Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке

Вероника

С Наступившими и наступающими! Сразу после праздников покупаем квартиру по переуступке ДДУ в новостройке. На что следует обратить внимание прежде всего? Мы хотим частично улучшить в мою пользу ряд моментов, прописанных в ДДУ. Риэлтор свой есть, но хотелось бы выслушать мнения профессиональных специалистов.

Спасибо, и вас с Наступившими, и Наступающими ))!Послушайте, сам вопрос уже поставлен некорректно! У вас есть риэлтор, но вы хотите послушать мнение профессионалов. Хотя, читая дальше ваш вопрос, я задумался над тем, что возможно вам и вовсе потребуется поменять своего специалиста. О каких изменениях, о каких улучшениях, вы пишите. По уступке прав требования, вам передаются только те права, которые прописаны в ДДУ. Это самый главный нюанс вашего вопроса.

Ну а далее, моментов достаточно много: это сам ДДУ, подписанный и зарегистрированный Росреестром в обязательном порядке, и сверка взаиморасчетов (подтверждения выполнения обязательств первым дольщиком), и еще ряд важных вопросов, о которых вам обязан рассказать ваш специалист.с уважением, Ежов А.В.

Андрей Владимирович, а можно дать ваш номер моему специалисту.Он сказал, что нашу переуступку не надо согласовывать с застройщиком, в дду это не прописано, поэтому мы сами составляем договор переуступки и пишем там все что захотим. Главное чтобы не против закона.

. пишем Что захотим? Мда, похоже вашему специалисту необходима консультация.

Спасибо большое, Вас сегодня наберут.

Послушайте, а вашего специалиста не Иван случайно зовут. вряд ли конечно. извините пожалуйста, но у меня тут всплыли некоторые предыдущие вопросы форума о расписках про неотделимые улучшения..

Нет, моего специалиста зовут Михаил.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте.Нужно понимать, что Вы покупаете по переуступке (те приобретаете права и обязанности по дДУ) и «улучшить ряд моментов в вашу пользу, прописанных в дду» не возможно.Вы можете прописать в переуступке порядок взаиморасчетов с продавцом, порядок передачи документов, короче говоря, права и обязанности, касающиеся вас и продавца, но никак не изменить или улучшить условия по дДу.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Аноним, коллеги правы. Что-то мне подсказывает, что Вы пытаетесь учесть некие улучшения при неполной стоимости. Улучшения в новостройке невозможны, объекта ещё не существует, а соответственно Вы приобретаете не объект, а право на участие в долевом строительстве. Т.е. у участника ДДУ есть только право требования к застройщику, требование построить объект. А следовательно, Продавец (участник долевого строительства) переуступает те права, которые прописаны в его ДДУ с застройщиком. Улучшить права требования не получится )))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот представляю, как застройщик обрадуется если Вы пропишите туда все что угодно, хоть и в рамках закона!))))Удачи Вам в любом случае!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если получится прописать все,сто захочется) возьму платный «мастер класс»))

Как продать квартиру по переуступке прав по ДДУ до и после сдачи дома

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ не требует сбора большого количества документации и проведения тщательной проверки, как сбыт вторичного жилья. Жилое помещение в строящемся здании не имеет правовой истории, а значит, не требует изучения наличия прав собственников на них.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Уступка физлицу-покупателю – это передача полномочий (прав) на жилплощадь на основании имеющегося ДДУ. Такой процесс называется цессией.

Плюсы

  1. Для инвесторов – это возможность выгодно вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартир в строящихся зданиях ниже, чем в сданных домах.
  2. Требуется минимальный пакет документации.
  3. Быстрота сделки и регистрации.

Риски покупателя

При заключении цессии покупателю следует тщательно проверить сведения по застройщику и продавцу-дольщику. Риски покупки по переуступке ДДУ:

  1. Возможен перенос сроков строительства и сдачи здания.
  2. Проведение некачественных строительных работ.
  3. Возможна «заморозка» стройки и судебные тяжбы.
  4. Если у продавца имеются долговые обязательства перед девелопером, то они могут перейти по договору цессии к новому дольщику-покупателю.
  5. Сделку признают недействительной, если строительная фирма нарушит условия застройщика.
  6. Вероятность появления другого претендента на объект.

Можно ли продать квартиру по ДДУ

В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома

Два варианта продажи по ДДУ:

  • Составить предварительный договор – ПД.
  • По договору цессии на квартиру в долевом строительстве.

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Продажа после сдачи дома

Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи

Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

  • Обозначение цены.
  • Поиск покупателя.
  • Показ объекта, если дом достроен.
  • Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
  • Согласование условий оплаты.
  • Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  • Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта
  1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е. заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.
  2. Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу. Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.
  3. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

С долевым участием детей

Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Читать еще:  Личный кабинет РЖД вход и регистрация на rzd ru

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

  • Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
  • От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
    • Пример : куплена жилплощадь за 1 000 000 по ДДУ, а продана по уступке полномочий за 2 000 000 р. В этом случае с суммы 2 млн рублей будут высчитаны 5% = 100 000 р. Дольщик должен перевести сто тысяч на указанный счет строительной организации.
  • Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
  • Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
  • Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
  • При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
  • Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю

  1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
  2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
  3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

  • Устав и учредительную документацию организации;
  • регистрационное свидетельство в ФНС;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
  • разрешение на ведение строительства;
  • документацию проекта:
  • разрешение на стройку;
  • право на владение землей, либо арендный договор;
  • сроки завершения строительства;
  • примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
  • декларацию по проекту;
  • договор финансирования.

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации :

  1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
  2. Заявление на проведение регистрации уступки.
  3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
  4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
  5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
  6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
  7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
  8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
  9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
  10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
  11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Покупка квартиры по переуступке прав — есть ли риск?

Как купить квартиру по переуступке прав? Какими законами регулируется такая покупка? Что нужно держать во внимании при покупке по переуступке?

В данном материале мы рассмотрим вопросы приобретения квартиры по переуступке прав, а также существующие при этом риски и подводные камни.

Как оформить переуступку прав на квартиру

Вариантов оформления переуступки прав при купле-продаже квартиры всего два. Это:

  1. Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи.
  2. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве жилья.

В первом случае мы заключаем предварительный договор купли-продажи. Какое право переуступается в данном случае? Происходит всего лишь переуступка права требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор не подразумевает передачи денег и права на квартиру, его не нужно регистрировать в Росреестре, по нему просто происходит предварительная договоренность о том, кто будет иметь право на заключение основного договора купли-продажи квартиры впоследствии.

С момента заключения предварительного договора происходит уступка права совершить покупку или продажу, которая действует до момента заключения основного договора.

Во втором случае, при покупке квартиры по переуступке прав, находящуюся в долевом строительстве, перед уступкой прав должны быть совершены полностью все взаимные расчеты по договору долевого участия в строительстве. Если этого не сделать, то все несовершенные взаиморасчеты берет на себя новый владелец уступаемых прав.

Договор уступки прав на долевую квартиру может быть заключен только до подписания застройщиком и новым хозяином квартиры акта приема-передачи жилья. В этом случае такой договор переуступки обязательно проходит государственную регистрацию.

Переуступка права долевого участия в строительстве

По договору переуступки прав новому владельцу квартиры переходят ровно те права, которые были у прежнего владельца, не больше и не меньше. Именно поэтому так важно описать эти права в самом договоре максимально подробно.

В долевом строительстве оформление уступки прав происходит или после окончательного погашения долга перед застройщиком, или уступка производится переводом долга на новое лицо.

Поскольку в такой сделке затрагиваются права кредитора-застройщика, без его согласия на переуступку прав договор подписан быть не может.

Что остается у покупателя после подписания договора переуступки?

  • Основной договор, права по которому переуступаются.
  • Согласие застройщика на переуступку прав и, если квартира была приобретена в кредит, дополнительное согласие банка на переуступку.
  • Подтверждающий взаимные расчеты между сторонами договора документ.
  • Договор покупки квартиры по переуступке прав.
  • Акт приема-передачи всех документов.

Договор переуступки прав более выгоден именно в этом втором варианте, при переуступке прав на квартиру в долевом строительстве, так как по этому договору покупатель получает защиту по Федеральному закону 214-ФЗ от 30.12.2004.

Однако есть и отрицательный момент, который заключается в том, что при расторжении данного договора долевого участия покупатель рискует получить назад не ту сумму, которую он уплатил по переуступке прав, а ту, которая имеется в договоре долевого участия и которая была там прописана на начальном этапе строительства, соответственно, она будет сильно меньше реальной стоимости квартиры.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Договор переуступки прав, или договор цессии, широко используется именно в схеме приобретения квартиры в строящемся доме по переуступке прав с последующей продажей их по договору цессии. Рассмотрим все плюсы и минусы такой схемы.

Как мы уже упоминали, возможность заключения договора переуступки возникает с момента регистрации договора участия в долевом строительстве и заканчивается в момент подписания Акта приема-передачи готовой квартиры.

После подписания договора переуступки прав новый владелец жилья решает все возникающие с квартирой вопросы напрямую с застройщиком, старый собственник их уже не касается.

Согласно закону переуступка прав происходит при соблюдении следующих условий:

  • При полной выплате всей цены договора долевого строительства прежним владельцем.
  • При наличии согласия застройщика на переуступку прав, это условие действует только если оно прописано в договоре долевого строительства.
  • При наличии согласия банка, выдавшего ипотечный кредит, если квартира приобретена по ипотеке.
Читать еще:  Закон о ветхом и аварийном жилье в 2021 году

Если же данные условия не соблюдены, всю ответственность за это перед застройщиком, согласно ст. 390 Гражданского кодекса должен понести продавец квартиры, который уступает свои права. В этом случае собственник должен вернуть сумму, полученную по договору уступки прав, а также проценты за пользование этими деньгами и убытки покупателя.

Если договор покупки квартиры по переуступке прав заключается менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве прежнего хозяина жилья, к тому же по слишком низкой цене, то эта сделка может быть признана подозрительной. Законодательство о банкротстве позволяет в таком случае оспорить такую переуступку прав.

Как оформить переуступку прав «задним» числом

Время, которое можно использовать для заключения договора о переуступке – это промежуток между заключением договора о долевом строительстве и вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры.

Но бывают случаи, когда после акта приема-передачи и до оформления права собственности на квартиру проходит длительное время, до 2 лет. Если бы можно было за это время передать квартиру по договору переуступки прав – но уже нельзя, срок прошел.

Однако при уступке по предварительному договору, который не регистрируется, можно просто поменять дату основного договора, при условии, что он еще не зарегистрирован в реестре.

Переуступка прав затрагивает прямые интересы участников сделки – застройщика и банк, выдавший кредит на ипотеку. То есть, при выдвижении этими участниками своих требований к договору переуступки, они должны быть выполнены в любом случае, поскольку без согласия данных лиц сделка не состоится.

Заключение договора переуступки прав в некоторых случаях способно сработать в ваших интересах, чтобы купить или продать жилье до оформления его в собственность.Риски в таком мероприятии конечно есть, поэтому оценивайте застройщика, знакомьтесь с документацией на дом, постарайтесь выяснить положение продавца. Чем больше вы знаете, тем прочнее ваша позиция.

Переуступка квартиры в новостройке — подводные камни

Благодаря переуступке прав на недвижимость, у многих граждан может появиться возможность приобрести ту жилую площадь, которую они хотят. Как правильно оформить договор переуступки, и что за нюансы существуют при его заключении, будет рассмотрено в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-89-42 . Это быстро и бесплатно !

Что такое договор переуступки?

При заключении цессии заинтересованному лицу важно помнить следующее:

  • Если продавец уже составил акт приема-передачи этой жилплощади, то покупка жилья по переуступке будет уже невозможна;
  • Продавец может заключать одновременно с несколькими покупателями договор переуступки на жилье, которое имеет по плану две и более комнаты.

Оформить такой договор можно с помощью двух способов:

  1. По договору долевого участия в строительстве недвижимости. Продавец должен заранее оплатить все долги перед застройщиком. Если этого не будет сделано, то после заключения договора переуступки все расходы должен будет взять на себя покупатель данного жилого помещения.
    По этому договору переуступка может быть оформлена только до того момента, пока не будет составлен акт приема-передачи жилой недвижимости. Также читайте нашу статью про акт приема-передачи доли в квартире по договору купли-продажи.
  2. По предварительному договору купли-продажи. По такому договору покупатель не покупает эту недвижимость, а только договаривается с продавцом о том, что он в будущем приобретет данную квартиру или комнату.
    Покупателю стоит помнить, что денежные средства не передаются на основании предварительного договора. Все финансовые операции должны осуществляться только по основному договору купли-продажи.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Квартиры в новых домах очень часто приобретаются заинтересованными лицами именно по договору переуступки.

Заключение такого договора будет возможно только в том случае, если:

  1. Продавец квартиры полностью оплатил ее стоимость. Данный факт должен быть подтвержден документально;
  2. В договоре долевого участия имеется пункт, в котором указано, что строительная компания дает свое согласие на заключение продажи квартиры по договору переуступки. Если этого согласия в договоре не имеется, то будущая сделка будет считаться недействительной;
  3. Данная жилплощадь приобреталась первым владельцем с помощью ипотеки, то для совершения переуступки ему необходимо получить письменное согласие в той банковской организации, где ранее оформлялся данный ипотечный кредит;
  4. Продавец уведомил строительную компанию в письменном виде о своем решении продать недвижимость по переуступке прав.

Плюсы и минусы переуступки квартиры

Как и любая коммерческая сделка, переуступка жилой недвижимости имеет как положительные, так и отрицательные стороны:

  1. К положительным моментам можно отнести:
    • Покупка такой квартиры обойдется покупателю гораздо дешевле, чем такая же квартира, на которую имеются уже все необходимые документы;
    • У покупателя есть возможность приобрести ту жилую площадь, которая ему действительно понравилась;
    • Заинтересованному лицу при заключении договора цессии будет выгоден ипотечный кредит, поскольку он ведь покупает квартиру на финальной стадии строительства, а значит сможет сразу же заселиться в выбранное жилое помещение. И выплачивать долг по ипотеке он тоже начнет перед переездом на новое место жительства.
  2. Отрицательным моментом может быть то, что после заключения договора переуступки новый хозяин квартиры будет брать все возможные риски, которые могут быть связаны со строительной компанией.

Что должны знать покупатели?

Каждый покупатель, приняв решение о покупке квартиры по договору цессии, должен обязательно иметь в виду, что:

  • Возможны некоторые риски после подписания данного договора. А именно: все незавершенные обязательства первого владельца при покупке недвижимости теперь, после подписания договора цессии, будет брать на себя новый хозяин;
  • Необходимо проверить график платежей. А также обратить внимание на такой момент: полностью ли указана стоимость объекта в договоре;
  • Можно попросить у строительной компании взять выписку из ЕГРЮЛ на данную жилплощадь. А также застройщик по требованию покупателя должен предоставить ему проектную декларацию в последней версии и финансовый баланс за последний месяц, когда производилась оплата.

Порядок действий

Для того, чтобы приобрести квартиру по договору цессии, заинтересованному гражданину нужно будет выполнить следующие действия:

  1. Узнать, какую площадь недвижимости владеет первый покупатель. Ведь второй покупатель сможет приобрести жилье по переуступке только в том объема, которым владел предыдущий хозяин;
  2. Договор цессии должен быть юридически правильно оформлен. Для этого лучше обратиться к специалистам, работающим в сфере недвижимости;
  3. Проверить, полностью ли погасил свой долг по данной квартире предыдущий владелец. Если имеются какие-то неоплаченные долги, то они могут перейти новому владельцу по договору долевого участия;
  4. Узнать у застройщика, предупреждал ли его продавец о своем желании продать свою жилплощадь по договору цессии. Поскольку заключить такой договор можно только с согласия той строительной компании, которая возводила данную недвижимость.
Читать еще:  Какой профстандарт можно использовать для уборщика служебных помещений

Как оформить переуступку прав?

Для оформления прав переуступки заинтересованному гражданину понадобится:

  1. Проверить у сотрудников строительной компании, не имеется ли запрета на проведение данной операции;
  2. Заключить договор цессии с продавцом. Документами, которые покупателю нужно иметь с собой, будут являться:
    • Свой личный паспорт;
    • Основной договор долевого участия, который прошел государственную регистрацию в специальных организациях;
    • Дополнительные соглашения к данному договору, зарегистрированные в госорганах;
    • Сопутствующие договоры, если такие имеются;
    • Различные документы в письменном виде, которые имеют отношение к данной недвижимости. Это могут быть, например, письменные ответы от строительной компании, запросы или претензии;
    • Акт взаимного расчета продавца с застройщиком;
    • Платежные документы, которые должны быть предоставлены продавцом в полном объеме. Такие документы обязательно нужно поверить со специальным актом сверки. При проверке все стоимости должны быть одинаковыми.
      Все документы должны быть предъявлены в оригинальном виде и в копии.
  3. Зарегистрировать этот документ в специальных государственных организациях.

Порядок оформления и заключения договора

Оформление и заключение договора переуступки проходит в следующем порядке:

  1. Продавец должен обязательно оплатить полностью стоимость данной квартиры;
  2. На такую сделку должен дать добро застройщик;
  3. При оформлении договора должны быть выполнены такие условия, как:
    • Передача продавцом всех необходимых документов, которые имеют отношение к ранее заключенному договору;
    • Договор переуступки заключается только в письменном виде, и в нем в обязательном порядке указываются те реквизиты, которые имелись у первоначального договора.
  4. Покупатель сможет приобрести лишь тот объем жилищной площади, которым владел бывший владелец.

После подписания договора переуступки у второго покупателя должны будут остаться такие документы, как:

  • Договор, по которому была оформлена переуступка прав;
  • Подтверждение расчета между сторонами договора. Такое подтверждение обычно находится в основном договоре;
  • Акт, который составляется при передаче покупателю основного договора, и справки о подтверждении финансовых расчетов;
  • Письменное согласие от застройщика на проведение данной операции.

ДДУ по ФЗ №214

Согласно Федеральному закону №214, который регулирует договор долевого участия, имеются следующие нюансы:

  1. Заинтересованное лицо может потребовать, чтобы ему передали квартиру в тот срок, который указан в конкретном договоре. А оформить договор переуступки данный гражданин сможет только в том случае, если договор о долевом участии имеет госрегистрацию;
  2. В том случае, если жилплощадь уже передана продавцу, то договор переуступки не получится оформить.
    Это становится невозможным, поскольку продавец уже получил недвижимость в свои владения и прав, которые можно переуступить, больше нет.

Предварительный договор

Предварительный договор представляет собой такой договор, по которому две стороны данных договорных отношений должны будут в будущем заключать договор купли-продажи данного жилого имущества.

Такой договор после его заключения лучше всего заверить у нотариуса. Обе стороны должны хранить у себя этот договор до того момента, пока не будет заключена сделка.

Для составления предварительного договора существует несколько причин:

  • Для сбора полного комплекта документов требуется продавцу дополнительное время;
  • Для того, чтобы оформить договор переуступки, продавцу нужно, например, выписаться из данной квартиры;
  • Второму покупателю нужно еще собрать дополнительные денежные средства для оплаты стоимости квартиры в полном объеме;
  • Один из продавцов недвижимости не имеет возможности присутствовать лично при оформлении сделки;
  • Предварительный договор может заключаться на передачу небольших сумм (более 100 000 рублей ) от покупателя продавцу;
  • Такой договор может быть оформлен, если будет покупатель вносить оплату за квартиру, например, с помощью субсидии или по материнскому сертификату, если эти документы имеются на руках у плательщика.

В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:

  1. Инициалы покупателя и продавца. Они должны быть написаны без сокращений;
  2. Полная информация об объекте, который продается. В этом пункте должно быть указано:
    • Адрес, по которому находится квартира;
    • Общее количество этажей, которое имеется в том жилом здании, где находится квартира;
    • Номер этажа, на котором располагается жилая площадь;
    • Общая и жилая площадь продаваемой квартиры;
    • Количество комнат, которые имеются в этом жилом помещение.
  3. Общая стоимость данной жилой недвижимости. Покупателю стоит помнить, что цена, указанная в основном договоре, является полной стоимостью той квартиры, которую он приобретает;
  4. Полную информацию о тех денежных средствах, которые покупатель уже ранее передал продавцу по предварительному договору.
    В таком приложении указывается информация о том, будут ли эти финансовые переводы зачтены при оплате общей стоимости имущества или эти деньги подлежат возврату покупателю;
  5. Срок, на который между заинтересованными гражданами будет оформляться предварительный договор, зависит от той даты, когда стороны будут подписывать основной договор по данной сделке.

Сколько стоит переуступка прав на квартиру?

В настоящее время переуступка прав собственности на квартиру в новостройке имеет следующие денежные показатели:

  1. Если дом, в котором находится подаваемая квартира, уже сдан в эксплуатацию, то стоить процесс переуступки будет более ста тысяч рублей;
  2. Когда здание находится еще в процессе строительства, то стоимость переуступки прав будет составлять около ста тысяч рублей.

Налог

Заинтересованному гражданину нужно помнить, что переуступка прав будет облагаться налогом НДФЛ:

  1. Для граждан Российской Федерации такой налог составит 13%;
  2. Иностранным лицам нужно будет заплатить 30% по данному налогу.

Существует несколько способов снижения такого налога:

  1. Гражданин имеет право получить налоговый вычет в размере около одного миллиона рублей в том случае, если переуступка осуществляется по договору долевого участия;
  2. Налогом будет облагаться разница между стоимостью, за которую продавец покупал жилье, и по какой цене продает данную жилую площадь новому покупателю по договору цессии.

Чем опасна переуступка?

Несмотря на всю привлекательность договора переуступки, у него есть и некоторые опасные моменты:

Не нашли ответ на свой вопрос? Позвоните юристу!
  • Первый покупатель не может полностью отвечать за действия строительной компании перед будущим владельцем жилой недвижимости;
  • Возможны различные действия мошенников при заключении такого типа договора. И это несмотря на то, что все договоры такого плана должны всегда проходить регистрацию в государственных организациях;
  • Договор переуступки может и не иметь юридической силы. Это бывает в том случае, если банк – кредитор или строительная компания не были заранее оповещены первым покупателем о продаже квартиры по переуступке.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что приобретение жилой недвижимости при помощи оформления договора переуступки прав, является не такой уж и сложной процедурой.

Самое главное, покупателю новой жилой площади нужно знать некоторые важные моменты, которые могут возникнуть при заключении с продавцом такого договора, и тогда покупка своей квартиры принесет заинтересованному гражданину одни только положительные эмоции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector