Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно Ли Выделить Доли Детям В Ипотечной Квартире От Сбербанка

1. Семья с детьми хочет купить квартиру с помощью ипотечного кредита. Оформить доли на детей в этом случае можно. При этом есть случай, когда по закону сделать это даже нужно – в частности, если для приобретения квартиры или внесения первоначального взноса используются средства материнского капитала.

Однако надо учесть, что сделки с привлечением средств ипотечного кредита, где несовершеннолетний ребенок становится собственником доли, требуют разрешения органов опеки и попечительства, поскольку одновременно с переходом к ребенку права собственности на долю эта доля одновременно обременяется залогом в пользу банка. В случае задолженности по кредиту банку предстоит заниматься реализацией квартиры, в число собственников которой входит несовершеннолетний ребенок, а для этого потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства. Именно поэтому кредитные организации неохотно выдают, а на практике в 90% случаев просто отказывают в предоставлении ипотечного кредита, если в число собственников квартиры планируется включить несовершеннолетнего ребенка.

Ипотека и дети

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Опека на ипотеку

Обязательно нужно приложить документы о не нарушении имущественных прав ребенка. Если вы отдали ему долю в другой квартире, приложите выписку из реестра прав. При покупке новой недвижимости на вырученные средства должен быть составлен предварительный договор купли.

Когда покупаете квартиру с опекой в ипотеку, нужно придать особое значение разрешению госорганов на сделку. Оно обязательно должно быть оформлено, иначе Росреестр вернет документы на доработку. Не подписывайте никакие бумаги, пока лично не удостоверитесь в наличии согласия на продажу.

Выделяет ли Сбербанк доли детям при ипотеке

Если Сбербанк выделяет доли детям, то почему в интернете есть масса информации о том, что оформить это не получается? Проблема возникает у тех людей, кто желает до погашения жилищного кредита обеспечить ребенка гарантированным жильем. Мало кто понимает, насколько это возможно. И еще меньше родителей имеют достаточно знаний в юриспруденции, чтобы правильно провести процедуру. Поэтому обо всем по порядку простыми словами.

Согласно статистике порядка трети семей пользуются ипотечными кредитами при покупке жилплощади. Популярностью у населения пользуются двух и трехкомнатные квартиры в новостройках. В таких домах комнаты имеют достаточную площадь, чтобы на каждого члена семьи приходилось необходимое количество квадратных метров для комфортного проживания.

Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут лишь дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже будет возможно оформить право собственности на жилье.

Если изъясняться проще, то «было» в законе так: чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовали нотариальное обязательство.

Как выделить долю в квартире детям если квартира ипотеке

  1. Получить решение банка о возможности выдачи ипотеки. На этом этапе стоит устно проговорить возможность выделения детской доли, использование семейного сертификата.
  2. Подобрать квартиру.
  3. Получить от банка согласие на сделку с выделением доли.
  4. Передать в органы опеки запрос на согласование проведения сделки.
  5. Подписать договор покупки квартиры. Текст должен содержать пункт о наделении несовершеннолетних долями в приобретаемом объекте.
  6. Передать все документы на регистрацию.
  7. Дождаться окончания госрегистрации, получить ипотеку, окончательно рассчитаться с продавцом.

Любопытно, но закон не дает четкой меры ответственности. Более того, она наступает только в случае выявления факта нарушений. Выборочные проверки может проводить только прокурор. Хотя известны случаи, когда нарушения выявлялись по запросам ПФР и органов опеки.

Не указали самое главное, после выделения долей детям они попадают на 13 % при продаже, поэтому надо выделять минимальные доли, если хотите сразу продать, если брать московские цены, то люди попадали на налог больше самого маткапитала, вот вам и подводные камни.

Интересное решение вынес суд в подмосковном Королеве. Мать с двумя детьми от первого брака вступила во второй брак, где у нее тоже родился ребенок. С новым мужем они купили квартиру и материнским капиталом оплатили 18,5% стоимости этой квартиры. Причем материнский капитал был выдан на третьего ребенка. Выходило, что на размер полученного материнского капитала — 312 162 Р в 2009 году — нужно было выделить доли пяти членам семьи: маме, нынешнему супругу и всем детям, в том числе и дочерям от первого брака.

Можно ли прописать детей в ипотечную квартиру: как оформить

В бланке специальной формы нужно будет указать данные о людях, которые также будут прописаны в квартире: ФИО, степень родства и т. п. Если банк выдаст разрешение, что можно прописаться в ипотечной квартире, то нужно подавать документы в МФЦ. Без разрешения прописка в ипотечной квартире третьих лиц невозможна.

Давая такое обязательство, должник ничего не теряет – если он не сможет погасить ипотечный заём, кредитор все равно через суд добьется выставления залогового имущества на торги с принудительной выпиской всей семьи. В этом ему помогут ст. 392 ГК РФ и нормы Жилищного кодекса.

При составлении такого документа родители должны присутствовать лично или действовать через доверенных лиц. Без выполнения требования по нотариальному удостоверению последует отказ, что наложит запрет на использование средств сертификата. Стоимость нотариальной услуги в среднем варьируется от 1 000 до 1 500 рублей.

Размер выделяемых долей прописывается в виде дробных чисел, например, 1/4, 1/6 и т. д. В конце документа совершеннолетние участника процесса ставят личные подписи. Предоставление такого документа в орган регистрации может предполагать простую письменную форму, но на практике граждане предпочитают использовать услуги нотариуса.

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Опека на ипотеку

  1. Существует требование законодательства при оплате части кредита средствами маткапитала или целевой жилищной субсидией. Во втором случае включение детей в число собственников обязательно сразу же при оформлении сделки. Об этом нужно уведомить кредитора заранее, иначе вам откажут в ипотеке уже на этапе подписания кредитного договора. С маткапиталом дело обстоит чуть проще.
  2. Есть требование органов опеки на выделение долей детям по причине одновременной продажи другого жилья.
  3. Еще один случай, когда нужно, чтобы опека одобрила ипотеку – залог имеющегося жилья по кредиту. Например, вы берете строящуюся квартиру, а на период стройки закладываете другую недвижимость, в которой собственниками являются дети.

Когда покупаете квартиру с опекой в ипотеку, нужно придать особое значение разрешению госорганов на сделку. Оно обязательно должно быть оформлено, иначе Росреестр вернет документы на доработку. Не подписывайте никакие бумаги, пока лично не удостоверитесь в наличии согласия на продажу.

Читать еще:  Проверка соблюдения требований по установлению режима рабочего времени

Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. С точки зрения банка, первый вариант удобнее – поскольку дети не имеют перед ним обязательств и не могут отвечать по кредитному договору.

Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка и купить другую в ипотеку

В том случае, когда один из собственников квартиры – маленький ребенок, родители должны нотариально оформить заявление, что во вновь приобретаемом жилье он будет иметь такую же долю. Основное требование органов опеки – не должно произойти ухудшение условий жизни ребенка. Подобная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда:

  • Можно попытаться найти банк, который рискнет и все-таки даст согласие на выдачу кредита для покупки жилья с долевым участием детей.
  • Когда у семьи есть другое жилье, где малолетние члены семьи не являются собственниками, то его можно предложить кредитному учреждению в качестве залога.
  • Или обменять квартиру на меньшую, выделить в ней «детскую» долю, а разницу использовать в качестве первого взноса и взять ипотеку на квартиру, где уже не будет малолетнего сособственника
  • Наиболее удобный и не вызывающий вопросов у сотрудников ООП вариант – подарить ребенку аналогичную жилплощадь в квартире близких родственников.

Самое правильное будет-прежде посетить банк и понять, как документально будет это оФормлено «КВАРТИРА ПЕРЕОФРМЛЯЕТСЯ НА МЕНЯ» , какими документами закреплено, достаточен ли ваш доход. Далее, посетить юриста по гражданским делам, который будет понимать, как юридически будут оформлены права каждого из вас.

Купив недвижимость, вы регистрируете право собственности. Затем прописываетесь в ипотечном жилье и регистрируете детей. Выделение долей происходит после закрытия долга по ипотечной недвижимости (в течение полугода второй супруг и дети также становятся владельцами квартиры).

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире? Молодые люди хотят поскорее обзавестись собственной квартирой и уехать от родителей. Это особенно важно для молодых семей. Из-за дороговизны жилья у большинства из них есть только один вариант — купить квартиру в ипотеку. Но пока кредит не будет погашен, недвижимость будет заложена банком. В это время во многих семьях есть дети и есть необходимость выделить ребенку часть квартиры. О том, возможно ли это до полного погашения ипотеки, мы пишем ниже.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Статья 60 Семейного кодекса устанавливает полный перечень имущественных прав ребенка. Тем не менее, во многих случаях банки запрещают уступку акций несовершеннолетним в своих кредитных договорах, так как это может вызвать проблемы для банка, если заемщик по какой-либо причине перестанет выплачивать ипотечный кредит.

Поэтому чаще всего детям выдают доли в ипотечной квартире после погашения кредита. Однако бывают случаи, когда семья должна начать делить интересы до того, как истечет это время.

Купить квартиру в кредит можно двумя способами:

  • С использованием материнского капитала.
  • Без его использования.

Если материнский капитал был увеличен для покупки квартиры, родители по закону обязаны предоставить долю ребенку. У них есть шесть месяцев на это после выплаты ипотеки.

Если квартира была приобретена путем погашения кредита за счет собственных средств, то орган опеки и попечительства потребует предоставления детской доли до погашения долга и регистрации права собственности на квартиру в семье. Банки не хотят соглашаться на это, потому что, если они прекратят выплаты и квартира будет продана, с зарегистрированными несовершеннолетними будет очень сложно.

Проблема с распределением детских паев в ипотечном жилье может быть решена несколькими способами:

  • Залог еще одной недвижимости банку.
  • Смена прописки на другую квартиру для детей.
  • Возьмите кредит в организации, соответствующей стандартам АИЖК (Агентство ипотечного кредитования). Такие кредиторы чаще предоставляют акции несовершеннолетним.

Конечно, у всех этих методов есть свои нюансы. В первых двух случаях молодая семья уже должна владеть домом, который может быть заложен или принадлежать детям. В последнем случае заемщики будут оценивать проценты по кредиту. И они не всегда должны быть самыми благоприятными.

Сложности

Ипотечное кредитование всегда связано с множеством трудностей. Особенно, когда задействованы дети. Среди наиболее частых проблем:

  • Не все родители знают и помнят о необходимости предоставления детям долей в ипотечной квартире. При покупке на материнский капитал Вам об этом напомнят Пенсионный фонд и органы опеки и попечительства. Родители должны знать о распределении паев, если они покупают квартиру на личные сбережения.
  • Впоследствии такую ​​квартиру можно продать только с согласия органов опеки и попечительства. Также требуется согласие банка, выдавшего кредит, если он еще не погашен.
  • Часто молодая семья покупает небольшую квартиру, в которой доля ребенка меньше, чем в предыдущем месте проживания. Это проступок по закону, и органы опеки и попечительства могут признать его виновным.
  • Проблемы с платежеспособностью семьи в будущем могут привести к выселению из квартиры, в том числе несовершеннолетних жильцов.

Многое в таких ситуациях будет зависеть от банка. Поэтому заемщики стараются:

  • Найдите самого лояльного кредитора. Однако, как правило, у лояльности есть обратная сторона в виде более высоких процентных ставок.
  • Проверьте свою кредитную историю. Если у нее возникли проблемы с выплатой кредита, получить новый будет очень сложно, особенно на такую ​​большую сумму.
  • Залог иного имущества в залог. Таким образом будут сняты все ограничения на размещение детей в новой квартире.
  • Выделите детям доли в квартирах близких родственников.

Таким образом, можно отдать детям доли в ипотечной квартире, но при этом необходимо иметь хорошую кредитную историю и дополнительное имущество или согласие родственников.

Как выделить долю в ипотечной квартире ребёнку?

С технической точки зрения раздел части имущества может быть основан на:

  • Соглашение сторон.
  • Оформление договора дарения.

Если родители не используют какой-либо из этих методов, органы опеки и попечительства могут возбудить судебное разбирательство с целью принудительного раздела имущества несовершеннолетнего.

Порядок действий

Когда родители добровольно хотят выделить своим детям часть квартиры, они должны действовать по определенному алгоритму:

  • Обращаться за ссудой.
  • Когда они будут одобрены, найдите квартиру для покупки.
  • Получите разрешение банка на передачу акций детям.
  • Сообщите в агентство опеки и попечительства.
  • Подготовьте договор купли-продажи.
  • Выделите Акцию, соответствующую требованиям законодательства.
  • Заключаем кредитный договор с банком.
  • Расплатиться с долгом.

Процесс довольно простой, если нет вопросов по платежеспособности соискателей и нет споров с органами опеки и попечительства.

Выделение долей детям после покупки жилья

Обязательство о выделении детских долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского семейного капитала (далее – “МСК”), закреплено на законодательном уровне. Сделать это необходимо на протяжении полугода со дня регистрации прав владения на новую недвижимость.

  1. Как и зачем необходимо выделять доли детям
  2. Способы выделения долей и необходимые документы
  3. Образец (бланк) соглашения
  4. Если ипотека еще не погашена
  5. Выделение долей после развода супругов
  6. Что будет, если не выделить доли с квартиры, купленной на маткапитал
  7. Видео по теме
Читать еще:  Начисляют ли на премию северную надбавку и районный коэффициент?

Как и зачем необходимо выделять доли детям

Согласно с п.4 ст.10 ФЗ РФ №256 обладатель МСК обязан выделить долю каждому ребенку . Одним из целевых назначений маткапитала является улучшение условий проживания семьи. В своих действиях родители должны руководствоваться интересами несовершеннолетних, и государство не позволяет об этом забывать, защищая таким образом их интересы. За несоблюдение требования законодательства владельца маткапитала могут привлечь к ответственности. Например, принудительно заставить выделить долей в судебном порядке, наложить штраф и т.д.

Законодатели не устанавливают требований, которыми следует руководствоваться родителям при определении размеров недвижимости для каждого ребенка. Поэтому размеры долей устанавливаются самостоятельно.

Практика показывает, что часто родители распределяют квартиру в равных пропорциях для каждого члена семейства.

Например, семья, состоящая из 4-х человек, приобрела жилье площадью 120 м. кв. за 10 000 000 руб., из них маткапитала – 483 881 руб., собственные средства – 9 517 000 руб. Сумма МК в общей стоимости жилья составляет 4,8%, которая и распределяется между всеми членами семейства. Оставшаяся часть жилплощади в разделе не участвует, так как является совместной собственностью супругов.

4,8% / 4 человека = 1,21% . Далее рассчитывается количество квадратных метров на каждого: 120 х 1,21% = 1,452 м.кв. В денежном выражении доля каждого члена семьи составляет – 120 750 рублей . Соответственно, размер доли, приобретенной за МСК, для каждого члена семейства составит 12/1000 (120 750 руб. / 10 000 000 руб. = 0,012). 88/1000 – это часть квартиры, которая может быть распределена между супругами на основании совместной собственности.

Также родители могут разделить всю квартиру в равных частях между собой и детьми. В этом случае в семье из 4-х человек каждый станет собственником ¼ части жилого помещения, купленного с использованием денег по госпрограмме.

Каждая семья может использовать самостоятельно разработанный способ раздела жилой недвижимости.

Детям не стоит выделять площади значительных размеров, так как в будущем возникнут сложности с реализацией квартиры. Для проведения такой сделки придется заручиться разрешением от органов опеки и доказать им, что родители предоставят детям условия проживания, не хуже тех, что были в продаваемом жилье.

Способы выделения долей и необходимые документы

Выделить определенную часть собственности супругу и детям можно следующими способами:

  1. Оформив соответствующее соглашение.
  2. Подписав дарственную.

Наиболее распространенной практикой является оформление соглашения (образец и бланк можно будет скачать ниже). Его можно заказать в нотариате, у юриста либо составить самостоятельно. Если недвижимость распределяется между родителями и ребенком, то нотариальной регистрации документа не потребуется. В тексте должна содержаться следующая информация:

  • Дата и место оформления.
  • ФИО, паспортные реквизиты, адресные данные родителей.
  • ФИО, реквизиты паспортов детей старше 14 лет, детских свидетельств о рождении детей до 14 лет.
  • Сведения о жилье: адрес, площадь, кадастровый номер.
  • Размеры долей.
  • ФИО и подписи участников.

Без выделения долей жилой объект, приобретенный за маткапитал, не получится продать либо обменять. Если родители предпримут такие действия, их обвинят в попытке незаконного обогащения и обяжут возместить нанесенный государству ущерб.

Образец (бланк) соглашения

Обратите внимание, что обязательное оформление нотариального обязательства было отменено (что хорошо), но само обязательство при этом осталось.

После того, как соглашение подписано, потребуется обратиться в Росреестр для регистрации передачи прав владения от собственника МСК детям и супругу. Родители могут обратиться непосредственно в отделение регистрирующего органа либо направиться в МФЦ.

При себе необходимо иметь следующий пакет документации:

  1. Гражданские паспорта родителей.
  2. Детские свидетельства о рождении.
  3. Три экземпляра соглашения на выделение долей.
  4. Брачное свидетельство либо о разводе.
  5. Правоустанавливающие свидетельства на жилье.
  6. Чек об уплате госпошлины.

Для проведения данной операции заявителю потребуется заплатить госпошлину в размере 2 000 руб. данная сумма распределяется между всеми участниками соглашения. Процедура регистрации займет не больше пяти рабочих дней, после чего можно забрать обновленную выписку из ЕГРН.

Выделить определенную часть собственности детям и супругу можно посредством дарственной. Порядок заключения сделки регламентируется нормами гражданского законодательства. После подписания договора дарения определенная часть недвижимости переходит одариваемому безвозвратно. Возможность перераспределения долей в будущем отсутствует, как в случае с соглашением.

На практике используются следующие способы дарения:

  • Каждый из родителей оформляет отдельный договор для выделения доли детям из личной собственности.
  • При отсутствии супруга матери достаточно составить одну дарственную, в которой указывается размер доли каждого ребенка.
  • Если по условиям брачного договора жилье переходит матери, то ей достаточно оформить один договор, по условиям которого доли выделяются каждому ребенку и их отцу. Таково условие использования маткапитала.

Для оформления дарственной потребуется обратиться в нотариат. Такие сделки в обязательном порядке подлежат регистрации у нотариуса.

Если ипотека еще не погашена

Выделение долей до погашения ипотечного займа допускается при наличии разрешения от банка и органов опеки. Квартира, приобретенная по ипотечному договору, находится в залоге у банка до полного погашения задолженности. В случае неисполнения обязательств жилье переходит банку. А если среди собственников квартиры будут присутствовать несовершеннолетние, то это затруднит ее продажу. Поэтому банк может не выдать разрешения.

Проблемы могут возникнуть и при получении разрешения от органов опеки. В данном случае все зависит от ситуации, сложившейся в семье. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.

Выделение долей после развода супругов

Если родители до развода не успели оформить доли в жилом помещении, приобретенном с участием маткапитала, то раздел собственности может вызвать трудности. На сегодняшний день ситуация неоднозначна. Если для приобретения жилплощади помимо сертификата использовались дополнительные деньги (собственные сбережения либо банковский займ), то дети не могут претендовать на доли родителей при разводе (определение Верховного суда № 4-КГ16-73).

Если доли не были оформлены до расторжения брака, в соответствии с требованием об оформлении общей собственности квартира может быть поделена в равных пропорциях между родителями и детьми. Например, при наличии 2-х детей, каждому полагается ¼ часть жилья.

Если родители сумеют договориться о разделе имущества, то следует составить соответствующее соглашение. В противном случае придется обращаться в судебную инстанцию. Но стоит помнить, что детская собственность неотчуждаема.

Подробно про раздел маткапитала при разводе написано в этом материале: https://getmatkapital.ru/chastnye-sluchai/kak-delitsya-pri-razvode/

Что будет, если не выделить доли с квартиры, купленной на маткапитал

Если на протяжении полугода после регистрации прав вдавления дети не станут собственниками части жилья, то к родителям будут применены штрафные санкции. Контролирующие органы направят иск в суд с требованием вернуть всю сумму по сертификату в Пенсионный Фонд.

Ипотека и дети

  • 1. На защиту ребенка
  • 2. А банки против
  • 3. Приоткрытая дверь

Другое дело, если у семьи уже есть квартира, продав которую, она намеревается внести первый взнос. Если несовершеннолетний проживает в этом жилье на правах члена семьи собственника (то есть просто прописан в ней), то купля-продажа и передача приобретенного имущества в залог проходит в обычном порядке. Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней. Вот тут и начинаются настоящие трудности.

На защиту ребенка

Сложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки. Чтобы продать квартиру, часть которой принадлежит ребенку, в соответствии с п. 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ необходимо получить разрешение органов опеки. Как правило, функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие подразделения органов местного самоуправления. Для получения их согласия необходимо будет собрать довольно увесистый пакет документов. Помимо паспортов родителей, свидетельства о браке, свидетельств о рождении детей, правоустанавливающих документов на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры, скорее всего, придется представить справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта, ф. 7 и ф. 9 с места регистрации несовершеннолетнего, заявления от продавцов «встречки» и др. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется присовокупить его заявление о согласии на данную сделку. Пакет документов, предоставляемый в органы опеки, зачастую больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Читать еще:  ФСИН транжирит деньги из госбюджета или закон для своих?

Теоретически органы опеки могут отказать в проведении сделки. Ведь, рассуждая здраво, переезд из ничем не обремененной однокомнатной квартиры в более просторную, но находящуюся в залоге у банка можно счесть ухудшением условий проживания ребенка. Ни один заемщик не гарантирован от дефолта, а значит, дитя рискует однажды оказаться на улице, чего органы опеки допустить не должны. В муниципалитетах, как правило, работают здравомыслящие люди, понимающие, что небольшой риск в данном случае допустим – иначе семья никогда не сможет перебраться из «хрущобы» в нормальное жилье. Потому в большинстве случаев Согласие pна продажу квартиры все-таки дается.

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства: Очень многое зависит от того, какой вид разрешения на сделку дадут органы опеки. Результат зависит и от того, насколько качественно мы с клиентом подготовились к встрече с муниципалами, и от конкретного округа, и от специалиста, и даже формы подачи нашего вопроса.

Разрешения могут быть двух видов. Первый позволяет выделить новую долю собственности несовершеннолетнему после погашения ипотечного кредита. Второй вид требует сделать это немедленно, в момент заключения договора купли-продажи. Первый вариант предпочтительней, он не препятствует получению в банке ипотечного кредита. Но второй, по свидетельству Максима Ельцова, встречается гораздо чаще.

А банки против

Второй вариант проблематичен из-за позиции банков, в большинстве отказывающихся принимать в залог квартиру, в число собственников которой входят дети.

Александр Жестков, руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Промсвязьбанка: Мы не выделяем долю несовершеннолетним детям. Это связано исключительно с тем, что неверно брать на себя ответственность за выделение доли несовершеннолетнему ребенку в случае, если его родители-заемщики банка вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный кредит, и квартиру придется реализовывать.

Осторожность кредитных организаций объясняется тем, что в соответствии с действующим российским законодательством очень сложно в случае дефолта заемщика продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего. Задачу можно решить, исключив из схемы залог недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Например, в качестве залога предложить иную недвижимость, если таковая имеется в семье. Или взять потребительский кредит для доплаты при обмене жилья. Но, во-первых, он меньше ипотечного, во-вторых, заметно дороже – примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу. Еще вариант: если размер и стоимость квартиры позволяют, то можно, продав ее, купить меньшее жилье на имя ребенка, а разницу использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но доля ребенка при этом не должна стать меньше. Чтобы приобретенная недвижимость не пустовала, ее целесообразно сдавать, покрывая за счет арендных платежей часть расходов по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости, например, в квартире или доме бабушки или дедушки. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье. В таком случае появляется возможность получить ипотечный кредит под залог новой квартиры, в которой ребенок уже не будет иметь доли собственности.

Приоткрытая дверь

Некоторые банки, хотя и с оговорками, все же готовы принять в залог квартиру с долей, выделенной несовершеннолетним. Например, в ВТБ24 такая возможность существует, если сумма ипотечного кредита не превышает 1,5 млн руб., а стоимость доли ребенка в приобретаемом жилье, в свою очередь, не превышает сумму кредита.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге: При продаже квартиры стоимостью в 2 млн руб. с долей ребенка, равной трети продаваемой квартиры, семья может купить в ипотеку квартиру стоимостью 3,5 млн руб., взяв кредит в 1,5 млн руб. и выделив в собственность своему ребенку треть купленной квартиры. В Санкт-Петербурге такого рода сделок у нашего банка практически не было, а вот в других регионах Северо-Запада это очень часто реализуемая схема ипотечной сделки.

Другая возможность – обратиться в банки, работающие по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления компании Балтийская ипотечная корпорация: Не все банки, работающие с АИЖК, идут на выделение доли несовершеннолетним в залоговой квартире. Но наши партнеры придерживаются этого принципа, так как мы несем ответственность за кредит и в случае дефолта заемщика обязуемся выкупить его у банка.

Однако есть в данной схеме и ограничение – программой АИЖК могут воспользоваться только заемщики с «белой» зарплатой, подтвержденной справкой 2НДФЛ. Но есть и преимущества – одна из кредитных программ АИЖК – «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет воспользоваться МСК в любое время.

Николай Лавров, вице-президерт группы компаний ЮРИНФО: Ставка по кредиту по программе «Материнский капитал» начинается от 6,9%, что даже ниже ставки рефинансирования ЦБ, очень привлекает родителей, желающих улучшить жилищные условия, а возможность использовать МСК как часть первоначального взноса существенно облегчает им эту задачу.

Кроме того, с прошлой весны действует специальная городская программа «Лучшая доля детям». Она реализуется «Санкт-Петербургским центром доступного жилья» и помогает в тех случаях, когда выделение доли ребенку является либо условием получаемой социальной выплаты, либо когда в качестве первоначального взноса используются средства от продажи недвижимости, доля в которой принадлежит несовершеннолетним. В программе на сегодня участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

Наталия Сергеева, директор департамента консультирования граждан Санкт-Петербургского центра доступного жилья: Что касается рисков банков-партнеров, то по нашей схеме работы кредит на сопровождении банка находится всего два месяца, а затем выкупается нами. В первые месяцы риск дефолта ничтожно мал, поэтому все риски на себя берет наш центр

По ее словам, ограничений в части размера доли (совокупности доль), выделяемых несовершеннолетнему (несовершеннолетним), не существует, их размер определяют только сложившиеся обстоятельства и здравый смысл. Зато действует ряд других условий: должна приобретаться только готовая недвижимость, и услуги центра обойдутся клиенту в 25 тысяч рублей.

Стоит напомнить также о технической сложности проведения сделок с участием несовершеннолетних собственников. Если процесс регистрации при простой ипотечной сделке проходит путем единовременного заключения договора купли-продажи и оформления квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на две части. Сначала проходит заключение договора купли-продажи и выделение доли несовершеннолетнему и только затем подписывается договор ипотеки о передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

Максим Ельцов: Довольно сложен поиск продавца, который готов сначала оформить договор купли-продажи квартиры и выделить долю собственности несовершеннолетнему и только затем получить деньги за квартиру.

Потому, по словам Наталии Сергеевой, центр весьма настоятельно рекомендует привлекать к сделкам такого рода профессиональных риэлторов и поощряет это решение, предоставляя клиенту 20%-ную скидку на свои услуги.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector