Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить квартиру на чистоту при покупки самостоятельно

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Покупка квартиры – это весьма сложный процесс, ведь перед тем, как приступить к покупке недвижимости требуется проверить множество факторов.

Именно поэтому большинство людей, которые желают приобрести квартиру обращаются за помощью к компетентным юристам, которые возьмут ответственность за поиск и осуществление сделки в свои руки.

Но прибегать к помощи в юридических контор, которые имеют многолетний опыт работы не всегда выгодно, ведь оказание юридических услуг стоит немало, а обращаться в конторы, которые не имеют репутации опасно, ведь можно натолкнуться на мошенников.

Именно поэтому необходимо знать, как проверить квартирую на частоту перед тем, как заплатить за нее денежные средства собственными силами.

Как проверить квартиру на чистоту?

Проверка квартиры на чистоту – это достаточно серьезный этап в жизни, ведь перед тем, как приступить к покупке объекта недвижимости необходимо исключить вероятность подвоха. Так что же нужно проверить?

Проверяем правоустанавливающие документы

Если поиски увенчались успехом и казалось бы подходящий вариант найден, не следует сразу же приступать к покупке, ведь первоначально требуется узнать – на основании каких документов у лица возникло право собственности.

В качестве таких документов выступает:

  • договоры купли-продажи;
  • мены;
  • ренты;
  • дарения;
  • свидетельства о праве собственности;
  • документ, о вступлении в силу решения суда.

Важно самостоятельно или же при помощи надежного и главное, компетентного юриста изучить документы, чтобы проверить не содержаться ли на бумаги следы подтирок и фальсификации.

На бумаге допускаются поправки, но только они непременно должны быть заверены подписями лиц, которые заключили договор.

Также необходимо нотариально удостоверить малейшие исправления если при них присутствовал или принимал участие нотариус.

[box type=»download»] Проверке должен подвергнуться факт надлежащей государственной регистрации договора. Произвести проверку вправе любой гражданин Российской Федерации. Если же при заключении договора были выдвинуты определенные условия.[/box]

Необходимо проверить были ли они выполнены.

К примеру, если при заключении договора покупатель был обязан выплатить полную стоимость недвижимости, но не выполнил условие в заранее оговоренный срок, то он не может являться собственником, следовательно договор подлежит расторжению.

Большое значение нужно уделять датам, а именно когда договор вступил в законную силу.

Так, к примеру, подозрение у покупателя должен вызывать то, что владелец старается оперативно продать жилплощадь, которая недавно была получена им в подарок от гражданина или оставлена по наследству лицом, который не является собственником.

Также непременно нужно проверить наличие технического и кадастрового паспорта. Некоторые владельцы, имеющие “камень за пазухой”, говорят, что одного из паспортов нет.

В такой ситуации не стоит идти на попятный, необходимо указать продавцу на то, что он обязан заказать такой важный документ и получить его.

Проверяем историю квартиры

Следующим шагом должна быть проверка квартиры. Для проверки квартиры требуется обратиться в ЕГРП, где закреплена история жилых объектов с 1998 года.

Перед тем как передать средства, нужно попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП, чтобы увериться в том, что никакие незаконные действия за последние 15 лет не производилось.

[box type=»download»] Насторожить должен факт постоянной продажи недвижимости или же напротив, отсутствие постоянных жильцов. Вероятнее всего, что со сделками по этой квартире не все законно и продавец попросту пытается подставить.[/box]

Также в выписке будут отражены все имущественные споры, случаи наложения ареста и другое. Необходимо особенное внимание уделять датам, ведь важно знать могут ли вновь возникнуть споры или же они уже давно остались в прошлом.

Следует отметить, что законодательно определен срок для признания сделок с объектами недвижимости недействительным и равен он 3 годам.

Если же последние 3 года с жилищем ничего не было, то можно приступать к проверке следующих моментов.

Следует отметить, что иногда встречаются ситуации, что в ЕГПР объект не зарегистрирован и касается чаще всего этого старых квартир.

Как ни странно, именно отсутствие в таком реестре квартиры является доказательством ее чистоты с юридической точки зрения, иными словами, после приватизации сделок с ней не совершалось, но чтобы подстраховать себя можно обратиться за сведениями в Департамент жилищной политики.

Проверка качества квартиры

Чтобы проверить качество квартиры, следует указать собственнику на то, что он обязан предоставить документы из БТИ, которые будут свидетельствовать об отсутствии незаконной перепланировке или переустройстве.

Проверка продавца

Важное значение нужно уделить и самому собственнику, иными словами, его также необходимо пристально проверить. Первоначально следует проверить подлинность его паспорта.

Трудности возникают в случае если от имени продавца выступает его представитель.

Так, необходимо надлежащим образом проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом, в случае отсутствия заверенной доверенности, представитель продавца не вправе производить никакие действия.

Также нужно прочитать саму доверенность, ведь важно убедиться в том, что представитель вправе получать деньги за продажу объекта.

Большое значение имеет дееспособность продавца, особенно если еще только на начальном этапе возникают большие сомнения касаемо его адекватности.

Например, можно навести справки у соседей, ведь они, как известно, подчас бывают хорошо осведомлены об образе жизни соседа.

Проверка на отсутствие третьих лиц

Чтобы избежать возможных проблем после покупки, нужно непременно убедиться, что на объект недвижимости не имеют права третьи лица, ведь встречаются случаи, когда член семьи имеющий прописку в квартире, но проживающий по иному адресу внезапно появляется и старается оспорить сделку или же вовсе заявляет о намерении жить в квартире.

Чаще всего такие ситуации возникают:

  • когда суд отправил человека отбывать наказание в тюрьму;
  • отправил на принудительное лечение;
  • когда человек уехал на экспедицию, заграничную командировку и т. д.

[box type=»download»] Риски возникают в случае, когда в прописку имеют граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, поскольку при заключении сделки их интересы ущемляются, а в соответствии с законодательством нашей страны это незаконно.[/box]

Известны также случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за прописки несовершеннолетних лиц.

Также нужно проверить согласие супруга на продажу квартиру – нотариально заверенное согласие. Лучше всего вовсе потребовать предоставить домовую книгу, где будут указаны все сведения о прописанных лицах.

Проверка долгов

Собственник квартиры перед продажей, обязан погасить все долги по коммунальным платежам.

Проверить отсутствие долгов можно потребовав от собственника предоставления документов, иными словами, справку где указаны все эти сведения.

[box type=»download»] Справки выдаются в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. Справку об отсутствии долгов по электроэнергии нужно брать отдельно.[/box]

При заключении договора необходимо обязательно прописать факт продажи квартиры без долгов, если же такой пункт будет не прописан собственнику придется самостоятельно выплачивать долги старого хозяина.

Проверка на факт незаконной перепланировки

Если в жилплощади была произведена перепланировка, то в таком случае выдаются документы из БТИ.

Если в жилом помещении была осуществлена перепланировка, но она не соответствует техническому паспорту, то такая перепланировка будет признана незаконной и попадет в ряд административных нарушений.

Проверка на отсутствие арестов и обременений

Важно проверить жилье еще и на факт отсутствия арестов и обременений. Проверить такой момент можно по выписке из ЕГРП, поскольку в нем находятся все сведения о существующих и прекращенных правах на недвижимость.

Сведения открыты для людей и предоставляются всем.

Несколько советов при покупке квартиры

Покупка квартиры всегда обрастает массой трудностей, поэтому к проверке недвижимости на чистоту нужно отнестись со всей ответственностью и перед тем, как отдать средства за покупку жилплощади учесть несколько важных советов:

  1. Не следует покупаться на слишком низкую стоимость, поскольку хорошая квартира никогда не будет стоить дешево. Если же квартира понравилась, но цена все-таки настораживает, то следует собрать о ней как можно больше сведений, к примеру, не помещает обратиться к участковому, который уж точно ввиду специфики работы обязан знать о всех проблемных сторонах объекта недвижимости.
  2. Также нужно обращать внимание на частоту продажи, ведь если квартиру постоянно перепродают, то возможно будущих хозяев может ожидать неприятный подвох.
  3. Важно продумать способ оплаты жилья. Так, если предпочтение отдается наличным средствам, то лучше всего воспользоваться ячейкой в банке, ведь ко всему прочему сотрудники банка сами осуществят перерасчет средств. Если выбран безналичный расчет, то нужно обязательно проверить счета и внимательно заполнять все документы на денежные переводы.
  4. Приступать к заключению договора необходимо только после того, как продавец предъявит полный пакет необходимых документов, которые позволят определить чистоту объекта недвижимости. Составляя договор нужно обязательно указать конкретную стоимость жилплощади, чтобы оградить себя от некоторых махинаций.
Читать еще:  Как составить жалобу и отказаться от школьного учителя?

Надлежащим образом произведенная проверка квартиры позволит будущему собственнику оградить себя от массы неприятностей, которые так часто возникают из-за невнимательности при выборе и заключении договора.

(Пока оценок нет)

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке самостоятельно: строго по регламенту

В некоторых случаях материальное положение гражданина не позволяет обратиться к специалистам юридического профиля для получения услуг в части проверки законности купли-продажи недвижимости. Однако мошенничество в указанной области возрастает с каждым годом, принуждая людей проверять законность своих сделок намного тщательнее.

Если покупка квартиры – неизбежность, а обращение за оказанием платных услуг невозможно в силу ряда обстоятельства, обратимся к поэтапному проведению самостоятельного «расследования» для успешного оформления и подписания договора.

Что означает юридическая чистота сделки и недвижимости?

Правовое понятие проверки чистоты сделки нужно понимать, как совокупность мероприятий, направленных на получение сведений о продавце, либо покупателе недвижимого имущества с целью выяснения наличия обстоятельств, которые впоследствии могут стать причиной признания сделки недействительной или ничтожной. После обнаружения подобных обстоятельств следует судебное разбирательство и вынесение решения суда.

Как правило, применений последствий к недействительным сделкам обозначает возврат собственности к предыдущему владельцу. Однако вопрос о возврате денежных средств может затянуться на долгое время или вообще остаться без внимания из-за нарушения закона при подписании договора купли-продажи.

Нужно ли проверять квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Относительно недвижимости необходимо сделать особую отметку, поскольку мошенники акцентируют свои незаконные действия не только на подложных договорах, но и на самих квартирах, которые могут иметь противозаконную историю приобретения, неизвестных проживающих в ней лиц и другие неприятные для покупателя моменты.

Именно поэтому установить реального правообладателя, а также основание приобретения собственником недвижимости – это одна из первоочередных задач для покупателя, который не хочет иметь проблем при регистрации квартиры в Управлении Росреестра.

Необходимость обращения к риелторам

Если человек в силу своих познаний может проверить документы на наличие поддельных данных, либо обратиться в специализированный орган государственной власти самостоятельно, помощь третьих лиц не будет столь необходимой. Как правило, все доступные данные можно получить либо через систему интернет ресурсов, либо посредством обращения в многофункциональные центры по месту проведения сделки.

В случае, когда покупатель не может лично заниматься сбором данных по причине загруженности в работе, либо при командировках и путешествиях, он может поручить совершить все необходимые действия своему представителю – лицу, которое компетентно получать информацию в рамках осуществления сделки купли-продажи.

Самостоятельная проверка юридической чистоты сделки перед покупкой

Исходя из выше представленной информации, проверка юридической чистоты сделки – это не только пожелание некоторых клиентов риэлтерских фирм. В конечном итоге это необходимость каждого гражданина, который желает приобрести квартиру и не хочет оказаться в руках мошенников. Поэтому желательно придерживаться следующего плана действий, которые снизят или в полной мере исключат риски купить «проблемное» жилье:

  1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру – любое свидетельство или иной акт предоставляется продающей стороной в оригинале и с фирменной символикой регистрирующего органа. Копии и бесконечные отговорки продавца должны быть восприняты второй стороной как последующая угроза недействительности;
  2. Проверить государственную регистрацию договора и историю объекта – даже если покупатель увидел документы на квартиру в оригинальном виде, не спешите заключать договор. Обратитесь в территориальное отделение многофункционального центра с заявлением о предоставлении данных по жилому помещению (владелец, основание приобретения, задолженности и прочее);
  3. Изучить договор – если договор составлен продавцом, не спешите его подписывать. Тщательно изучите содержание всех разделов, проверьте данные согласно паспортам, технической и иной документации. Все ссылки на законодательные акты должны быть указаны правильно и в соответствии с договоренностью контрагентов;
  4. Узнать, производились ли перепланировки – при наличии незаконного переустройства или реконструкции регистрация подобного недвижимого имущества будет приостановлена. Потребуется дополнительное решение вопроса посредством судебного разбирательства;
  5. Проверить продавца – здесь идет речь непосредственно о лице, с которым будет заключен договор. Следует учесть проблему дееспособности и отсутствие ограничений в действиях указанного лица. В противном случае заключение подобных сделок является нецелесообразным;
  6. Проверить права третьих лиц – несовершеннолетние дети имеют право быть зарегистрированными в квартире одного из родителей до достижения ими 18 лет. Выписать таких лиц в практическом плане сложно, поэтому заранее стоит обговорить моменты с привлечением органа опеки и попечительства;
  7. Наличие обременений, залога – подобные сведения можно узнать у судебных приставов-исполнителей написав заявление и приложив предварительный договор купли-продажи;
  8. Права других лиц на квартиру – регистрация иных граждан в приобретаемом жилье может стать большой проблемой. Для того, чтобы избежать таких ситуаций, следует затребовать от продавца справку о лицах, проживающих в продаваемой квартире.

Если весь спектр действий будет сделаны вовремя и с четким для этого дела подходом, проблема незаконности сделки отпадет сама собой, поскольку мошенники не станут продолжать свои действия, зная, что могут быть привлечены к уголовной ответственности. А если продавец юридически чист, а квартира не находится в залоге, проблем в оформлении и приобретении фактически быть не может.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году?

Проверка квартиры по кадастровому номеру перед покупкой — что нужно проверить перед покупкой квартиры и какие документы нужны для проверки юридической чистоты в 2021 году

Что нужно знать при покупке квартиры?

  • Проверить проектную документацию. Застройщик размещает ее на своем сайте или предоставляет по требованию;
  • документы на землю. Важен статус участка. Он должен предназначаться именно для многоэтажного, а не индивидуального строительства. Проверить данные можно на https://kartagov.ru/;
  • репутацию застройщика. Она не гарантирует, что объект будет сдан, но повышается шанс не оказаться в списках обманутых дольщиков;
  • проект ДДУ. Если продавец не дает его на руки, заявляет, что договор типовой, возможно, ему есть что скрывать. Не стоит спешить ставить подпись. Лучше проконсультироваться с грамотным юристом.

Проверка квартиры при покупке вторички:

  • продавец не выделил доли детям при использовании маткапитала;
  • среди собственников оказались несовершеннолетние или лица, состоящие на учете у психиатра;
  • в квартире прописаны лица, осужденные к отбыванию наказания в колонии, находящиеся на длительном лечении, проходящие службу в армии и т. д.;
  • муж/жена не получили согласие супруга/супруги на продажу совместно нажитого имущества;
  • недвижимость продается сразу после вступления в наследство. Через какое-то время о своих правах заявляют иные наследники.

В перечисленных ситуациях сделка может быть признана недействительной. Новый собственник может узнать о наличии долгов по квартплате, о необходимости вернуть межкомнатные перегородки на прежнее место.

Основные документы от продавца при оформлении сделки купли-продажи

  1. Паспорт владельца.
  2. Доверенность. Если квартиру продает не собственник, а его представитель, у последнего должна быть нотариальная доверенность.
  3. Документы, подтверждающие принадлежность недвижимости конкретному лицу, например, (договор купли-продажи, свидетельство, выданное нотариусом наследнику. На основании этого документа последний имеет право переоформить имущество на себя, постановление о приватизации, ДДУ, выписка из ЕГРН).
  4. Справки по форме №9 и №12.
  5. Кадастровый и технический паспорта. На их основании можно проверить, не переносились ли в квартире стены, нет ли незаконных перепланировок.
  6. Согласие супруга/супруги, если квартира куплена в браке, на нее не распространяется действие брачного договора.
  7. Справка, полученная в психоневрологическом диспансере.

Важный момент! В последние годы нотариусы ставят на доверенностях QR-код с зашифрованными данными о содержании документа. Но мошенники научились их подделывать. Подлинная доверенность должна значиться на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Важно отметить, что все перечисленные документы продавец должен предоставить в оригинале. Необходимо проверять состояние печатей. Они должны быть читаемы, без смазанных участков текста. Не будет лишним проверить, существует ли структура или организация, выдавшая документ.

Если у недвижимости несколько собственников, то придется проверять паспорта и справки у всех. Если все состоят в браке, то и согласие супруга/супруги должно быть у каждого.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

До заключения сделки необходимо выполнить действия, указанные ниже. Если квартира хотя бы раз меняла владельца, анализ ее титула необходим.

Начинать нужно с запроса выписки из ЕГРН. Запрос подается через МФЦ или регистрационную палату.

В выписке значатся:

  • сведения о сделках с данной конкретной недвижимостью, начиная с 1998 года. Стоит задуматься, если выбранные метры перепродают каждые год-два;
  • существующие обременения и аресты. Они могут быть наложены ФССП, банком (если квартира является обеспечением по кредитному договору), судом;
  • все собственники.

Проверить квартиру на обременения

Проверить квартиру перед покупкой на обременение можно на сайте Арбитражного суда. Она может быть частью конкурсной массы, подлежащей продаже через торги. А в отношении самого продавца рассматривается дело о банкротстве.

Читать еще:  Трудовой договор с продавцом. образец и бланк 2021 года

О документах, подтверждающих право собственности на недвижимость, сказано в предыдущем пункте статьи. Остается рассказать еще об одном моменте. Если квартира находилась в собственности не более года-двух, можно попросить владельца предъявить расписки, акты приема-передачи, подписанные предыдущим владельцем.

Предосторожность может быть не лишней. Например, по той сделке еще идут судебные споры. Никто же не хочет против своей воли становиться заложником обстоятельств.

Еще больше ситуация может усложниться, если квартира перешла в собственность конкретного человека по решению суда или договору ренты. Недовольные родственники могут годами оспаривать судебные акты, переходя от инстанции к инстанции. Проверить подобную сделку без обращения к опытному юристу нереально.

Что нужно проверить при покупке квартиры при наличии у продавца детей?

Насторожиться стоит в ситуации, если квартира куплена после 2007 года, но наследники в числе собственников не значатся. Родители могли не выделить им доли в соответствии с законом. Дети вырастут и пойдут в суд. Сделка купли-продажи будет признана недействительной. Пострадает нынешний собственник.

Даже если очень понравилась квартира, не спешите покупать. Проверьте, кто жил в этой квартире, но снят с регистрации. Это:

  • дети, родители которых лишены родительских прав, помещенные в интернаты;
  • лица, находящиеся в колонии или тюрьме;
  • граждане, призванные на воинскую службу.

Перечисленные лица имеют право вернуться в эту квартиру и жить в ней. Новому собственнику в большинстве случаев предстоят дополнительные расходы, связанные с отселением нежданных соседей.

Как проверить историю квартиры перед покупкой самостоятельно?

Установить, кто прописан в квартире на момент сделки можно при помощи справки по форме №9. Если интересует история квадратных метров, потребуется справка по форме №12. В ней будут значиться все, кто прописывался в квартире и выбывал из нее даже временно. Справку №9 лучше запросить не только накануне подписания договора, но и после, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Как проверить документы продавца при покупке квартиры?

Если в отношении квартиры необходимые меры безопасности предприняты, не стоит забывать и непосредственно о владельце. Следующий этап — проверка паспорта продавца.

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) в этом документе, выписке из ЕГРН и проекте договора совпадают в точности. Не должно быть ситуаций типа «Наталья» и «Наталия». Из-за подобных «мелочей» можно стать участником сложного и длительного судебного процесса, а потом проиграть его;
  • в паспорте не допускается наличие любых исправлений вне зависимости от их авторства;
  • обязательно наличие всех предусмотренных законом печатей, водяных знаков. Здесь можно ориентироваться на собственный документ;
  • каждому месту выдачи соответствует определенная серия и код подразделения;
  • паспорт должен быть актуальным. Если владельцу исполнилось 45 лет, а он в течение месяца без веских причин не провел замену, документ будет недействительным;
  • состояние паспорта. Выданный 5-10 лет назад документ не может выглядеть, как новый.

Если проверка документов при покупке квартиры, показала, что в правоустанавливающих документах и паспорте значится разная фамилия, собственник должен как-то объяснить это. Например, можно попросить его предоставить справку из ЗАГСа о смене фамилии. В этой же организации проверяют наличие детей, бывших и нынешних супругов.

Нельзя забывать о том, что в течение трех лет после развода бывший супруг/супруга могут подавать на раздел имущества. При наличии веских оснований судья наложит арест на уже проданную квартиру. И даже если супруги сейчас не думают о разводе, а владельцем по документам значится один из них, второй должен дать согласие на продажу. Исключения:

  • наличие действующего брачного договора, в котором значится раздельное владение недвижимым имуществом;
  • квартира является добрачным имуществом одного из супругов.

Как проверить документы продавца-иностранца при покупке квартиры?

У него должен быть не только паспорт, но и его перевод с нотариальным заверением.

Если все перечисленные ранее документы в порядке, продавец не судится со своими родственниками или предшествующими владельцами, остается проверить его дееспособность.

Участились случаи, когда через несколько месяцев продавец заявляет о том, что он страдает психическим заболеванием и не отвечает за свои действия. А в момент подписания договора находился под воздействием психотропных препаратов. Сделку признают недействительной. Решение проблемы — справки из психиатрического и наркологического диспансеров. Они должны быть свежими.

Как правильно покупать квартиру: составление договора

Покупка квартиры не предполагает наличие устных договоренностей. Письменная форма соглашения обязательна. Основание — ст. 550 ГК РФ.

Обязательные реквизиты документа:

  1. ФИО, паспортные данные, место проживания участников сделки
  2. Данные о покупаемом объекте (адрес, метраж, количество прописанных, кадастровый номер объекта, информация о перепланировках).
  3. Сумма сделки и порядок оплаты.
  4. Наличие обременений в пользу третьих лиц, например, проживающих по договору найма.
  5. Сроки исполнения обязательств по договору.
  6. Порядок разрешения споров.
  7. Подписи сторон.

Если не хватает собственных знаний, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Что такое юридическая проверка квартиры в банке?

Это означает, что сотрудники кредитора проделают всю ту работу, о которой речь идет в данной статье. И, как правило, у них есть свои каналы получения информации, недоступные рядовым гражданам.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Нюансы самостоятельной проверки квартиры перед покупкой

Высокая стоимость недвижимости превращает ее покупку в одно из самых рискованных мероприятий в жизни человека. Допустив ошибку при проверке объекта на юридическую чистоту, покупатель может лишиться не только всех своих средств, заработанных за долгие годы, но и в некоторых случаях еще и останется должен банку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Произойти может все что угодно, начиная с признания сделки купли-продажи незаконной и заканчивая появлением лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так на что же надо обратить особое внимание перед приобретением объекта недвижимости?

Как проверить квартиру перед покупкой?

Правоустанавливающие документы

Помимо свидетельства о собственности у любого владельца недвижимости имеются документы, на основании которых оно выдано. К ним относятся:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор купли-продажи;
  • вступившее в силу судебное решение;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • распоряжение администрации города или поселка о предоставление квартиры в собственность (при приватизации).

В них обязательно должны быть указаны реквизиты сторон и такие неотъемлемые признаки квартиры, как ее адрес и площадь.

Покупка квартиры предусматривает выплату не только денежной основной суммы, но и различные другие траты (например, риэлторские и нотариальные услуги). В этой статье вы можете прочесть о том, как вернуть часть потраченных средств с помощью налогового вычета.
Очень часто покупка квартиры сопровождается оплатой задатка. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры читайте в нашей новой публикации.

В случае приобретения недвижимости в результате возмездной сделки в период брака, для ее отчуждения обязательно предъявление нотариально удостоверенного согласия мужа или жены, вне зависимости от того сохранился брак или нет на момент заключения сделки. Исключением является наличие соглашения или решения суда о разделе нажитого имущества.

Покупка квартиры, полученной в результате приватизации

На российском рынке недвижимости чаще всего встречаются квартиры, приобретенные путем передачи прав собственности гражданам от муниципалитета. При покупке подобной недвижимости существует риск появления претензий от граждан, не принимавших участие в приватизации, но имеющие на это право. Это могут быть:

  • несовершеннолетние дети, участие которых в приватизации было необязательно до 1996 года;
  • временно выбывшие жильцы, например, заключенные или призванные в армии.

Кроме того, нужно помнить о праве лиц, отказавшихся от приватизации, на пожизненное проживание. Так как смена владельца не приводит к его потере, будущему собственнику придется смириться с постоянным присутствием в приобретенной квартире постороннего человека.

Обратиться в суд о признании приватизации и последующих сделок недействительными могут лица, права которых не были учтены в процессе оформления перехода собственности. Подать подобный иск можно в течение трех лет после получения информации о нарушении закона.

Избежать подобного развития событий возможно, заранее узнав, кто был прописан в жилом помещении во время его приватизации. Для этого нужно запросить в ИЕРЦ архивную или расширенную выписку из домовой книги. К сожалению, очень часто его сотрудники отказывают в получение этой справки даже владельцу помещения, объясняя свои действия законом о неразглашении личных данных. Решить проблему можно обратившись к сотрудникам агентства недвижимости. В силу специфики работы у них есть необходимые связи, благодаря которым можно получить выписку.

Читать еще:  Статья 147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья

Риски при приобретении унаследованной недвижимости

Труднее всего проверить квартиру, перешедшую по наследству, но максимально снизить наступление неприятных последствий все-таки возможно. Лучше всего ознакомиться с открытым делом у нотариуса, обратившись к нему вместе с продавцом. В нем должны быть упомянуты все граждане, имеющие законное право на наследство и их отказы (при наличии).

Если же основанием для получения наследства является завещание, покупателю нужно убедиться в отсутствии граждан, обладающих правом на обязательную долю. Его имеют следующие лица:

  • нетрудоспособные наследники первой очереди;
  • нетрудоспособные лица, находящиеся на содержании у наследодателя.

Большим риском является покупка квартиры, наследство на которую открылось в результате признания бывшего собственника безвестно отсутствующим. Так как никто не может дать гарантию, что однажды он не появится и не обратится в суд для восстановления своих прав.

Аресты и обременения жилого помещения

Иногда на право собственника распоряжаться своей квартирой ограничено. Это выражается наложением на нее обременения либо ареста.

Решение об аресте недвижимости может принять только суд. Как правило, он идет на такой шаг во время рассмотрения споров о принадлежности помещения. Иногда арест возможен и при уклонении владельца от уплаты долгов. Арестованную квартиру невозможно продать. Органы Росреестра никогда не зарегистрируют подобную сделку.

Видов обременений существует очень большое количество. Самыми распространенными из них являются ипотека и договор ренты. Провести сделку с такой квартирой собственник может только с согласия лиц или организаций, по требованию которых наложено обременение. Покупатель должен помнить о том, что вся полнота обязанностей по выполнению условий обременений переходят на него.

Убедиться в отсутствии ареста и обременения можно заказав выписку из ЕГРП. Сделать это можно как при личном обращении, так и на официальном сайте Росреестра. Ее стоимость не превышает 200 рублей.

Проверка истории квартиры

Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться в том, что все предыдущие сделки происходили с соблюдением всех правил, установленных законом. Узнать эту информацию можно обратившись в отделение Росреестра за расширенной выпиской из ЕГРП. Получить ее может каждый гражданин нашей страны, предъявив общегражданский паспорт и квитанцию об оплате пошлины в пользу государства. Отсутствие сведений об интересующей квартире в реестре означает, что последняя сделка с ней проводилась до 1998 года.

Правоустанавливающим документом на приобретаемую квартиру может выступать договор дарения. Об особенностях этого договора читайте по ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/darenie/kak-pravil-no-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru.html
При необходимости договор дарения квартиры может быть оспорен в ряде случаев, о том, как это сделать читайте здесь.

Потенциального собственника должна насторожить слишком частая смена владельцев квартиры. Вполне возможно, то таки образом прикрывались незаконные способы получения недвижимости.

Не следует пренебрегать и беседой с возможными соседями. Бабушки у подъезда могут рассказать много интересного об предыдущих собственниках квартиры.

Техническая документация на квартиру

Обязательным условием регистрации перехода права собственности является наличие кадастрового паспорта. Ознакомившись с содержащимся в нем техническим планом помещения, потенциальный покупатель может сделать вывод о присутствии несогласованной с органами власти перепланировки. Этот факт может стать основанием для отказа банка в выдачи ипотечного кредита. Кроме того, совершение незаконной перепланировки является правонарушением и наказывается штрафом.

Собственник недвижимости

Не менее тщательного изучения требует личность владельца недвижимости. Прежде всего необходимо удостовериться в подлинности его паспорта. Сделать это не составит труда с помощью сайта ФМС. Документ, удостоверяющий личность, не должен быть просрочен. Его замена осуществляется после достижения гражданином 25 и 40 лет.

Гораздо труднее проверить дееспособность собственника. Зачастую продавцы недвижимости отказываются представлять покупателям справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Мотивируя это тем, что подобные подозрения их оскорбляет. Заменить их могут права на вождение автомобиля, обладать которыми могут только граждане, не состоящие на учете в подобных учреждениях.

Ни один из этих документов не может гарантировать отсутствия претензий представителей собственника из-за потери продавца возможности отвечать за свои действия в момент заключения сделки. Избежать этого можно только пригласив врача для проведения процедуры медицинского освидетельствования на предмет психического здоровья непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Сделать это можно только с согласия продавца.

Не меньше трудностей подстерегает покупателя и при приобретении недвижимости у представителя владельца. Согласно действующему законодательству доверитель может отменить доверенность в любое время, обратившись с заявлением к выдавшему его нотариусу. Все сделки, совершенные по доверенности после этого будут признаны недействительными. В настоящее время не существует способа проверки той или иной доверенности на ее актуальность. Поэтому при проведении подобной сделки лучше настоять на личном присутствии собственника.

В некоторых случаях возникает необходимости покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника. Помимо родителей интересы детей защищают органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо для заключения договора купли-продажи.

Особенности проверки квартиры приобретаемой на первичном рынке

Лучшим способом обезопасить себя от риска покупки уже несколько раз проданной недвижимости является ее приобретение по договору долевого участия. В соответствии с ФЗ № 214 подобные договоры подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра. Перед его подписанием необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • документы, подтверждающие права застройщика на использование земельного участка;
  • разрешение муниципалитета на строительство;
  • документ, подтверждающий полномочия сотрудника, представляющего интересы застройщика.

Нелишним будет и поиск информации об объектах, уже построенных этой организацией.

Достаточно часто на рынке новостроек встречается предложение о приобретение апартаментов. Их стоимость значительно ниже стоимости аналогичной квартиры, что привлекает большое количество потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости и права их владельцев значительно ограничены. Например, в таких помещениях невозможно оформить постоянную регистрацию. Кроме того, владельцы апартаментов, как и собственники любых нежилых помещений, вынуждены производить коммунальные платежи по повышенным тарифам.

Помощь специалистов при проверке недвижимости

При возникновении трудностей с самостоятельной проверкой квартиры можно обратиться за помощью к риелторам или юристам. Подавляющее большинство агентств недвижимости предоставляют услуги по сопровождению сделок. Их опыт позволит заметить все неточности в документах и поможет принять правильное решение. Но не нужно забывать, что в случае ошибки специалист отвечает только размером своего вознаграждения и возможной потерей репутации.

Компенсировать затраты на приобретение квартиры, которая была утрачена в результате признания сделки недействительной, можно приобретя полис страхования титула. Сейчас эта стоимость подобной услуги достигает 1% от стоимости квартиры.

Правила проведения безопасной сделки

Оспаривание в суде сделок происходит достаточно редко. Гораздо чаще проблемы появляются во время оформления перехода права собственности в государственных органах. Исключить вероятность потери денег в случае отказа в регистрации или ее приостановки поможет правильно выбранный способ расчетов. Наиболее безопасной является передача денег через банковскую ячейку. При этом продавец может ее открыть только после предъявления сотрудникам банка документов, подтверждающих регистрацию сделки.

Опасность подстерегает покупателя и при составлении договора купли-продажи. В нем обязательно должны присутствовать следующие пункты:

  • паспортные данные сторон сделки;
  • адрес и площадь квартиры;
  • стоимость недвижимости и порядок расчетов по договору.

ВАЖНО! Несоблюдение этих требований может привести к отказу в регистрации отчуждения недвижимости.

Недопустимо указание в договоре заниженной цены. Если избежать этого невозможно разница оформляется соглашением о приобретении неотделимых улучшений, произведенных владельцем.

Не менее важно и документальное подтверждение передачи денег. Продавец должен лично написать расписку о получение денег.

Законы нашей страны защищают права добросовестных приобретателей. Поэтому после признания судом сделки недействительной, продавец будет обязан возместить покупателю все потраченные средства. Конечно, если у него есть, что возвращать. В противном случае этот процесс может затянуться на долгие годы и потребовать дополнительных моральных сил.

Совместно нажитое имущество супругов, в том числе квартира, может быть продано только при наличии соответствующего согласия второго супруга. О том, как получить согласие супруга на продажу квартиры и в каком порядке оно должно быть оформлено читайте в пошаговой инструкции.
Необходимые документы для того, чтобы встать на очередь на получение жилья приведены в нашей новой статье.

Тщательная проверка каждой буквы в необходимых документах поможет избежать этого. Не нужно стесняться задавать продавцу неудобные и провокационные вопросы. Если же владелец отказывается на них отвечать, не представляет нужные бумаги и отговаривает покупателя от общения с соседями, то от покупки квартиры лучше воздержаться или проверять ее с особым пристрастием.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector