Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Что ждет дольщика, если застройщик признан банкротом?

Недалек тот период, когда на территории России значительное количество строительных компаний объявляли себя банкротами. По этой причине граждане, вкладывающие свои кровные средства в долевое строительство, потеряли финансы и жилье, на которое они рассчитывали. И даже сейчас многие россияне испытывают недоверие к приобретению новостроек и страх перед таким понятием, как банкротство.

На сегодня законодательство старается защитить жителей страны, участвующих в долевом строительстве, заставляя строительные компании пользоваться страхованием ответственности перед населением.

Начиная с 1 января 2014 года, все застройщики обязаны страховать строящиеся под жилье объекты. Согласно закону о страховании, в случае процедуры банкротства, компания обязана компенсировать ущерб дольщику.

Однако этот закон не действует на жилые объекты, строительство которых началось ранее указанной даты. Как же поступить, если компания признана обанкротившейся?

Реальность такова, что банкротом компания может объявить себя когда угодно, если у нее имеются веские для этого причины. На основании предоставленных причин комиссия по ликвидации устанавливает, кому и в каком размере будут возмещены убытки. Чтобы выяснить, велик ли процент того, что вам будут возвращены потраченные вами деньги, обратитесь к помощи опытного юриста. Специалист поможет вам юридически грамотно составить иск, изучит ситуацию и определит, что вам выгоднее – требовать возврата вложенных в строительство финансовых средств или дождаться момента, когда готовая квартира или недостроенное жилье перейдет в ваше право собственности.

Как себя вести обманутым дольщикам?

Итак, вы выиграли суд и получили право потребовать у застройщиков свои деньги, однако денег вы так и не увидели. Если с момент получения исполнительного листа минуло три месяца и размер долга составляет 100 000 рублей и более, вы вправе потребовать у суда возбуждение дела о банкротстве. В этом случае у пострадавшего появляется шанс взыскать долг с компании через иск о расторжении договора.

Во время процедуры наблюдения в течение тридцати дней вам необходимо предъявить свои требования строительной компании. Для этого решите, что вы хотите получить – деньги или недвижимость. Вариант с получением жилья предпочтительнее, так как здесь вы в любой момент можете поменять свое решение на получение финансов. Если вы не поспешите с заявлением и не попадете в реестр, рискуете остаться без жилья и без потраченных вами средств. Реестр кредиторов закрывается спустя два месяца со дня признания должника банкротом.

Если окажется, что застройщик не прерывал свою строительную деятельность и у него имеется какое-либо имущество, у дольщиков имеется значительный шанс возвратить свои средства. Необходимо только заявление со стороны пострадавшего, после того, как компания будет официально признана банкротом, она сможет погасить все свои долги перед дольщиками.

Однако если процедура банкротства уже в процессе, могут возникнуть проблемы с выбиванием денег. Первым делом необходимо сразу же обратиться с заявлением в арбитражный суд, чтобы вас включили в список кредиторов. К сожалению, очень часто виновники не являются в суд, поэтому одновременно или сразу же после завершения процедуры банкротства стоит направить иск в суд общей юрисдикции. Как показывает практика, данные суда способны взыскать с компании достаточно крупные суммы за нанесенный ущерб, поэтому у вас значительно возрастает шанс добиться возвращения финансовых средств.

Как исправить ситуацию при обмане?

Банкротство может наступить в результате логичных стечений обстоятельств или по вине самого застройщика, если он решил обанкротить компанию преднамеренно. В случае второго варианта, когда дольщики подозревают, что крах наступил не просто так, следует немедленно направить дело в прокуратуру для проверки фактов нарушения законодательства и принятия мер.

Имеется еще один вариант, как вернуть недостроенную недвижимость. Для этого все пострадавшие могут организовать ЖСК. После — направить в суд заявление о признании права владения недостроенным строительным объектом и намерение взять его и земельный участок, на котором ведется строительство, в личное управление. Далее, конечно, придется вкладывать свои личные средства для того, чтобы завершить строительство дома и запустить его в эксплуатацию. Но это законный выход из сложившейся непростой ситуации. Если создание ЖСК невозможно, ваши требования переводятся в денежный эквивалент и подлежат погашению.

Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.

Гораздо проще, если строительная компания проявляет добросовестность и действует в интересах пострадавших дольщиков. Нередко застройщики, чувствуя свою несостоятельность, передают незавершенное жилье другой компании, которой предстоит довести до конца строительство. Это делается, когда недвижимость почти достроена и в нее можно уже въезжать. Дольщикам необходимо только установить в судебном порядке права на законное владение имуществом. Также вы, как пострадавший, можете получить практически готовое жилье в другом районе.

Популярные новости недвижимости

  • Что нужно для рефинансирования ипотеки
  • Рефинансирование ипотеки: выгодно или нет
  • ​Как выгодно приобрести парковочное место в новостройке
  • Выбрать коммерческую недвижимость: как?
  • Определяемся с выбором ипотечного банка
  • Новостройки в зонах повышенного риска

Что делать, если есть ипотека под ДДУ (договор долевого участия в строительстве), а застройщик признан банкротом?

Несовершенство ранее действовавшего законодательства в сфере долевого участия в строительстве привело к тому, что застройщики «не рационально» и, практически, бесконтрольно расходовали деньги, полученные от дольщиков на строительство квартир, таунхаусов и иных объектов недвижимости. В результате, огромное количество дольщиков остались лишь с красивыми проектами домов и квартир на бумаге, вместо обещанного жилья. Причем многие из них на покупку мечты оформили ипотечные кредиты сроком на 10-20 лет.

Обманутые дольщики Москвы и Московской области

Большинство обманутых дольщиков приходится на Москву и Подмосковье, где последние годы наблюдается активная застройка. Но и регионы, к сожалению, проблема банкротства застройщиков не обошла стороной. Среди банкротов оказались не только мелкие застройщики, но и такие гиганты как «СУ 155», «Урбан групп» и «Москомстройинвест». А среди обманутых оказались дольщики таких разрекламированных жилых комплексов как: ЖК «Царицыно», «Европейский», «Лондон парк», ЖК «Одинбург», «Белые росы Котельники», «Раменское», «Шервудский лес», ЖК «Сходня парк», «Родники», «Квартал Европа», «Лобня сити», ЖК «Акваполис», «Булатниково», «Город», «Парад планет», ЖК «Видное», «Лофт парк», «Мир Митино», «Белая дача».

Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик. В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.

А что делать, если под ДДУ (договор долевого участия в строительстве) бралась ипотека или потребительский кредит?

Банкротство застройщика не снимает обязанности с обманутых дольщиков оплачивать кредиты, взятые на покупку строящегося жилья. Даже если у Вас есть понимание, что объект, скорее всего, не будет достроен, и Вы, по сути, платите кредит «за воздух», а не за квартиру, нужно продолжать платить кредит. Наверняка, брав ипотечный кредит под договор долевого участия в строительстве, Вы планировали, что через 2-3 года (после обещанных сроков сдачи жилья по ДДУ) переедете в «собственную» квартиру, перестанете платить за съем жилья, и платежи по ипотеке перестанут быть столь обременительными! А вместо этого многие обманутые дольщики вынуждены продолжать жить в съемном жилье и оплачивать кредиты.

Читать еще:  Должностная инструкция начальника цеха по изготовлению металлоконструкций
Новые правила «игры» в долевом строительстве с 1 июля 2018 года

Поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившие в силу 1 июля 2018 года сильно защищают дольщиков от обмана:

  • Денежные средства дольщика (включая выданные банком по ипотечному кредиту) размещаются на специальном счете (счет эскроу);
  • Специальные счета эскроу можно открывать только в надежных банках, перечень которых размещен на сайте Центрального банка РФ (сейчас их чуть более 50);
  • Застройщик получает деньги дольщика лишь после введения жилья в эксплуатацию;
  • Деньги на специальном счете дольщика «неприкосновенны», ими даже не сможет воспользоваться финансовый управляющий при банкротстве дольщика;
  • Денежные средства дольщика застрахованы от банкротства банка, в котором открыт счет эксроу, на сумму 10 миллионов рублей.

Правда, новая схема работы: «дольщик-банк-застройщик» в обязательном порядке начинают работать лишь с 1 июля 2019 года, а пока может применяться лишь по желанию застройщика. Поэтому, скорее всего, до 2019-2020 годов количество банкротов-застройщиков и обманутых дольщиков будет расти.

Какие варианты есть сейчас у обманутых дольщиков с ипотекой?

Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.

Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2015 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам. За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов. С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»). Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем. Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.

В каких случаях имеет смысл банкротиться обманутым дольщикам с кредитами под ДДУ?
  1. Если строительство объекта «заморожено» на начальных стадиях, перспективы сдачи туманны и очень далеки.
  2. Если текущая рыночная цена аналогичных строящихся объектов меньше суммы взятых Вами кредитов (ипотеки) для оплаты ДДУ. Актуально для договоров долевого строительства в Московской области, заключенным в 2013-2014 годах (когда рынок недвижимости в Подмосковье был «перегрет»).
  3. Если Вы не в состоянии оплачивать в срок свои кредиты, либо практически весь доход уходит на их обслуживание.

О том, как проходит процедура банкротства, Вы можете ознакомиться в нашей «Пошаговой инструкции по банкротстве физического лица».

Какой вариант Вам все-таки больше подходит?

Скорее всего, Вы выберете первый вариант (надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит). Ведь всегда хочется верить в лучшее: именно мой дом из сотни проблемных объектов достоят, завтра мне предложат повышение по службе и мой доход позволит спокойно оплачивать кредиты. Но иногда лучше взглянуть правде в глаза. И вместо того, чтобы продолжать надеяться и верить, начать действовать…

Начать имеет смысл с бесплатной консультации специалиста по проблемным долгам. В нашей компании «Долгам.НЕТ» подобные консультации бесплатные. Мы детально разберем Вашу ситуацию и предложим все возможные пути решения. Вместе мы выберем оптимальный путь и поможем Вам его реализовать на практике!

Что делать если застройщика по ДДУ объявили банкротом ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Многие граждане предпочитают приобретать квартиры у застройщиков. И это логично, ведь такое жилье стоит на порядок дешевле, чем варианты вторичек. Но не всегда можно стать обладателем заветного комплекта ключей, ведь застройщик иногда становится банкротом. Неужели придется остаться без жилья и денег ?! Попробуем разобраться в этом вопросе.

Что такое банкротство ?!

Если у компании застройщика нет денег, и она не может отвечать по своим обязательствам перед дольщиками, то тогда ее могут признать в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации банкротом.

Происходит это с застройщиком обычно по следующим причинам:

  • Неправильно составленный и проработанный план бизнес-проекта;
  • Задолженность перед кредиторами;
  • Рост цен на подрядные работы и строительные материалы из-за скачка курса валюты или экономического кризиса;
  • Застройщик столкнулся с мошенническими действиями;
  • Компания имеет форс-мажорные обстоятельства.

Естественно то, что каждый случай индивидуален.

Проблемы могут привести как к заморозке строительных работ, так и к объявлению застройщика полным банкротом. Сам застройщик избавляется от финансовых обязательств, которые он больше не может исполнять перед дольщиками. Компания ликвидируется в судебном порядке, и она теряет все свои активы. Дольщиков в такой ситуации отнюдь не волнуют проблемы застройщика.Им надо получить свою квартиру или же деньги эквивалентные ее стоимости. Ситуацию можно исправить при помощи эксроу-счетов, через которые покупатели должны рассчитываться по ДДУ с застройщиков с первого июля 2019. Обанкротить застройщика может только арбитражный суд, если у него есть долги свыше 300 тысяч рублей и просрочки выплат кредиторам больше трех календарных месяцев. Бывает так, что не только частные кредиторы, но и государственные органы просят признать финансовую несостоятельность застройщика по своей инициативе. Возможно это если после проверки обнаруживается наличие долговых обязательств. Ну и сам застройщик может обратиться в арбитражный суд чтобы его признали официально банкротом.

Что же происходит с недостроенным и не сданным в эксплуатацию многоквартирным домом ?!

Тут вариантов события несколько. Дольщики могут создать за свой счет ЖСК или так называемый жилищно-строительный кооператив или же незавершенный объект многоквартирного строительства передадут новому застройщику и тогда он должен взять на себя финансовые и правовые обязательства перед дольщиками.

Как узнать о том, что застройщик банкрот ?!

Арбитражный суд должен назначить после инициации банкротства финансового управляющего. Такой специалист занимается продажей ликвидного имущества компании с торгов, ведет все финансовые дела, взаимодействует с кредиторами, государственными органами и уведомляет не только самих кредиторов, но и дольщиков о том, что строительная фирма стала банкротом. Сведения о банкротстве появляются также в таком государственной издании как газета «Коммерсантъ». Помимо прочего данные о финансовой компании вносятся в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. И посмотреть их можно, просто введя на сайте ОГРН либо ИНН строительной фирмы. Требовать от организации после банкротства можно что-то только в рамках проведения данной процедуры.

Читать еще:  Приложение 7 ДИСЦИПЛИНАРНЫЙ УСТАВ ВООРУЖЕННЫХ СИЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Что может быть предложено дольщику ?!

При долевом строительстве есть два актуальных варианта для дольщиков. В частности, можно отказаться от квартиры. Тогда дольщик вправе вернуть деньги, которые он внес за жилое помещение. Либо же можно дальше претендовать на квартиру. Если гражданин решает все же получить денежную компенсацию, то тогда ему надо написать такой документ, как отказ от долевого участия. При желании получить квартиру дольщик должен быть внесен в специальный «Реестр требований о передаче помещений». Далее события развиваются в зависимости от стадии строительного процесса. Дольщик имеет право претендовать на квартиру, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию. А вот когда дом не достроен до конца, то тогда граждане, являющиеся дольщиками обязаны создать жилищно-строительный кооператив ну или к завершению строительного процесса будет привлечен другой застройщик.

Как оформить свои требования при банкротстве строительной компании ?!

При признании застройщика банкротом надо обязательно оформить свои требования о включении в «Реестр требований кредиторов». Они оформляются при помощи заявления составленного в простой письменной форме в адрес конкурсного управляющего.

К заявлению прикладываются следующие виды документов, такие как:

  • Договор ДДУ или предварительный договор купли-продажи если квартиры оформлялась по нему;
  • Все платежные документы в виде платежных поручений, приходно-кассовых ордеров, сведений, подтверждающих осуществление разнообразных платежных операций;
  • Копии основных страниц паспорта с ФИО и адресом проживания дольщика.

В течение тридцати рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает либо не включает их в «Реестр требований кредиторов».

Если был вынесен отказ, то тогда он может быть обжалован дольщиком в судебном порядке. Не позднее четырех календарных месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Все сведения о датах собрания кредиторов доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Дольщики могут участвовать в таких собраниях. И это надо делать для того, чтобы следить за актуальной информацией связанной с признанием строительной компанией банкротом.

Что делать, если дольщик хочет вернуть деньги ?!

Если строительная компания в итоге обанкротилась, то тогда торги с реализацией его имущества могут продолжаться до года. Арбитражный суд может продлить этот срок еще на шесть месяцев. Все вырученные денежные средства по закону распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов». Случается, что денег с продажи имущества на компенсацию убытков дольщикам не хватает. В таком случае они распределяются между ними пропорционально тому, сколько они заплатили за жилые помещения. При этом если договор был заключен между дольщиком и строительной компанией после 2017 года, то тогда можно получить финансовую помощь от «Компенсационного фонда долевого строительства», если гражданин не нарушал закон и делал все необходимые отчисления.

В завершении надо сказать о том, что закон разрешает дольщикам создание жилищно-строительных кооперативов.

Задача это сложная и проще, когда появляется новый застройщик в замен старого банкрота. От него требовать компенсацию денег дольщики уже не вправе, но зато они могут рассчитывать на те квартиры, которые были предметом договора с предыдущей компанией. При этом старый договор может расторгаться. Тогда заключается новый договор или же старый ДДУ признается недействующим. К нему добавляется специальное соглашение, в котором прописываются новые сроки получения жилого помещения.

Как владельцам эскроу-счета получить не деньги, а квартиру в случае банкротства застройщика

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Переход на проектное финансирование и счета эскроу существенно снизил, но не исключил вероятность банкротства застройщиков. Пока ни одного такого банкротства не зарегистрировано, потому что переход на эскроу произошел лишь чуть больше года назад – 1 июля 2019 года. Однако рано или поздно рынок столкнется с такой проблемой. Свои деньги люди, купившие квартиры через систему эскроу, смогут вернуть в любом случае – по крайне мере, в пределах гарантированных государством 10 млн руб. Однако обычно дольщикам нужны не деньги, а жилье.

Проблемы правоприменения ст. 201.12 — 2

Порядок участия в банкротстве владельцев счетов эскроу регулируется статьей 201.12-2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Когда в 2018 году законодатель принял эту норму, юристы разом заговорили, что участники строительства с эскроу в случае банкротства девелопера станут такими же обманутыми дольщиками, как и их предшественники в 90-е и «нулевые» годы. Ведь эта статья предполагает участие владельцев эскроу в процедуре банкротства, если граждане не пожелают вернуть деньги и потребуют квартиры.

Однако в 2019 году закон № 151-ФЗ обставил применение статьи 201.12-2 дополнительными условиями, указав, что статья применяется, если застройщик обанкротился до 27.06.2019 г., и к этой дате не начались расчеты с кредиторами третьей очереди. Формулируя это условие, законодатель не использовал союз «также». Это свидетельствует об ограниченном применении нормы. Получается, что если застройщик обанкротился в 2020 году, то данная статья уже не применяется. Однако на сегодняшний день только эта норма подробно описывает алгоритм действий владельца эскроу при банкротстве застройщика, если гражданин хочет получить квартиру, а не деньги.

Застройщик-банкрот закончил строительство и получил разрешение на ввод в эксплуатацию

Лучший вариант развития событий. Дольщик получит квартиру и машино-место. Для этого надо, чтобы девелопер достроил здание и получил разрешение на ввод в эксплуатацию. При этом неважно, когда строители закончили работы и сдали объект: до начала банкротства или уже в ходе этой процедуры (ст.201.11 закона № 127-ФЗ).

Требования дольщика, уплатившего по ДДУ на эскроу и отказавшегося от возврата денег, включаются в реестр. Владелец эскроу, в течение 2 месяцев с момента получения от управляющего уведомления об открытии конкурсного производства в отношении строительной фирмы, заявляет конкурсному управляющему требование о передаче объекта. Впрочем, субъект вправе отказаться от договора и потребовать назад деньги.

Не позже 4 месяцев по окончании срока для предъявления требований дольщиками, управляющий созывает и проводит собрание (ст. 201.12-2). Собрав дольщиков, управляющий выносит на обсуждение и утверждение вопрос об обращении в арбитраж с ходатайством о погашении требований через передачу гражданам квартир, нежилых помещений и машино-мест. Понятно, что если уж владельцы эскроу довели дело до собрания, то проголосуют и за ходатайство. Однако даже это не гарантирует передачу объектов. Рассматривая ходатайство, судья руководствуется статьей 201.11 закона № 127-ФЗ, а эта норма обставляет передачу недвижимости дополнительными правилами. Так, между строителями и дольщиками должны быть подписаны акты приема-передачи, стоимость передаваемых квартир и нежилых помещений не может более чем на 5% превышать суммарный размер требований участников строительства, за передачу объектов высказалось три четверти кредиторов четвертой очереди, после передачи недвижимости девелопер-банкрот сможет погашать текущие платежи, помещений хватает на всех дольщиков и нет двойных продаж и так далее. Учитывая перечень условий, получение квартир становится нетривиальной задачей. Легче забрать деньги и закрыть эскроу.

Читать еще:  Обращение в ГИБДД через интернет как составить письмо

Компания обанкротилась, не закончив строительство, и не получила разрешение на ввод в эксплуатацию

В этом случае дольщик вместо возврата денег с эскроу также заявляет требования о передаче помещений, входит в реестр кредиторов и участвует в процедуре. Конкурсный управляющий (при наличии оснований) включает требования в реестр и проводит собрание. Правда, на этот раз управляющий ставит перед дольщиками вопрос не о передаче помещений, а о привлечении для завершения строительства другой строительной компании, когда подобная возможность имеется. Новый застройщик приобретает права и обязательства девелопера-банкрота. При этом участники строительства не вправе требовать от нового застройщика уплаты штрафов и неустоек «за грехи» обанкротившейся организации.

Достраивать объекты может и Фонд по защите прав дольщиков (ст.201.15-1 закона № 127-ФЗ), если решит профинансировать завершение строительства дома.

Владельцы эскроу не вправе создавать кооператив для завершения строительства

Статья 201.10 закона № 127-ФЗ даёт дольщикам право создать кооператив (ЖСК) и при наличии условий ходатайствовать перед арбитражем о погашении требований путем передачи кооперативу прав застройщика на «незавершенку». Однако эта норма не распространяется на владельцев эскроу. Эта категория дольщиков не вправе создавать ЖСК и завершать подобным образом строительство объекта (ст. 201.12-2).

Возможные проблемы владельцев эскроу в будущем

Встает вопрос, что делать, если застройщик обанкротился в 2020 (или в последующие годы), и при этом заключал ДДУ только с использованием эскроу. Пока что подобных случаев не зафиксировано. Конечно, на Федресурсе встречаются конкурсные производства, возбужденные в 2020 г. Однако ДДУ по этим делам подписывались ещё в 2015 — 2016 годах, когда об эскроу не было речи. Поэтому «классические» банкротства застройщиков, применяющих ДДУ исключительно с эскроу, появятся только через 2 — 3 года. Пока нет судебной практики. И если статья 201.12-2 не будет применяться, то удовлетворение требований пройдет по стандартной схеме. Прежде всего, гражданин сможет вернуть деньги с эскроу. Если же застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию до банкротства, то участник строительства с эскроу заявит требования о передаче помещения. Тем более, что статья 15.4 закона о долевом участии в строительстве не обязывает дольщика разрывать ДДУ при банкротстве девелопера. Эта норма говорит лишь о том, что несостоятельность застройщика считается основанием для расторжения договора. Кроме того, статья 201.1 закона о банкротстве считает дольщика, внесшего деньги на эскроу, субъектом процедуры банкротства.

Другой вопрос, что делать, если строительная фирма обанкротится и оставит объект незавершенным. Здесь действуют уже другие правила. Так, ДДУ содержит срок сдачи дома. Соответственно, при оформлении эскроу уполномоченный банк вносит в договор (или оферту) эту дату, как день истечения срока действия эскроу. В свою очередь статья 860.10 ГК РФ обязывает кредитную организацию закрыть счет по истечении срока действия договора эскроу. Одновременно, внутренние положения уполномоченных банков об открытии и обслуживании эскроу обязывают застройщиков предоставлять сведения об изменении плановой даты ввода объекта в эксплуатацию. Если же строители обанкротятся, то не перенесут срок и не известят банк. Поэтому последний самостоятельно перечислит деньги гражданину и закроет эскроу. Получается, что кредитная организация не только закроет счет, но и расторгнет за гражданина ДДУ. Ведь неоплата по договору — это основание для расторжения. Понятно, что в такой ситуации человек не сможет стать участником процедуры банкротства и претендовать на квартиру. Но это опять же только предположение, потому что таких ситуаций еще не было.

Выводы и прогнозы

Итак, сегодня дольщик с эскроу вправе отказаться от денег и, вступив в процедуру банкротства, получить жилье. Однако это тяжело сделать. Основная функция эскроу — это не передача квартиры после банкротства девелопера и не извлечение дохода, а сбережение денег и их возврат дольщику при несостоятельности застройщика. Поэтому чиновники в интервью говорят не об участии гражданина в процедуре банкротства, а о возможности вернуть деньги.

В настоящий момент продолжается переход на проектное финансирование. Тем не менее уже можно делать прогнозы. Так, скорее всего, лет через 5 — 6 перестанут работать статьи о финансировании фондом по защите прав дольщиков незавершенного строительства и спецсчете для финансирования. Ведь если кредит на постройку дома выдал банк, а деньги дольщиков условно депонированы на эскроу, то зачем фонду «лезть» в это дело? Деньги граждан защищены, а банк вправе выдать новый кредит или обанкротить застройщика. Это подтверждается и тем, что ЕИСЖС в реестре проблемных объектов не относит эскроу к механизму защиты прав граждан. Таковыми являются только компенсации фонда и завершение строительства за его счет. То есть, по мнению чиновников, эскроу достаточно для нивелирования рисков.

Кроме того, законодатель, скорее всего, отменит статьи о погашении требований за счет передачи «незавершенки», передачи жилья и машино-мест, о собрании дольщиков и о погашении требований владельцев эскроу. Какой смысл и от этих норм, когда строительство велось на деньги банка, а средства дольщиков лежали «мертвым грузом» на эскроу и возвращены человеку после банкротства строительной компании?

В то же время появятся новые статьи. Так в Думе муссируется вопрос о компенсации владельцам эскроу при банкротстве застройщика. Речь идёт об убытках, понесенных дольщиками в результате инфляции и роста цен на квартиры, пока деньги «висели» на счете, а также о потерях на выплаченных процентах, если гражданин брал ипотечный кредит. Возможно, скоро увидим законодательные инициативы, направленные на решение этих проблем.

Ну, и наконец, должны решаться и теоретические вопросы. Юристы и ученые правоведы утверждают, что при использовании эскроу ДДУ теряет признаки «долевого участия». Это участие предполагает использование денег непосредственно в процессе строительства. Однако при условном депонировании при возведении здания используются деньги банка, а не дольщиков. В конечном итоге граждане, конечно, оплачивают объекты, но не «участвуют» в строительстве. Следовательно, это уже не ДДУ, а что-то другое. Поэтому рано или поздно в законе появится новый термин для определения данного договора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector