Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить самовольную перепланировку?

Самовольная перепланировка. Все аспекты.

Самовольные работы по перепланировке квартир – серьезное административное нарушение. Результат таких работ, как минимум, штраф, а затем требование вернуть квартиру в прежнее состояние либо узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Как могут выявить самовольную перепланировку?

Несмотря на упростившуюся процедуру согласования и реальную угрозу безопасности остальным жильцам дома, многие до сих пор проводят перепланировку незаконно. И вопреки устоявшемуся мнению, что о самовольной перепланировке нежилого помещения или квартиры никто и никогда не догадается, о таких работах все равно становится известно Государственной жилищной инспекции города Москвы.

Во-первых, она без труда обнаруживается во время плановых проверок. И даже если самовольная перепланировка гардеробной еще может остаться незаметной, то надеяться, что присоединение балкона или лоджии к комнате останется незамеченным, не стоит.

Во-вторых, о ней может стать известно и благодаря заявлению соседей. Ведь, как правило, именно «самовольные перепланировщики» – нарушители порядка и чистоты в подъезде, а также спокойствия по выходным.

Любая перепланировка, которая проводится по предварительному согласованию, предусматривает как график выноса мусора, так и часы, во время которых разрешено проводить строительные работы. Именно поэтому шум перфоратора по выходным или горы мусора на лестничной площадке заставят ваших соседей обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на самовольную перепланировку.

Изменения в планировке квартиры, выполненные незаконно, обнаруживаются и при попытке провести любую сделку с недвижимостью. Захотите ли вы продать квартиру, оформить в наследство или приватизировать, самовольная перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме обнаружится при сопоставлении текущего плана квартиры тому, что указано в поэтажном плане БТИ.

Поэтажный план помещения, фото:

Все внесенные вами изменения будут отмечены красными линиями на поэтажном плане, убрать которые можно, если только согласовать перепланировку «задним числом» или привести квартиру в соответствие с поэтажным планом. Для владельцев квартир последствия могут быть самыми разными, но в любом случае для тех, кто выполнил перепланировку без соответствующих разрешений, это всегда финансовые потери.

Документы БТИ в красных линиях, фото:

Самовольная перепланировка квартиры. Последствия.

Если у вас будет выявлен факт незаконного переустройства, вы будете обязаны нести ответственность за самовольную перепланировку квартиры: выплатить штраф и, если сами работы не нарушают действующих строительных норм, согласовать их «задним числом».

Но это, пожалуй, самый благоприятный исход согласования самовольной перепланировки. Незаконные работы по ремонту с перепланировкой довольно часто проводятся с серьезными нарушениями строительных норм, а значит, что такие работы могут привести к аварийной ситуации, последствия которой отразятся не только в вашей квартире, но и в квартирах ваших соседей.

Типичный пример – проведение перепланировки с расширением санузла за счет смежного коридора. При проведении обычной перепланировки с предварительным согласованием такие мероприятия начинаются с проведения технического обследования помещения и разработки проектной документации. Для перепланировки с расширением мокрой зоны требуется укладка гидроизоляции. Разумеется, при самовольной перепланировке санузла это делается крайне редко.

Последствия таких работ – зачастую протечки и испорченный ремонт в квартирах на нижних этажах. Устранять такие последствия самовольной перепланировки придется полностью вам за свой счет. В дальнейшем согласовать такую перепланировку будет довольно проблематично, возможно, только если заказать проектную документацию и выполнить все работы заново, но и в этом случае получается, что вы платите дважды.

Не стоит проводить самовольную перепланировку в уже купленной ипотечной квартире – это также грозит вам разбирательством, и не только с надзорными органами, но и с банком.

Встречаются и такие ситуации, когда самовольная перепланировка была выполнена прежними владельцами квартиры. Например, если жилье досталось вам по наследству или вы купили квартиру. Но ответственность будете нести вы, а не прежние собственники. В этом случае, также, как если бы незаконная перепланировка была выполнена вами, придется либо возвращать квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо заниматься согласованием уже выполненной перепланировки. Впрочем, согласовать выполненную перепланировку можно не всегда.

Самовольная перепланировка жилого помещения. Что нельзя согласовать?

Стоит учесть, что из-за незнания многочисленных строительных норм при самовольной перепланировке эти самые нормы часто нарушаются. Взять, к примеру, перепланировку с объединением балкона и комнаты. Объединяя эти два помещения, необходимо позаботиться об обогреве балкона, но при этом запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления, поскольку это может привести к нарушению работы системы в отопительный сезон. Согласовать такую самовольную перепланировку вам, разумеется, не удастся.

Кроме того, если вы объедините балкон и жилую комнату (кухню) без монтажа французского остекления, то в этом случае вам придется возвращать помещениям прежний вид, поскольку присоединение к жилым помещениям и кухням балкона или лоджии в «чистом виде» официально запрещено, а, значит, что жилищная инспекция справедливо откажет вам в согласовании.

Жилищная инспекция отказывает в согласовании перепланировки, если в процессе таких работ вы демонтировали вентиляционный шкаф. Работы, которые ухудшают условия проживания в вашей квартире, либо в квартирах ваших соседей, также не подлежат узакониванию.

С перечнем запрещенных при перепланировке работ можно ознакомиться в п.10 Приложения 1 к ППМ №508-ПП.

Как узаконить самовольную перепланировку в квартире?

Как уже отмечалось ранее, узаконить сделанный ремонт с перепланировкой можно лишь в том случае, если все мероприятия выполнялись с соблюдением норм. В ином случае предстоят восстановительные работы.

Оформление самовольной перепланировки квартиры, включающей незначительные изменения (демонтаж встроенного шкафа, перестановка сантехники без увеличения площади санузла, перенос электроплиты и т.д.), в Москве проводится в уведомительном порядке – по эскизу.

Более серьезные работы (расширение или совмещение ванной и туалета, перенос кухни, демонтаж подоконной части стены для установки “французских дверей” между балконом/лоджией и внутренним помещением квартиры) на основании эскиза не узаконить – нужно техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.

Для согласования самовольной перепланировки жилого помещения с устройством проема в несущей стене или проведенной в доме с деревянными (смешанными) перекрытиями техзаключение должна будет подготовить проектная организация, которая разрабатывала проект дома. Но не все такие организации продолжают существовать в настоящий момент. В таком случае их заменяет ГБУ “Экспертный центр”, которое и выдает техническое заключение вместо несуществующих авторов домов.

Если несущие конструкции не затрагивались, а квартира расположена в доме с ж/б перекрытиями, то техническое заключение для оформления самовольной перепланировки жилого помещения может подготовить наша организация.

Техническое заключение, подготовленное автором проекта дома, ГБУ “Экспертный центр” или организацией с допуском СРО, типа нашей, передается с другими документами для узаконивания самовольной перепланировки в Мосжилинспекцию.

После чего инспектор посещает квартиру, проверяет ремонт на соответствие сделанному техзаключению и, если все правильно, составляет акт о завершенной перепланировке. Далее приглашается сотрудник БТИ, который заново проведет инвентаризацию для обновления учетно-технической документации на квартиру.

Обращаем внимание, что в отличие от Москвы в Московской области отсутствует регламент узаконения самовольной перепланировки квартиры с надзорным органом. Согласование самовольной перепланировки квартиры в Подмосковье возможно только через суд.

Заниматься узакониванием самовольной перепланировки можно самостоятельно, но, как и при согласовании перепланировки в обычном порядке, лучше доверить эту работу профессионалам, то есть фирмам-посредникам, которые специализируются в данной сфере деятельности.

В том случае, если вами была проведена незначительная перепланировка помещений, и у вас есть достаточное количество времени, можно самостоятельно заниматься согласованием. Но что касается сложных перепланировок, особенно спорных ситуаций, в этом случае надежней будет обратиться к посредникам, которые и быстрее, и с меньшими финансовыми затратами проведут согласование самовольной перепланировки квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку в нежилом помещении?

Во многих многоквартирных домах на нижних этажах располагаются нежилые помещения. Если в таком помещении без разрешения выполнили перепланировку и ее предстоит узаконить, в Мосжилинспекцию потребуется предоставить комплект документов, включающий техническое заключение о допустимости и безопасности работ и проект. Также нужно будет получить заключение Роспотребнадзора.

Читать еще:  Дежурные СИЗ от падения с высоты Особенности использования

Нежилое помещение также может располагаться в нежилом здании, где нет квартир. Для узаконивания самовольной перепланировки в таком нежилом помещении также необходим комплект проектной документации, состоящий из техзаключения по факту произведенных работ и проекта, но согласующим органом в данном случае будет являться не жилищная инспекция города Москвы, а БТИ.

Заказать техническое заключение, проект и согласование будущей или уже выполненной перепланировки “под ключ” вы можете в нашей организации. Консультация наших специалистов совершенно бесплатна – пожалуйста, звоните и задавайте любые вопросы по перепланировке.

Как узаконить самовольную перепланировку? Советы юриста

Планировка большинства квартир стандартна и часто неудобна для комфортного проживания. В связи с этим многие собственники самостоятельно делают перепланировку. Но подобные изменения необходимо предварительно согласовать с администрацией района. Некоторые собственники об этом забывают и пытаются согласовать перепланировку после завершения работ. В таких случаях перепланировка является самовольной и требует выполнения так называемой процедуры «узаконения». Как это сделать? Рассказывает юрист Роман Виноградов.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации , которое требует внесения изменений в технический паспорт этого помещения.
Перепланировка может включать в себя , к примеру , перенос и разборку перегородок , перенос и устройство дверных проемов , а также устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В каких случаях возможно сохранение выполненной перепланировки?

Законом предусмотрено , что не допускается осуществление перепланировки , которая ведет , к примеру , к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.

В ряде случаев законом установлен прямой запрет на выполнение определенных работ. Так , например , не допускается выполнять такую перепланировку ванной комнаты и санузла , при которой они окажутся над жилой комнатой или кухней соседей снизу.

Узаконить такие изменения невозможно! А собственника квартиры , в случае обнаружения таких изменений , обяжут привести помещение в первоначальное состояние. При этом есть риск привлечения к административной ответственности за самовольное переустройство и перепланировку.

А вот если выполненная перепланировка не нарушает действующие строительные и технические нормы , то собственник вправе претендовать на сохранение своего жилья в новом виде.

Как сохранить выполненную перепланировку?

Пункт 4 статьи 29 Жилищного кодекса предусматривает , что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии , если этим не нарушаются права и законные интересы граждан , либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Однако прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением собственнику необходимо предпринять ряд иных действий.

1. Надо обратиться в филиал Ростехинвентаризации для вызова техника и оформления технического плана квартиры «по факту», то есть после перепланировки. По результатам работы специалистов БТИ собственник получит выписки из технического паспорта с печатью о самовольном переустройстве/перепланировке и документы , свидетельствующие о выявленных в квартире изменениях.

2. Напишите заявление о согласовании выполненной перепланировки в управление архитектуры администрации района. В некоторых случаях , если перепланировка была незначительной ( например , если демонтирован встроенный шкаф) согласование выполненных работ на этом может и закончиться. Однако на практике практически во всех случаях собственники получают на руки постановление об отказе в сохранении помещения в перепланированном состоянии.

Законом допускается несоблюдение указанного досудебного обращения в управление архитектуры. Однако практика Алтайского края такова , что суды возвращают исковые заявления , если до обращения в суд собственник не обратился в администрацию района с заявлением о согласовании произведенной перепланировки. Судьи мотивируют это тем , что управления архитектуры районов наделены полномочиями по сохранению помещений в перепланированном состоянии , а подменять заявительный порядок судебным нельзя.

Следовательно , если в управлении архитектуры администрации района отказали в согласовании перепланировки , необходимо подготовить оставшийся пакет документов , состоящий в большинстве случаев из искового заявления , нового технического паспорта с пометкой о самовольной перепланировке , и экспертного заключения , и обращаться в суд с исковым заявлением.

Как узаконить перепланировку через суд?

В судебном заседании собственнику помещения необходимо будет доказать , что выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в помещении граждан , а также не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Для этого может потребоваться заключение экспертизы об отсутствии нарушений строительных норм и правил , а в отдельных случаях ( например , если затронуто общее имущество) необходимо представить доказательства , подтверждающие получение согласия не менее 2/3 собственников помещений в доме на произведенные собственником работы.

В случае если указанные нюансы узаконения перепланировки соблюдены — суд выносит решение о сохранении помещения в перепланированном состоянии , на основании которого в техническом паспорте проставляется отметка о погашенной самовольной перепланировке.

Безусловно , в вопросах узаконения самовольных перепланировок достаточно много нюансов , которые зависят уже от конкретной ситуации. К примеру , сложности могут возникнуть в случае если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры , либо если произошла смена назначения помещений. Однако в общих чертах порядок сохранения квартиры в перепланированном состоянии не во многом будет отличаться от описанного.

Узаконивание перепланировки квартиры и других помещений

Перепланировкой, то есть реконструкцией внутренней конфигурации жилого помещения, увлекаются многие владельцы квартир и домов. Она помогает хозяину обустроить жилище по своему вкусу и предпочтениям.

Однако, не следует забывать, что любое помещение в многоквартирном доме тесно связано с соседними квартирами, поэтому самовольная перепланировка означает вмешательство в конструкцию всего здания. Как правило, такие изменения совершаются без учета технических особенностей здания и согласования с контролирующими органами.

Во избежание сложностей в будущем, планируемую или уже совершенную перепланировку жилья следует правильно оформить.

Ниже мы подробно расскажем о том, как узаконить перепланировку квартиры.

Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?

Непродуманная перепланировка вполне может нарушить конструктивное решение всего дома (если она коснется общих несущих стен) и даже привести к его полному разрушению.

Кроме опасности для жизни самого собственника и его соседей, подобная реконструкция сделает невозможным оформление любых сделок с данной недвижимостью: ее продажу, обмен, дарение и т.д.

Самовольная перепланировка жилья противоречит нормам действующего законодательства и считается противоправными действиями (ст.29 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)).

За нарушение установленного порядка осуществления перепланировки в квартирах, виновника ожидают следующие последствия:

  • наложение административного штрафа в размере 2 000 — 2 500 рублей. Помимо этого, гражданину будет выдано предписание о том, чтобы вернуть помещению первоначальный вид. Если гражданин откажется исполнить предписание и обратить внесенные изменения, дело передается в суд. По его решению квартира будет продана с торгов, а полученные за продажу деньги направлены на переустройство помещений;

Решение суда касается не только муниципальных, но и приватизированных квартир.

  • отказ в выдаче свидетельства на наследство (если в процессе открытия наследственного дела нотариус обнаружит расхождения в правоустанавливающих документах и паспорте на квартиру из БТИ);
  • отказ в приватизации муниципальной квартиры;
  • невозможность покупки по ипотеке. При обнаружении изменений в площади объекта залога, банк потребует у заемщика незамедлительного погашения остатка долга.

Как узаконить самостоятельно?

У владельца квартиры, планирующего перепланировку, есть два варианта оформления изменений:

  • по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  • узаконить реконструкцию после ее завершения.

Сделать законную перепланировку гораздо проще, чем легализовать ее постфактум. Кроме этого, собственник может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид.

Для того, чтобы получить разрешение на осуществление перепланировки, потребуется совершить следующие действия:

  • собрать и представить в уполномоченный орган полный комплект необходимых документов:
  • получить разрешение на реконструкцию жилого помещения;

Разрешение (или отказ) выдается в течение 45 дней с момента подачи документов.

  • выполнить необходимые работы;
  • обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники инспекции произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена корректно. Через 10 дней собственнику выдадут обновленные документы;
  • получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в новом виде;
  • оформить новый кадастровый паспорт на квартиру;
  • обратиться в территориальное подразделение Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка считается законной.
Читать еще:  Штраф за несвоевременную сдачу декларации примеры расчетов и проводки

Где узаконить?

Вмешательство в традиционную конструкцию квартиры запрещается осуществлять без согласования с компетентными органами — территориальной жилищной инспекцией, отделом архитектуры и БТИ.

В зависимости от конкретного населенного пункта, в роли жилинспекции могут выступать отделы капитального строительства местной администрации, межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях и др.

Если у правообладателя квартиры нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, требующих разъяснений специалистов, и готова вся необходимая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако, если вопросы имеются, лучше обратиться напрямую в специализированный орган, ведь работники МФЦ могут быть недостаточно компетентны в подобного рода вопросах.

Желательно предоставить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. Если документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

Как узаконить незаконную перепланировку?

Узаконить самовольную перепланировку квартиры необходимо в случае, если в ней были произведены любые из перечисленных ниже видов строительных работ:

  • установка, перенос или снос ненесущих перегородок, целиком находящихся в пределах одной квартиры;
  • установка вместо газовой плиты электрической, а также изменение расположения газовой плиты;
  • перенос, объединение и разъединение санузла;
  • установка сантехнического или инженерного оборудования, влекущая за собой изменение схемы сантехнической системы дома;
  • перенос, установка или демонтаж оконных и дверных проемов;
  • изменения конструкции полов.

Правообладатель жилья, совершивший незаконную перепланировку, может легализовать внесенные изменения в как административном, так и судебном порядке. Административная процедура схожа с алгоритмом согласования законной перепланировки.

Общий порядок действий по узакониванию уже произведенной реконструкции жилья приведен ниже:

  • заказать проект перепланировки в специализированной организации или выполнить эскиз самостоятельно:
  • если проект выполняет сторонняя фирма, ее специалисты сами проведут согласование готового документа в уполномоченных органах;
  • эскиз, создаваемый владельцем квартиры, наносится на уже имеющийся план жилья. Зеленым цветом отмечаются возводимые архитектурные элементы, а красным — те конструкции, которые планируется снести;

По эскизу можно оформить далеко не все изменения. В нем возможно отобразить монтаж (демонтаж) стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, изменение конфигурации санузла. А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

  • собрать полный пакет необходимых документов и представить их в уполномоченный государственный орган;
  • получить решение о легализации перепланировки, либо отказ в ее узаконивании;

Решение о согласовании реконструкции квартиры должно быть вынесено в течении 45 дней с момента представления необходимых бумаг. Еще 3 дня отводится на его отправку заявителю.

в случае положительного решения, необходимо обратиться в уполномоченные органы для получения новых документов на квартиру. С этого момента самовольную перепланировку можно считать узаконенной.

В согласовании реконструкции жилого помещения может быть отказано, если сотрудники уполномоченного органа сочтут произведенные изменения недопустимыми, либо обнаружат ошибки в проекте или эскизе. В первом случае, единственной возможностью легализовать перепланировку будет обращение в суд.

Что не удастся узаконить?

Получить разрешение на перепланировку квартиры не удастся в следующих случаях:

  • если предполагается изменение конфигурации вентшахты;
  • если реконструкция повлечет нарушение прочности здания (например, при создании проемов в несущих стенах, сносе части таких конструкций);
  • в случае оборудования дополнительно санузла в комнате;
  • при монтаже дверного проема, соединяющего комнату и кухню, на которой установлена газовая плита;
  • при установке радиаторов на балконе с подключением к системе центрального отопления.

Данный перечень является примерными, так как к проведению перепланировки законодателем установлены лишь общие требования. Подробнее с ними можно ознакомиться в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.

Сколько стоит узаконить перепланировку?

Примерная стоимость каждого из этапов оформления перепланировки жилого помещения приведена ниже:

  • консультация специалиста: 1 000 — 2 000 рублей;
  • составление проекта перепланировки: 3 000 — 15 000 рублей;
  • получение разрешения жилищной инспекции: до 30000 рублей;
  • получение разрешения путем обращения к посредникам: свыше 30000 рублей;
  • согласование проектных документов: около 5000 рублей
  • получение техпаспорта в БТИ : 2 000 — 7 000 рублей;
  • узаконивание реконструкции через в суд: от 30000 рублей.

Документы

Для осуществления перепланировки по закону необходимо собрать следующие бумаги:

  • заявление, заполненное по установленной форме;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • проект проведения реконструкции;
  • техпаспорт квартиры;
  • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры (если дом, в котором располагается жилое помещение, является памятником истории, архитектуры или культуры).

Для узаконивания уже совершенных изменений потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающая документация на жилье;
  • технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, экспликация;
  • проект либо эскиз выполненной перепланировки;
  • техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
  • разрешения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и согласовывающий перепланировки орган, при необходимости, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, такие межведомственные взаимодействия лишь увеличивают срок оформления произведенной реконструкции.

Узаконить перепланировку через суд

В случае, если уполномоченные госорганы вынесли решение об отказе на осуществление законной перепланировки квартиры, гражданин имеет право оспорить его в суде.

Помимо документов на реконструкцию, в судебную инстанцию необходимо будет предоставить исковое заявление и решение об отказе в перепланировке. Рассматриваются подобные дела в течение 30 дней. В суде нужно доказать, что планируемая реконструкция не нарушает установленные законы. В случае вынесения положительного решения суда, его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.

Если владелец уже реконструированной квартиры не согласен с отказом в согласовании и считает причины надуманными или не соответствующими действительности, он также может подать исковое заявление в суд. Ответчиком по делу будут выступать органы местного самоуправления, отказавшие в согласовании.

В ходатайстве нужно указать, на каких основаниях истец пользуется жильем, описать суть проблемы (дату, когда была проведена перепланировка и подробное перечисление всех произведенных в ее ходе работ).

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, собранные по делу, обязательно отметить, что реконструкция была сделана без разрешения и указать причины, по которым переделка выполнялась самовольно.

Как узаконить перепланировку в квартире? Порядок оформления

У каждого человека есть собственное мнение о комфортном жилье, но практически каждый стремится получить больше свободного жилого пространства. Отсюда и желание увеличить жилые комнаты, кухню, санузел или ванную в своей квартире за счёт площади балкона, лоджии или коридора.

У каждого человека есть собственное мнение о комфортном жилье, но практически каждый стремится получить больше свободного жилого пространства. Отсюда и желание увеличить жилые комнаты, кухню, санузел или ванную в своей квартире за счёт площади балкона, лоджии или коридора. Многие не останавливаются на сносе или переносе обычных или даже несущих стен и продолжают модернизацию своего жилья путём переноса инженерных коммуникаций, а то и вовсе глобальной переделки всего жилого пространства.

К сожалению, незаконная перепланировка, выполненная без разрешения специальных служб, способна повлечь за собой серьёзные последствия. И не только для владельцев такой квартиры: снос несущих стен может сказаться на надёжности межэтажных перекрытий и в целом устойчивости здания, что потенциально создаёт угрозу обрушения дома. Именно это и вынуждает специалистов жилищных инспекций строго следить за любыми фактами незаконных перепланировок, наказывать виновных штрафами и заставлять их приводить свои жилые помещения в первоначальный вид.

И всё же, на практике не всякая самовольная перепланировка способна привести к ущербу: проект по переносу одной стены или труб отопления, объединение комнаты с лоджией, расширение коридора и т. п. – всё это вполне осуществимо и позволяет узаконить перепланировку квартиры при условии наличия такой возможности с точки зрения строителей и инженеров. Что необходимо предпринять, чтобы жилищная инспекция разрешила проведение намеченных ремонтных работ? Как оформить перепланировку при наличии готового проекта? Как узаконить перепланировку в квартире, если она признана самовольной?

Читать еще:  Наследование по закону пережившего супруга по германскому праву

Порядок оформления перепланировки квартиры

Гражданам, собирающимся выполнить перепланировку квартиры или попробовать узаконить перепланировку, уже сделанную и по сути являющуюся самовольной, необходимо знать о порядке действий, предусмотренном действующими нормами ЖК РФ. В обобщённом виде узаконить перепланировку квартиры можно следующим образом:

  1. Собрать нужные документы (свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру (БТИ), кадастровый паспорт, проект перепланировки и т. д.)
  2. Предоставить пакет документов на рассмотрение специалистам архитектурного отдела районной администрации (лучше, если проект готовился специалистами именно этого архитектурного отдела).
  3. При отказе в разрешении или оформлении перепланировки, утверждении проекта написать заявление в районный суд.
  4. После положительного решения суда выполнить соответствующие ремонтные работы или узаконить уже сделанную перепланировку путём получения нового технического паспорта (выдаётся в БТИ).
  5. Далее потребуется предоставить новые данные для Кадастровой палаты (процедура внесения изменений в кадастровый учёт) и Регистрационной палаты (процедура регистрации изменений в УФРС).


Важно различать понятия перепланировки и переоборудования. В первом случае речь идёт о сносе/переносе стен, вот втором – об изменениях, вносимых в инженерные коммуникации. И то, и другое допускается производить только после получения соответствующих разрешений и разработки проектной документации. Все выполненные изменения впоследствии должны быть отражены в новом техническом паспорте на квартиру.

Перепланировка квартиры: что можно делать, а что нельзя?

Необходимо понимать, что узаконить перепланировку квартиры или проект можно не всегда, так как некоторые изменения запрещены законом. Чтобы не получить отказ в согласовании документов, специалисты рекомендуют изучить те требования жилищной инспекции, несоблюдение которых повлечёт гарантированный отказ в оформлении перепланировки квартиры – намечаемой или уже выполненной, в том числе в результате судебного разбирательства. Итак, чтобы сделанная перепланировка была законной, категорически запрещено:

  • Использовать такой проект перепланировки квартиры, который предусматривает ухудшение имеющихся жилищных условий, в том числе и у квартиры соседей (Постановление Правительства РФ №47 от 26 января 2006 года).
  • Убирать любые несущие стены (любая несущая стена выполняет роль опоры, причём её необходимая толщина рассчитывается строителями и инженерами ещё на этапе проектировочных работ; отсюда, даже уменьшение толщины несущей стены способно привести к необратимым последствиям).
  • Изменять площадь кухни или санузла за счёт жилого помещения (важное уточнение: запрещено «забирать» у жилой комнаты только более 25% её площади).
  • Переносить санузел или ванную комнату, если после перепланировки эти помещения оказываются над жилыми комнатами соседей снизу (исключение сделано только для двухуровневых квартир).
  • Объединять кухню и смежное помещение путём ликвидации двери и обустройства арки при условии наличия газовой плиты (для помещений, где используются электрические плиты, запрет не действует).
  • Каким-либо образом вмешиваться в работу общедомовых коммуникаций (снос, перенос, уменьшение, увеличение). Под ними понимается система отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации и вентиляции.
  • Устанавливать радиаторы или полы с подогревом на балконах и лоджиях, используя систему общедомового отопления.
  • Расширять площадь лоджии или балкона за счёт жилого помещения (допускается делать арку максимум 1 метр шириной).
  • Лишать кухонное помещение естественного освещения (нельзя убирать окно при отсутствии стеклянных перегородок, через которые свет мог бы проникать из соседней комнаты).


Какой может быть легальная перепланировка квартиры? Чтобы не иметь проблем с контрольными органами, разработать проект и гарантированно получить новый технический паспорт, рекомендуется согласовать свои действия со специалистами и ознакомиться с перечнем тех ремонтных работ, которые допускается производить в рамках законной перепланировки:

  • Разрешается вносить изменения в площадь кухонного помещения за счёт коридора, если квартира соседей снизу имеет такую же планировку.
  • Разрешается объединять кухню (с газовой плитой) с соседним жилым помещением путём создания арочного дверного проёма, в котором будут установлены раздвижные двери. Данный вариант является единственным законным способом сделать в квартире старой планировки помещение под названием кухня-гостиная.
  • Разрешается вносить изменения в площадь санузлов и ванных комнат за счёт нежилых помещений (кладовок, коридоров). При этом необходимо соблюсти норму, затрагивающую уровень пола: в санузле он должен быть на 3-5 см. ниже, чем в соседнем помещении.

Для справки: штраф за незаконную перепланировку квартиры составляет 2000-2500 рублей. При этом нарушитель обязан вернуть помещениям первоначальный вид (вернуть на место стены, инженерные коммуникации, устранить все последствия произведённых изменений).

Документы для узаконивания перепланировки в квартире

Чтобы узаконить перепланировку, придётся подготовить достаточно большой объём документации. Полный пакет документов будет включать:

  • Свидетельство о праве собственности на квартиру (комнату, жилое помещение) или документ, его заменяющий.
  • Выписку из домовой книги (БТИ).
  • Кадастровый паспорт (БТИ).
  • Технический паспорт на квартиру (паспорт от БТИ).
  • Поэтажный план с экспликацией (БТИ).
  • Проект перепланировки квартиры (эскиз, чертёж).
  • Технический план, который подтверждает безопасность перепланировки.
  • Заявление о перепланировке.
  • Письменные согласия собственников квартиры на осуществление или оформление перепланировки и изменение площадей комнат (согласовать своё решение необходимо со всеми совершеннолетними жильцами).

Как узаконить самовольную перепланировку?

Узаконить перепланировку, выполненную самовольно, либо получить разрешение на её проведение поможет решение суда. В эту инстанцию можно обращаться при получении отказа в проведении соответствующей административной процедуры со стороны жилищной комиссии.

Здесь возможно 2 варианта:

  • Вы обратились в органы по согласованию со своим техническим планом и получили ответ о невозможности проведения изменений. В этом случае необходимо написать заявление об оспаривании решения. Документ подаётся в районный суд.
  • Вы уже выполнили самовольную перепланировку и при обращении в органы получили отказ в оформлении произведённых изменений. Здесь может помочь написание искового заявления с требованием сохранить жилплощадь в видоизмененном состоянии. Документ подаётся в суд по месту регистрации квартиры.

К заявлению придётся приложить следующие документы:

  • Квитанцию об уплате госпошлины (300 рублей).
  • Свидетельство о праве собственности на жильё или любой другой документ, его заменяющий.
  • Документы из БТИ (технический паспорт, кадастровый паспорт, технический план, поэтажный план, экспликация). Необходимо сделать копии этих документов для ответчика.
  • Проект перепланировки комнат с чертежом, показывающим видоизменённую конфигурацию жилой площади.
  • Письменные заключения о безопасности перепланировки (документы проходят согласование в специальных инстанциях, включая БТИ).
  • Прочие документы, которые помогут обосновать требование об оформлении перепланировки в судебном порядке.


Судебные дела о самовольных перепланировках в отношении жилых площадей рассматриваются в присутствии заявителя (истца). Последнему необходимо последовательно обосновать свою позицию и доказать:

  • своё право собственности на квартиру (комнату, жилую площадь);
  • что сделанная перепланировка не нарушила прав и интересов соседей, что она является безопасной;
  • что изменения жилой площади квартиры (комнат), перенос стен или инженерных коммуникаций выполнялись в строгом соответствии со строительными нормами и правилами;
  • что предпринимались все необходимые действия для оформления перепланировки: заявитель обращался за разрешительной документацией, консультировался по поводу возможных изменений, разрабатывал проект, согласовывал свои действия со специалистами и пр.
  • что заявитель готов устранить любые мелкие огрехи и т. п.

В процессе рассмотрения дела судья может назначить экспертизу, которая покажет, соответствует ли квартира (комната, жилая площадь), на которой была произведена самовольная перепланировка, действующим строительным нормам и требованиям. Все издержки, которые затребует экспертиза, будут возмещаться заявителем.

Окончательное постановление суда будет содержать решение: разрешить оформление (проведение) перепланировки квартиры или отказать. Обжаловать решение суда можно в течение месяца. При положительном исходе дела заявителю останется обратиться в БТИ, где на основе судебного решения будет произведено оформление перепланировки и будут изготовлены новые документы: технический паспорт, кадастровый паспорт на квартиру, комнату и др.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector