того, что право собственности на квартиру не оформляется, могут быть различными, например, передача под строительство земельного участка, принадлежащего какому-либо государственному учреждению или унитарному предприятию, не была согласована собственником – государством или муниципальными властями, или изменения проекта строительства, не согласованные в ходе строительства со всеми согласующими инстанциями, в результате чего появились лишние этажи или пристройки.

Что такое объект незавершенного строительства

Особенностью таких объектов является невозможность их использования до ввода в эксплуатацию. Здания — это жилые и нежилые строения, которые имеют признаки:

  • объемная конструкция;
  • наличие надземных и подземных сооружений;
  • наличие инженерных систем обеспечения;
  • предназначение: жилое и нежилое.

Здания могут представлять собой многоквартирные дома, блокированные дома, индивидуальные дома, производства разных уровней, учебные заведения, больницы и поликлиники, склады для хранения продукции, приюты для людей и животных, фонды, интернаты и т. д. Сооружения — это система, которая может состоять из нескольких объектов: сооружения и вспомогательных конструкций.
К сооружениям можно отнести плотину, стадион, железную и автомобильную дорогу, линии электропередач, газопроводы и другие сооружения.

Чем отличаются незавершенное строительство от завершенного.

Документ очень важен, так как без подписей и печатей объект будет считаться незавершенным. Этот документ применяется для приемки работ по строительству зданий и сооружений разного назначения: для жилья, производства, социальная, экономическая категория и другие. Этот акт входит в число утвержденных Госкомстатом. Часто возникает вопрос: возможна ли регистрация права собственности на объект недвижимости, который не был завершен.
В Гражданском Кодексе указано, что сначала сам дом нужно поставить на учет в госкадастр и только после возникают права собственности на дом, у тех, кто вложил средства в квартиры. Степень готовности К объекту незавершенного строительства можно применить характеристику в виде степени его готовности. Она считается в процентах и является результатом исследования здания или сооружения комиссией, которая состоит из квалифицированных специалистов.

Что это — объект незавершенного строительства по закону?

Это создает определенные сложности с определением собственно объекта недвижимости, в котором находится ваша будущая квартира. Его параметры по итогам строительства неизвестны, так как обмеры БТИ не проведены, отдельных квартир как таковых не существует, существует только в целом незаконченный строительством дом. Квартиры пока не представляют собой объекты недвижимости исходя из ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако все же возможна регистрация доли в праве собственности на объект, которая в натуре соответствует вашей недостроенной квартире. В суд дополнительно необходимо представить кадастровый план земельного участка, на котором находится объект. При этом зарегистрировано будет не ваше право собственности на квартиру, как законченный строительством отдельный объект недвижимости, а только право собственности на долю в доме.

Наименьшие проблемы вызывает признание права собственности на квартиру через суд в завершенном строительством доме, который сдан государственной приемочной комиссии. В этом случае, получив письменный отказ от застройщика в оформлении права собственности на квартиру, или очередное обещание оформить право собственности в неопределенные сроки, вам необходимо собрать нужный пакет документов, включая договоры, приложения, акты передачи, документы об оплате, документы обмеров БТИ. Проблемы при рассмотрении таких исков при правильно подобранных документах минимальны.

Часто происходит и вариант, когда застройщик признает ваши исковые требования. Более сложно обстоят дела с незавершенными строительством новостройками. По таким объектам ряд документов, таких как акты передачи квартиры, документы БТИ, акт реализации инвестиционного контракта, в принципе отсутствуют.

Незавершенный строительством дом усадебного типа

Сложилась судебная практика по присвоению статуса объектам незавершенного строительства. Из-за неточности определения в современном законодательстве, определение таким объектам дано при помощи решений судов. Принято считать, что ими будут считаться:

  • здания или сооружения, которые по этапам процесса строительства, а не из-за особенностей конструкции будут называться незавершенными;
  • строения, которые не могут использоваться по назначению в текущий момент;
  • любая степень готовности, которая будет отличаться от начальной.

Завершением строительства будет считаться не внешний вид или возможность использования, а подписанные документы о вводе в эксплуатацию.
Консервация объекта незавершенного строительства Бывают случаи когда строительство «замораживается».
Похожие вопросы

  • Оформление земли в собственность под квартирой в доме усадебного типа 25 Октября 2014, 08:08, вопрос №595801 3 ответа
  • Как взыскать страховую премию при незавершенном строительстве дома? 29 Ноября 2017, 19:41, вопрос №1829232 1 ответ
  • Нужно ли признавать право собственности на долю в незавершенном строительстве? 22 Мая 2017, 19:20, вопрос №1643960 3 ответа
  • Продажа незавершенного строительства на арендованном земельном участке 07 Июля 2015, 12:41, вопрос №896538 2 ответа
  • Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства 01 Мая 2015, 17:14, вопрос №824779 2 ответа
  • Анкета и акт передачи имущества в аренду на одном листе имеет ли юридическую силу? 1 ответ
  • Возможность выписать из квартиры 14 ответов
  • Имеет ли право семья из 4-х человек на улучшение жил.

Чем отличается незавершенное строительство от завершенного

Ярославского облсуда от 19.12.2014 по делу № 33-6754/2014, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100% (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2015 по делу № 33-485/2015), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию. Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст.
По данной теме рекомендуем также нашу статью Порядок регистрации объекта незавершенного строительства. Приказ о передаче объекта от застройщика Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «

О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ). В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т.

ч. консервация строительства, его списание и т. д.

Раздел недостроенного дома
бывшими супругами

Недостроенный дом с юридической точки зрения — это объект незавершенного строительства. Приведем и поясним одно из последних решений Верховного суда, которое поможет многим бывшим супругам в разделе недостроенной недвижимости.

Читать еще:  Министерство социального развития опеки и попечительства Иркутской области

Объект незавершенного строительства может рассматриваться в зависимости от ситуации следующим образом: 1) как материалы и расходы, 2) как объект недвижимости определенной степени готовности.

Судебная практика признает недостроенные дома объектами недвижимости независимо от степени их готовности при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки.
Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.

Верховный суд ответил на вопрос, возможно ли бывшим супругам разделить недостроенный дом, на который еще не оформлено никаких нужных бумаг. В случае, который рассмотрел Верховный суд, спорное домостроение имелось в наличии, но кадастровых документов на него не было: по факту дом стоял на земельном участке, но оформить его в период брака супруги не успели.

ВС однозначно указал, что отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для включения его в состав имущества, подлежащего разделу между супругами, и признания на него права собственности.

О. обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством дом, сославшись на то, что дом был возведен в период брака с С. за счет заемных банковских средств и социальной выплаты; отделочные работы в доме не закончены, истица не имеет возможности оформить право собственности на дом, так как разрешение на строительство выдано на имя С.

Ответчик С. иск не признал, обратился со встречными исковыми требованиями о разделе долговых обязательств.

Отказывая в удовлетворении иска О., суд первой инстанции исходил из следующего.
Государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством жилой дом не произведена, кадастровый паспорт на спорное строение отсутствует, поэтому спорный объект недвижимости не является объектом гражданского оборота, в связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и признать на него права собственности.
С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Рассмотрев кассационную жалобу О., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов средства.
В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как разъяснено в п. 30 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. ”О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Исходя из содержания приведенных выше законоположений объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.
Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу. Отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности. Однако это не было учтено судебными инстанциями при разрешении данного спора.

Будет ли недостроенный дом подлежать разделу как совместно нажитое супругами имущество ?

Да, будет. На сегодняшний день ВС поставил точку в разночтениях судебной практики, однозначно указав, что на объекты незавершенного строительства можно признать право собственности по решению суда, а значит, это имущество, подлежащее разделу бывшими супругами.

Каковы особенности раздела недостроенного дома, находящегося на земельном участке, оформленном на одного из супругов?

То обстоятельство, что земельный участок оформлен в собственность только одного супруга, для раздела дома не имеет значения. Наример, земельный участок во время брака был подарен одному из супругов, — данный факт не имеет юридического значения для раздела недостроенного дома, находящегося на таком земельном участке.
Дом как объект недвижимости будет поделен на доли между супругами как совместно нажитое имущество.

При этом выдел доли в доме повлечет за собой и определение доли на праве собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Если у Вас остались вопросы, то Вы всегда имеете возможность проконсультироваться с адвокатом.

Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?

Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства — ведь по сути объекта недвижимости еще нет.

Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.

1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.

К таким объектам относят:

  • законсервированную стройку;
  • стройку на этапе приостановки;
  • полностью остановленную стройку;
  • готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.

2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?

Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста , чтобы в дальнейшем с недвижимостью не возникло проблем.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. С документами не будет проблем, если обратиться к специалисту. Мы Вам поможем, для этого просто перейдите по ссылке.

Читать еще:  Долги по зарплате предприятийбанкротов стали выдавать через нотариуса

3. Как исчисляется налог на имущество по объектам незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 Налогового Кодекса РФ – НК РФ).

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г. для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ; Информация ФНС России «Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости»). Порядок оплаты устанавливается местными властями.

Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.

Налоговая ставка не недостроенный объект.

Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

  • 0,1% для жилых построек;
  • 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
  • 0,5% для остальных объектов.
Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства.

Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.

4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Незавершенка в строительстве — основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как происходит регистрация объекта незавершенного строительства? Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Читать еще:  Какие подарки можно получить совместно с родовым сертификатом

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно.

При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ или два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

  • кадастровый паспорт земли;
  • правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
  • разрешение на возведение постройки;
  • проектную документацию, смету;
  • выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.

Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.

Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

  1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
  2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
  3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Можно ли зарегистрировать недостроенный дом? Как зарегистрировать недостроенный дом?

Как оформить недостроенный дом? Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности.

Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, что устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.

ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

  1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% — 300-500 тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
  2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо. Но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.

Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям.

Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector