Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

Что такое ДКП

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

Содержание

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

  1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
  2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
  3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
  4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
  5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
  6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
  7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
  8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
  9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
  10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
  11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
  12. Количество экземпляров договора.
  13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

  • Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
  • Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

  1. Удостоверение личности.
  2. Доверенность на представителей.
  3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
  4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
  5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
  6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
  7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
  8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Особенности заключения договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи – это важный документ, в котором должны быть прописаны малейшие нюансы сделки.

Обязательные пункты договора

Первое, что обязательно указывается в договоре – это предмет и стоимость. Предметом договора считается любой объект (например, недвижимость), права на обладание которым продавец передает покупателю в обмен на некоторую сумму денег. Описание предмета должно быть предельно подробным и конкретным. В случае, если речь идет о недвижимости, указывается точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь.

Если заключается договор о продаже земельного участка с постройками, соответственно, все строения должны быть также описаны в документе. Относительно участка указывается его площадь, а также назначение земель, на которых он находится.

Обязательно должна быть указана стоимость объекта. Она может быть либо в рублях за квадратный метр либо общая сумма. Если покупатель вносит некоторую часть в качестве аванса, это тоже обязательно прописывается в договоре.

Продажа жилого помещения может осложняться пользованием им другими людьми. Например, при продаже квартиры договор аренды не расторгается, арендаторов нельзя выселить до его истечения. Эти обстоятельства также важно отразить в договоре купли-продажи.

Кроме этого в документ вносятся следующие пункты:

  • На каком основании объект является собственностью владельца;
  • Время, в течение которого владелец и проживающие с ним члены семьи покинут жилье;
  • Подтверждение продавца, что недвижимость не была никому продана до заключения договора, а также не состоит в залоге или аресте;
  • Пункт о том, что все расходы по заключению сделки ложатся на плечи покупателя.

О чем нельзя писать в договоре

Одной из распространенных хитростей продавцов является указание в договоре заниженной суммы сделки, чтобы сократить выплаты государству. На остаток продавец дает расписку. Однако покупателю такой подход не выгоден, поскольку в случае расторжения сделки по каким-либо причинам, суд будет ориентироваться на цену, которая указана в договоре, а остальные деньги продавец может не вернуть. Кроме того, если в договоре прописать сумму, которая окажется ниже кадастровой стоимости объекта помноженной на 0,7 (коэффициент), то налог придется платить именно с кадастровой стоимости.

Не практично писать в договоре, что продавец берется своими силами и за свой счет узаконить перепланировку (если он не сделал этого ранее). Незаконную перепланировку могут вообще не утвердить, тогда продавцу придется приводить все к исходному состоянию, а нужен ли будет объект в таком виде покупателю, неизвестно. Да и сделку это отложит на неопределенный срок. Риэлторы АН «Владис» советуют не приобретать недвижимость с не узаконенной перепланировкой.

Что можно, но не обязательно указать в договоре

Также в договоре могут быть прописаны дополнительные пункты. Основным условием является, чтобы они не противоречили законодательным нормам. Например, собственник может оставить в квартире обстановку или ее часть, и прописать в договоре, что цена мебели входит в стоимость квартиры.

Читать еще:  Должностная инструкция старшего менеджера для магазинов бытовой техники

Если у продавца не получается сразу съехать из проданной квартиры, в договоре может быть указана компенсация за проволочку.

Специалисты АН «Владис» готовы помочь вам с составлением документа по всем правилам или проверить составленный продавцом документ на легитимность. Обращаясь к нам, вы можете быть уверены, что ваш договор будет прочитан до последней запятой, включая мелкий шрифт, и все спорные моменты будут вам пояснены, а также даны рекомендации, стоит ли требовать изменить формулировки или вообще отказаться подписывать документ в таком виде.

Когда нужна помощь специалиста

Сотрудники агентства недвижимости «Владис» уверены, что помощь профессионала никогда не будет лишней, даже если в условиях договора все кажется прозрачным и ясным. Тем не менее, если вы продаете или приобретаете жилье без перепланировок, без проживающих в нем людей и других нюансов, договор можете попытаться составить самостоятельно.

Если же в договоре предполагается указание каких-либо нестандартных пунктов, обращение к специалисту станет залогом благополучного совершения сделки без риска мошенничества с любой из сторон.

Какие понадобятся документы для заключения договора

Список документов не особенно велик:

  • Паспорта всех участников сделки;
  • Если договор подписывается представителем одной из сторон, необходим паспорт представителя и заверенная нотариусом доверенность на ведение дел;
  • Правоустанавливающий документ, в качестве которого может выступать договор дарения, купли-продажи или мены, а также свидетельство о праве на наследство и ряд других документов;
  • Правоудостоверяюший документ: свидетельство государственной регистрации права, штамп БТИ или выписка из Госреестра;
  • Технический и кадастровый паспорта, а также поэтажный план и справка из БТИ, что имущество не имеет арестов и запретов;
  • При наличии у продавца супруга или супруги, необходимо его согласие на продажу в письменном виде;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Собственно договор купли-продажи в количестве экземпляров по количеству участников сделки плюс один для Росреестра;
  • Заявление о переходе и регистрации права, составляющееся сотрудником МФЦ.

Интересные статьи:

  • Покупка залоговой квартиры у банка: правда и вымысел — читать
  • Приемка квартиры в новостройке — читать
  • Как принять квартиру у застройщика — читать
  • Получение субсидии на жилье — читать
  • Покупка квартиры в Москве — читать

Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому. От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

  • «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП можно составить в простой письменной форме и заверить подписями сторон. Такой документ имеет силу без нотариального заверения. Но существуют ситуации, когда на договор купли-продажи нужно получить нотариального удостоверение в обязательном порядке: при продаже с пожизненным иждивением (ренте), при участии в сделке несовершеннолетних детей и пр. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ .

Стороны договора

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

  • Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
  • Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

  • Достижение возраста 18 лет.
  • Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

  • Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
  • Дополнительную информацию при необходимости.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

  • «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
  • При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

  • Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
  • Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
  • Этаж расположения.
  • Назначение (жилое помещение).
  • Кадастровый номер.

Порядок оплаты

В договоре важно указать:

  • Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
  • Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
  • Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
  • Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

  • Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
  • Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
  • Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Как быть, если продавец действует по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

  • Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
  • Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
  • Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
  • Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

  • На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
  • Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Читать еще:  Как отразить в учете приобретение топливных карт на ГСМ

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

  • Завещательных отказов.
  • Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

  • Возможность перепланировки.
  • Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
  • Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

  • Правоустанавливающие документы продавца.
  • Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

  • Стоимости квартиры.
  • Реквизитов участников.
  • Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки. Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники. А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Советы юриста:

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника. Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь. Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка. Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание.

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретенную с использованием средств материнского капитала.

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети.

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Составляем договор купли-продажи самостоятельно

Какие документы нужны на сделку купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры

ДКП квартиры – один из самых популярных видов сделок на рынке недвижимости. В них принимает участие две стороны: продавец и покупатель. Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, поэтому праве заключать любые гражданско-правовые сделки, не противоречащие закону.

Купле-продажи недвижимости посвящена ст. 549 ст. ГК РФ. Продавец передает имущество согласно договору, с определенными в нем характеристиками, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его. Сделка имеет существенные и дополнительные условия. Первые обязательно включаются в пункт соглашения, без их присутствия в нем договор недействительный. Вторые условия вписываются в соглашение дополнительно, по желанию сторон.

Правовая характеристика договора:

  1. Консенсуальный: права, обязанности сторон возникают после регистрации перехода права собственности на недвижимость.
  2. Возмездный: за передачу имущества предусмотрена плата со стороны покупателя.
  3. Взаимный: соглашение подразумевает возникновение у сторон прав и обязанностей.

Существенными условиями при составлении договора купли продажи квартиры выступают:

  • предмет: в тексте соглашения необходимо указать объект недвижимости, его месторасположение, ВРИ, категорию земель, кадастровый номер;
  • цена: этот показатель обязательно указывается в договоре, а также форма оплаты, наличная или безналичная.

В тексте документа в дополнительных условиях указывается компетенция продавца и покупателя.

Особенности договора купли-продажи:

  1. Со стороны продавца могут выступать ЮЛ – государственные или унитарные предприятия, которые работают на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. Реализовывать недвижимость без согласия собственника они не имеют право.
  2. Предмет – недвижимость. В законе указывается, что это понятие неразрывно связано с землей, то есть, те объекты, которые не могут быть перемещены без нанесения ущерба их назначению. Это участки земли, водные объекты обособленного типа, здания, сооружения, леса.
  3. Цена: оплата договора может происходить в наличной и безналичной форме.
  4. Обременения: они могут стать помехой в пользовании земельным участком или квартирой. В качестве ограничений в распоряжении объектами недвижимости выступает ипотека, арест, залог.
  5. Форма: договор заключается в письменном виде. Но не во всех случаях закон требует участия нотариуса в этом процессе.
  6. Суть договора состоит в том, что материальные ценности, принадлежащие продавцу, обмениваются на денежные средства.

Акт о намерениях

Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры? Это соглашение выступает своеобразной гарантией заключения в будущем основного договора купли-продажи. Это организационный контракт, сторонами которого выступают продавец и покупатель, достигшие договоренности по основным аспектам будущей сделки.

На практике, к этому виду договора прибегают в случае, если стороны уже готовы к сотрудничеству, но не имеют возможности оформить соглашение. Например, продавец не имеет всех необходимых документов для заключения сделки, а покупатель ждет перечисления ему денег к определенному сроку.

Этот договор заключается в той же форме, что и основной. Например, закон обязывает оформить главное соглашение в письменном виде. Значит, предварительный также составляется в виде документа. Никто не запрещает обратиться к услугам нотариуса за его удостоверением. Основной договор заверять не нужно, если этого не требует закон, а на предварительном стоит печать юриста.

Содержание основного договора

Правильно составленные образцы купли-продажи квартиры включают пункты, каждый из них имеет свое содержание:

  • реквизиты:
  • вступительную часть;
  • предмет;
  • полномочия сторон;
  • доп.условия;
  • адреса сторон, банковские реквизиты.

В реквизиты соглашения входят следующие положения:

  • название;
  • дата подписания: она отражает начало действия договора, определяет момент его прекращения, равно как и тех правовых последствий, которые порождаются правоотношением;
  • место оформления: город, НП;
  • № договора: реквизит не обязателен, но на практике применяется повсеместно.

Преамбула договора – это его информационная составляющая. В этой части соглашения указывается исчерпывающая информация о сторонах соглашения:

  • название по договору: продавец, покупатель;
  • полные наименования ЮЛ, реквизиты с датой регистрации;
  • указание на заключение сделки.
Читать еще:  Как стать аудитором — требования пошаговая инструкция и особенности

Как правильно составить договор купли-продажи? Обязательно включить существенные условия в текст документа. А также прописать все реквизиты.

На что обязательно обратить внимание

Составление договора купли-продажи происходит двумя путями:

  1. Самостоятельно, путем скачивания типового шаблона со специализированных сайтов в интернете.
  2. Через юриста, в нотариальной конторе.

Первый вариант имеет преимущество в том, что он бесплатный. Но стороны, пользуясь им, должны иметь минимальные правовые знания гражданско-правового законодательства, чтобы к тексту не было претензий. Это в интересах сторон, которые желают провести законную сделку.

Второй вариант возмездный, но интересен тем, что гарантирует юридическую чистоту самой сделки. Об этом необходимо позаботиться заранее, до момента заключения соглашения. После осмотра квартиры, при условии, что покупателю все подходит, он должен проверить наличие документов на объект недвижимости у продавца. В перечень входит правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги, а также справки на недвижимость. Юрист проанализирует документы, а также проверит наличие обременений, количество зарегистрированных в ней жильцов, а также возможные притязания третьих лиц.

Особое внимание уделяется форме договора. Устно купля-продажа не заключается. Это противоречит правилам логики: переход права собственности от покупателя к продавцу регистрируется в Росреестре. И договор входит в состав документов, которые нужно предъявить сотрудникам этого органа. Если сделка заключается устно, по договоренности между сторонами, регистрировать нечего.

Участие нотариуса в продаже квартиры не обязательно. Существуют исключения, которые касаются состава участников, а также имущества. Стороны предпочитают обращаться в нотариальную контору. Участие специалиста в этом правоотношении гарантирует, что сделка не будет оспорена в судебном порядке. Даже при условии того, что заинтересованная сторона попытается это сделать.

Нотариус удостоверяет правосубъектность сторон будущего отношения (то есть, дее- и правоспособность), а также следит за качеством заключения договора.

СПРАВКА: во многих нотариальных конторах существует услуга по регистрации перехода права собственности в Росреестре. И обычно она исполняется быстрее по сравнению с усилиями сторон, которые предпринимаются ими самостоятельно.

Дополнительные условия

Особенность этих пунктов заключается в том, что их фиксация в договоре не обязательна. Но стороны заинтересованы в том, чтобы они были прописаны:

Договор продажи квартир включает доп.условия:

  1. Документы, на основании которых продавец распоряжается квартирой.
  2. Дата передачи недвижимости и срок ее фактического освобождения.

СПРАВКА: по ст. 56 ГК РФ имущество передается в сопровождении специального документа. Он называется передаточным актом. Передача объекта недвижимости состоит из двух действий: физическое освобождение жилой площади, передача ключей и составление акта. Кроме того, в договоре указывается срок выписки из нее жильцов.

Необходимые документы для договора купли-продажи квартиры

Документы, представленные обеими сторонами правоотношения, сопровождают сделку. Существует их стандартный перечень, а также сопутствующие бумаги:

  • основной документ (продавца и покупателя) для удостоверения их личностей;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • соглашение о купле-продаже;
  • кадастровый документ;
  • передаточный акт;
  • справка о том, что по ЖКХ нет долгов у хозяина;
  • выписка с лицевого счета.

Документы сопутствующего назначения, сопровождающие договор:

  • свидетельство о появлении на свет – если в договоре принимает участие лицо до 18 лет;
  • удостоверяющие личность документы опекуна;
  • одобрение органов опеки;
  • согласие содольщиков на реализацию имущества;
  • арендный договор с банком по предмету использования ячейки;
  • соглашение о задатке или авансе;
  • справка из психоневрологического диспансера о том, что стороны здоровы и отдают себе отчет в происходящем.

Процесс передачи собственности

Описывается в дополнительных условиях. Как правильно оформить сделку купли продажи квартир? Прописать в пунктах договора порядок передачи недвижимости, дату выезда жильцов из помещения, а также составление акта передачи.

По ст. 556 ГК РФ передача имущества происходит по передаточному акту. Он ратифицируется сторонами. Обычно в договоре прописывается, что квартира будет освобождена через 5-7 дней с момента регистрации перехода права собственности. Если в договоре стороны предусмотрели, что жилье переходит до регистрационной процедуры, то МФЦ или Росреестр (в зависимости от того, куда будут обращаться люди) запросит передаточный акт.

Акт приема-передачи

С юридической точки зрения этот документ не гарантирует то, что квартира с даты его подписания принадлежит покупателю. Он фиксирует только факт передачи имущества. Подписывается сторонами, но составляется в обязательном порядке.

Составляем договор купли-продажи квартиры самостоятельно

В интернете на юридических сайтах находим типовой шаблон составления договора. Распечатываем его в трех копиях: одна – покупателю, вторая – продавцу, третья – Росреестру.

При составлении договора купли-продажи самостоятельно следует учесть корректность его заполнения. Это поможет избежать отказа в регистрации перехода права собственности на основании ничтожности документа.

Проверка личности

Личность продавца проверяется путем предоставления с его стороны документов: паспорта, а также правоподтверждающих бумаг. Закон не запрещает продажу квартиры или иной недвижимости через представителя. Но опытные риэлторы рекомендуют не связываться с этим вариантом, так как на практике за ним скрывается мошенничество. Не во всех случаях, но довольно часто.

Описание объекта и его состояние

Квартира, которая продается, должна быть подробным образом описана в договоре. И это требование обязательно в силу закона. Обычно в описание недвижимости входит ее адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый паспорт. Но стороны по желанию могут вписать и техническое состояние жилого помещения.

Договор продажи квартиры обязательно предусматривает цену недвижимости. Об этом прямо говорит ст. 555 ГК РФ. Если этого пункта нет, договор не заключен. Закон также говорит о том, что нужно вписывать полную стоимость квартиры.

Обычно оплата договора происходит через банковскую ячейку. Покупатель закладывает в нее деньги. Во время этой процедуры оформляется дополнительное соглашение. В этом документе прописано, на каких условиях необходимо забрать деньги.

Продавец приходит в банк, предъявляет паспорт, копию договора купли-продажи с печатью регистрационной палаты, который свидетельствует о переходе права собственности.

Переход права собственности и все риски

Переход права от бывшего к будущему владельцу происходит в уполномоченном органе. Это Росреестр. Основной риск – отказ госоргана в регистрации.

Регистрация ДКП

Существует несколько способов:

  1. Личное посещение Росреестра, МФЦ.
  2. Обслуживание населения на дому. Курьер приезжает на дом к заявителю. Стоимость от 500 до 1500 рублей. Услуга доступна инвалидам 1 и 2 группы, а также ветеранам.
  3. Почтовый канал.
  4. Интернет: через сайт Росреестра. Необходима регистрация в специализированной системе ЕСИА и квалифицированная подпись (электронная).

Госуслуги

Для регистрации на интернет портале необходимо завести аккаунт с указанием логина и пароля. Загрузить подтверждающие документы для того чтобы система идентифицировала личность пользователя. Там же приобрести ЭЦП: при ее отсутствии пользователю откажут в регистрации купли-продажи дистанционно.

Это посредник между населением и Росрестром. Документы стороны вправе принести в это учреждение. Сотрудник их проверит, выдаст расписку о принятии. А также известит о дате, когда они будут готовы.

Расторжение ДКП

Существует три группы оснований, по которым договоры купли продажи квартиры родственникам расторгаются:

  1. Договоренность, которая была достигнута между участниками сделки.
  2. Инициатива покупателя.
  3. Желание продавца.

Признание ДКП недействительным

Статья 431.1 устанавливает понятие недействительности договора. А также основания, ведущие к этому юридическому факту. Сделка признается не соответствующей закону на основании ее ничтожности, либо оспоримости (факт устанавливается по решению судебного органа).

Образцы ДКП

Бланк простого договора между физическими лицами: можно скачать здесь.

Образец ДКП по доверенности: здесь.

Образец с примером заполнения: тут.

Образец договора при использовании ипотеки: здесь.

Образец ДКП при долевой собственности: скачать здесь.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector