Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что надо знать о сделке альтернативной куплипродажи квартиры

Передача денег при альтернативной сделке

Передача денег при альтернативной сделке происходит так: нижний покупатель платит верхнему продавцу. Ликбез про альтернативные сделки и кто такие «нижний покупатель и верхний продавец».

Получение денег именно верхним продавцом обоснованно — он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно, от кого. Если же деньги будут проходить через руки промежуточных продавцов квартир, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу квартиры.

Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей — участников цепочки такой вариант является рискованным.

Передача денег при альтернативной сделке оформляется не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы квартир пишут отдельно — каждый своему покупателю о получении от него денег, т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.

Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец.

Передача денег при альтернативной сделке считается наиболее «серой» схемой, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риэлтор. Передача денег при альтернативной сделке может быть сорвана — нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену на квартиру, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки.

Опытный юрист по недвижимости в таких случаях порекомендовал бы покупателю квартиры исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за свою квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.

Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.

Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, «получившими» деньги, не особо важен. Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа покупателя — предоставление Свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Передача денег при альтернативной сделке: риск выхода из цепочки

Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.

Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено и продавец не отзовет документы с регистрации, а такой вариант возможен.

Передача денег при альтернативной сделке с передачей исполнения

Еще одним вариантом снижения рисков является оформление оплаты по схеме исполнения третьему лицу (договор о переадресации исполнения), для чего в договоре купли-продажи или в отдельном письме от продавца прописывается поручение продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу — верхнему продавцу.

По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив — стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от «своего» продавца.

При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки с недвижимостью недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата скорее всего не будет, так как он их и не получал.

Особенности проведения альтернативной сделки

Продажа существующей квартиры и покупка взамен нового жилья — это самая популярная операция на московском рынке недвижимости. Альтернативные сделки с квартирами были всегда востребованы, чистая продажа свободной жилплощади — очень редкое явление. А в период кризиса и финансовой нестабильности альтернативный обмен является практически единственной возможностью продать и купить недвижимость. Ведь даже владельцы свободных квартир вынуждены участвовать в альтернативных цепочках, чтобы приобрести желаемый объект.

Классическая сделка

Классической альтернативной сделкой с недвижимостью риэлторы Москвы называют операцию, где собственник объекта является его продавцом и одновременно покупателем другой квартиры. Самостоятельно провести подобную сделку не удастся, составление сложных цепочек с учетом обстоятельств, колебаний рыночных цен и текущей ситуации по каждому объекту — это работа, которой занимается риэлтор по обмену.

Казалось бы, простая ситуация, когда нужно найти покупателя на объект, затем быстро подыскать альтернативный вариант для покупки — и все. Но ситуация гораздо сложнее. Особенно, если в приобретаемой квартире тоже планируется поиск альтернативного объекта, а у покупателей, например, ипотечный кредит или часть средств предоставляется по материнскому сертификату. Совместить все условия в единую сделку, согласовать действия с остальными участниками и контрагентами может только профессиональный риэлтор по обмену с опытом проведения подобных операций.

Как правильно провести альтернативную сделку

Основными сложностями в проведении альтернативных сделок купли-продажи риэлторы Москвы считают:

  • соблюдение обозначенных сроков;
  • контроль колебаний стоимости на рынке недвижимости;
  • организацию большого количества участников в единой сделке.

Альтернативная сделка с квартирой – порядок действий риэлтора по обмену

  • Поиск покупателя на продаваемую недвижимость.
  • Поиск альтернативной квартиры для покупки с учетом доплаты клиента.
  • Согласование с контрагентами сроков и условий продажи и покупки.
  • Проведение в один день передачи аванса за два объекта – продаваемый и приобретаемый
  • Сбор необходимого пакета документации для продажи квартиры. Процесс затрудняется, если собственниками являются несовершеннолетние граждане.
  • Проверка платежеспособности покупателя, если присутствует комбинированная форма оплаты (наличные, ипотечный кредит).
  • Проведение юридической проверки покупаемой квартиры, если собственники планируют дальнейшую покупку.
  • Оформление договора купли-продажи при альтернативной сделке.
  • Проверка надежности договорных обязательств.
  • Организация проведения сделки и взаиморасчетов с учетом всех обстоятельств и условий.
  • Контроль соблюдения договорных обязательств, касающихся получения денег, снятия с регистрационного учета и физического освобождения квартиры.

Такая трудоемкая работа должна оплачиваться соответственно. Стоимость услуг риэлтора по обмену при альтернативной сделке купли-продажи квартиры выше, нежели оплата организации стандартной чистой продажи.

Более надежным вариантом считается сотрудничество с частным риэлтором. При этом риски, связанные с альтернативной сделкой, сведены к минимуму. Ведь независимые специалисты отличаются индивидуальным подходом, более внимательным отношением к обстоятельствам клиента, объективностью при выборе альтернативных объектов и «прозрачной» оплатой услуг.

Читать еще:  Учет запчастей при разборке техники бывшей в употреблении

Не выход на сделку по продаже квартиры — разбираем тщательно

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.

Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.

Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

Важно. Процедура покупки может занять 1–2 месяца, а может затянуться на полгода. Все зависит от того, насколько срочно вам нужно вложить деньги в недвижимость.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

  1. Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
  2. Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
  3. На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
  4. Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
  5. Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Далее следует внести задаток. Он гарантирует серьезность намерений как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Также необходимо проверить документы на квартиру. Обратите внимание на следующие моменты:

  1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
  2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
  3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
  4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как происходит расчет

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Читать еще:  Коронавирус Кремль дал приказ власть решилась вакцинировать пожилых дома

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  • Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  • Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Заключение

Проведение сделки купли-продажи недвижимости состоит из последовательных этапов. Обратите особое внимание на подготовку документов и выбор квартиры. Обязательно проверьте соответствие недвижимости всем предъявляемым требованиям. При выполнении нужных действий сделка пройдет быстро и без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
Это быстро и бесплатно!

Сделка: что выгоднее? Альтернатива или «разрыв» на два этапа — сначала продажа, а потом – покупка?

Статистика московского рынка гласит, что подавляющее большинство (данные разных компаний разнятся, но в общем топчутся вокруг цифр 70-80%) продавцов являются одновременно и покупателями – т.е. они совершают то, что на языке профессионалов называется «альтернативной сделкой». Причины этого явления разнообразны и лежат явно вне темы нашего сегодняшнего разговора. Мы же поговорим о вопросе сугубо техническом: как лучше сделать «альтернативу»? Провести ее единовременно (т.е. именно одной, «пакетной» сделкой), либо разорвать на две части – сначала продаем свое, а потом покупаем требуемое?

Оба варианта, как выяснил обозреватель портала www.metrinfo.ru, имеют право на жизнь, у каждого есть свои плюсы и минусы…


Ай-ай-ай, туда нельзя!
Для начала – небольшая оговорка. Подавляющее большинство участников рынка действительно могут решать, разрывать или нет «альтернативу» — это зависит исключительно от их решения. Однако существуют две категории, для которых такой возможности нет. Если среди собственников продаваемой недвижимости имеются несовершеннолетние дети, а также если среди них имеются граждане, признанные судом недееспособными (вторая категория малочисленнее, но тоже встречается), – просто продать квартиру не получится.

Сделки с подобными участниками требуют обязательно разрешения органов опеки и попечительства. «Разрешение они дадут только с условием одновременной или предварительной покупки взамен равноценного жилья, — говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость». – То есть сделка, при которой данное условие будет нарушено, просто не пройдет государственную регистрацию».

Всем остальным делать две автономные сделки вместо одной никто не запрещает – вопрос исключительно в том, имеет ли это смысл. Разберем все существующие здесь доводы и контрдоводы подробнее.

Сиротинушка я бездомная
Первый и самый очевидный аргумент против «рвачества» — человек лишается квартиры. В период, когда старая квартира продана, а новая еще не приобретена, жить физически негде. Неприятно. Неуютно.

При ближайшем рассмотрении, однако, оказывается… нет, не то чтобы все было не так – просто существуют различные варианты решения данной проблемы. Пожить можно напроситься к родственникам – при условии их наличия, а также совместимости характеров. Жилье можно снять (только лучше не говорить хозяевам съемной квартиры о своих жизненных обстоятельствах – они не любят «краткосрочных»). Можно, наконец, остаться проживать… в своей прежней квартире. Как отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании «Penny Lane Realty», возможно условиться с покупателем вашей недвижимости о том, что освободите вы ее через 1-2 месяца, и занести соответствующий пункт в договор купли-продажи. Как показывает практика, на сегодняшнем рынке это вполне достаточный срок для поиска вами нового жилья, а многие покупатели в подобной ситуации идут навстречу. В самом крайнем случае (если договорились, но опаздываете на месяц-другой) можно заплатить покупателю за аренду квартиры.

В общем, вопрос этот упирается в деньги. Посчитайте и решайте – имеет ли смысл.

Предъявите паспорт!
Помимо крыши над головой квартира дает человеку еще одно – возможность быть зарегистрированным по месту жительства. О важности «прописки» вряд ли стоит много распространяться: без нее ни ребенка в школу устроить, ни номера на машину получить.

Но и у проблемы регистрации есть решения – они по технологии похожи на те же, что описаны в предыдущей главе. «Прописываемся» у родственников. Или в снимаемой квартире. Также можно (опять-таки с согласия покупателя) «остаться» на некоторое время в своей прежней квартире. В этом случае, говорит Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании «A-Realty Group», уместно применить дополнительную «подстраховку»: продавец получает за квартиру не всю сумму, а за некоторым вычетом. Эти оставшиеся деньги являются гарантией, что жилплощадь он все-таки освободит, а нет – так у покупателя будут средства на то, чтобы «выписать» его через суд.

Вам будут рады
У читателя, вероятно, нарастает недоумение. Разрывать сделку – значит, искать временное жилье, решать проблемы с «пропиской». Зачем вообще тратить силы, время и деньги на все это? Не лучше ли «связать» «альтернативу» — чтобы решить все одним махом, без этих, как изящно изъясняется моя 16-летняя дочка, «геморройчиков»?

Но резоны за разрыв есть, и выражаются они коротким словом – деньги.

Дело в том, что все участники рынка прекрасно понимают разницу между квартирами «свободными» и «альтернативными». В первом случае объект может быть продан незамедлительно, а во втором владелец, получив от покупателя аванс, начнет судорожно искать что-то себе. Не факт, что найдет. А если найдет, то не факт, что та квартира тоже не окажется «альтернативной» — и процесс станет растягиваться дальше… В общем (да простят меня за некоторый цинизм читающие эти строки прекрасные дамы), разница здесь примерно такая же, как между кавалером, свободным от уз брака, и тем, кто только обещает развестись со своей женой и потом оформить отношения с вами…

«Свободная продажа – это увеличение стоимости квартиры и сокращение сроков, — категорична Вера Скалозубова, ведущий эксперт «Московского агентства недвижимости». – В этом случае цена объекта увеличивается на 5% и больше». Эксперт добавляет, что довольно часто люди, изначально пытавшиеся подобрать «альтернативу», потом получали предложение продать свою квартиру – но «здесь и сейчас». И соглашались – настолько большие деньги им предлагали. Кстати, разница в цене тут может быть такой, что с лихвой покроет все описанные выше траты. К примеру, что значат расходы на аренду (скажем, 30 тыс. руб. в месяц в течение 2-3 месяцев максимум), если квартиру удастся продать дороже на 300 тысяч?

Читать еще:  Исковое заявление о праве собственности на квартиру. образец и бланк для скачивания 2021 года

Лучше окажется ваша судьба и во второй части эпопеи: покупателем вы будете не «альтернативным» (т.е. зачуханным существом без средств, а только с квартирой, которую еще предстоит продать), а «с деньгами». Такого покупателя продавцы ценят, обхаживают, охотнее идут на уступки по цене.

А они как прыгнут!
На наш взгляд, существует лишь один реальный довод против «разрыва» сделки – но это очень серьезный довод. Если в тот период, когда вы уже продали свою квартиру, но еще не купили новую, произойдет серьезный рост цен, вы окажетесь в очень незавидном положении: с пачкой денег и, как говорится, «мытой шеей».

«Многие продавцы именно такие слова и произносят, — подтверждает наши опасения Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании «Delta estate». – И даже просят некие гарантии, что на вырученные от продажи деньги они смогут купить новую квартиру по расценкам трехмесячной давности». Как вы сами понимаете, такие гарантии на рынке не может дать никто – ни бог, ни царь и ни герой. Рынок – это вообще такое место, где каждый принимает решения сам, и сам же несет за них ответственность.

В целом, опрошенные нами эксперты сходились на том, что сейчас ситуация стабильна и никаких предпосылок к резкому изменению цен нет. «Никакого «скачка» не предвидится», — уверена Марина Маркарова, управляющий партнер компании «MAYFAIR Properties». «Для значительных изменений нет оснований, в связи с чем от «альтернативы» можно отказываться», — вторит Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра». И все остальные примерно в том же духе.

При всем глубоком уважении к экспертам, автор не может не заметить, что рассуждать теоретически и рисковать собственными деньгами – это несколько разные вещи. Как справедливо заметил К.Прутков, «философ легко торжествует над будущею и минувшею скорбями, но он же легко побеждается настоящею».

Так дешевле или дороже?
Разумеется, мы не могли не спросить риелторов о том, как целесообразнее проводить сделку. Не с точки зрения их удобства (агентам, понятно, проще в два этапа), а с позиции потребителя. Например, в каком случае комиссия окажется поменьше?

При этом надо уяснить, с кого риелторы берут комиссию – с продавца или с покупателя? Может быть, удастся сэкономить, если, разорвав сделку на два этапа, мы заплатим комиссию только на первом этапе, выступая в роли продавца…

«Никакой экономии на вознаграждении риелтора разрыв сделки не принесет, — развеивает наши мечты Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). — Что в случае продажи с «альтернативой», что в случае продажи и последующей покупки, риелтор, по сути, решает одну и ту же жилищную задачу потребителя: обмен одной квартиры на другую. Все разговоры о том, что «при продаже квартиры мы комиссионные берем не с вас, а с покупателя» или «комиссионные платите не вы, покупатель, а продавец», не имеют под собой никакой основы. Это банальная неправда. Кто заказывает услугу, тот и платит».

Понятно: платить в любом случае придется и при покупке, и при продаже, и будучи участником альтернативной сделки, и разделив ее на два этапа, всегда и везде… Сколько же?

«В нашем агентстве комиссионное вознаграждение риелтора по альтернативной сделке вычисляется по следующей схеме: сумма процента от стоимости продаваемого объекта и процента от стоимости приобретаемого жилья минус 20-30%. Поэтому в большинстве случаев заключение комплексной услуги альтернативной сделки является более выгодным, чем оплата двух услуг по отдельности», — утверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.

«Для потребителя лучше заплатить за альтернативу», — соглашается с коллегами Александр Рюмин («A-Realty Group»). Ведь по сути проводятся две сделки, но как и везде за «опт» имеем право рассчитывать на скидку. На сегодня многие компании в такой ситуации делают дисконт на вторую сделку.

Или еще один распространенный вариант. Сумма комиссионного вознаграждения риелторов известна – 3-5% от стоимости недвижимости. С «альтернативщиков» процент берут по нижней планке — 3% от суммы сделки (стоимости обеих квартир). А если сделку разбить, то может и получиться – по 5% с каждой квартиры.

Резюме от портала metrinfo.ru

«Слитно или раздельно» — вовсе не такой простой вопрос. Разрывать сделку было однозначным безумием в 2007-2008 годах: цены тогда росли с такой скоростью, что ценники переписывались буквально ежедневно (это не фигура речи, а истинная правда). Сегодня – иначе. Но однозначно решаться на выезд из квартиры «в никуда» можно только на основе четкого понимания. Как ситуации на рынке, так и собственных деловых и человеческих качеств.

Мнения экспертов:

Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», член Экспертного совета Гильдии риелторов Москвы:
В нашем агентстве есть правило: разрывать цепочку только в крайних случаях, по разрешению директора и после подписания клиентом соответствующего согласия. А вдруг что-то пойдет не так, как будем объяснять клиенту, что его денег теперь не хватает даже на ту квартиру, которую он продал? Я лично всегда против разрыва альтернативы!

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Свободные квартиры пользуются большим спросом, потому что покупателю не придется ждать примерно месяц, пока продавец подыщет себе альтернативный вариант. Покупать квартиру «свободными» деньгами также выгодней. Можно найти более интересный вариант, и продавцы охотнее идут на торг. Единственное, надо не затягивать и начинать поиски альтернативной квартиры сразу после сделки купли-продажи.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
В большинстве случаев разрывать сделку бессмысленно. Конечно, в том, чтобы выйти на рынок со свободными средствами, есть свои плюсы. Но много и неудобств. В частности, не все люди знают, как и в чем держать деньги. В конечном счете, покупателю нужна квартира, а не наличные… Технология проведения альтернативных сделок уже полностью понятна и отработана, такие сделки более безопасны, комфортны и рациональны, чем в два этапа.

Олег Родионов, директор отделения «Каховская» компании «Азбука жилья»:
Если у вас нет второго жилья – это прямое показание к альтернативе. Важнейшее обстоятельство здесь – риски сведены к нулю. В какой бы ситуации или степени развития ни находился рынок, участник альтернативы ничего не теряет, он продает и покупает на одинаковых ценовых рыночных условиях.

Продажа квартиры и выписка «в воздух» — шаг достаточно рискованный. К примеру, вы покупаете новостройку и даже заложили в расчеты расходы на временный съем жилья. Но если стройка затянется, а вы в этот период потеряете работу – попадете в сложное положение. Так что такая продажа – это действительно вариант, но только для тех, кому есть где жить.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector