Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Почему рефинансирование ипотеки невозможно или рискованно?

Бьюсь об закладную: россиянам упростят рефинансирование ипотеки

Россиянам могут упростить процедуру рефинансирования ипотечных кредитов — для этого банки хотят обязать в течение максимум 10 рабочих дней выдавать необходимую информацию и пакет документов. Соответствующий законопроект уже разработан ФАС, сообщил знакомый с ходом обсуждения инициативы источник «Известий». В службе подтвердили, что проект документа готов и направлен на согласование в ведомства. Идею поддерживают в Минфине, Росреестре и крупнейших банках, сообщили «Известиям» их представители. Эксперты отмечают, что принятие проекта закона действительно позволит россиянам без проблем и нервов гасить ипотеку.

Не позже 10 дней

ФАС на законодательном уровне предлагает закрепить сроки, в которые банки будут обязаны выдавать гражданам документы, необходимые для полного досрочного погашения обязательств по ипотеке. Об этом говорится в законопроекте, который есть в распоряжении «Известий». В случае его принятия в законы «Об ипотеке» и «О потребительском кредите (займе)» будут внесены изменения.

Нововведение облегчит гражданам переход на обслуживание жилищного займа в другом банке, сократив время получения необходимых для этого документов, говорится в материалах ФАС. Эта инициатива была предложена службой еще в июне из-за возросшего числа жалоб россиян, тогда же была создана рабочая группа с представителями банковского сообщества, писали ранее «Известия». В частности, клиенты финорганизаций сетовали на то, что банки затягивают сроки предоставления нужных для погашения ссуды пакета документов, а также закладных, требующихся для закрытия регистрационной записи об ипотеке и установления обременения в пользу нового кредитора.

Согласно предлагаемым правилам, банки обяжут в течение не более пяти календарных дней предоставить заемщику информацию о размере долга на планируемую дату закрытия жилищного займа, а в течение 10 рабочих дней выдать закладные по кредитам, обеспеченным ипотекой домов и квартир. Также ФАС намерена ограничить 10 днями и срок для направления залогодержателем документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке в соответствующий орган.

В ФАС «Известиям» подчеркнули, что соответствующий законопроект готов и направлен на согласование в Минфин, Центробанк и Росреестр. В службе добавили, что итоговую версию документа одобрили представители банковского рынка.

В Росреестре и Минфине концептуально поддерживают законопроект, сообщили «Известиям» их представители. В Минфине полагают, что инициатива будет способствовать ускорению процедуры рефинансирования обязательств, обеспеченных ипотекой и снижению материальных издержек потребителя. Текущая редакция документа находится на рассмотрении, добавили в ведомстве. Росреестр направил в ФАС свои предложения по доработке документа, добавили в службе, не уточнив, какие именно изменения предлагаются.

Ранее проект закона также поддержал Центробанк, отметив, что для кредиторов следует установить сроки предоставления необходимых для рефинансирования ссуды документов, а также их обращения в регистрирующий орган для погашения соответствующей записи об ипотеке. «Известия» направили запрос в Банк России.

Возможности для граждан

В крупных банках законодательную инициативу поддержали. По словам директора ипотечного бизнеса банка «Дом.рф» Игоря Ларина, такой временной период соответствует интересам и клиентов, и кредитных организаций. Закрепление сроков выдачи документов позволит последним оптимизировать свои процессы, сделать взаимодействие более удобным для потребителей, отметил он.

Срок в 10 рабочих дней кажется вполне достаточным, считает и руководитель подразделения «Росбанк Дом» Денис Ковалёв. Вместе с тем он добавил, что банки и сейчас намеренно не затягивают выдачу документов для снятия обременения, например Росбанк выдает их в течение четырех-пяти рабочих дней. В ВТБ подчеркнули необходимость решения проблемы не просто сокращением сроков, а в первую очередь модернизацией самого процесса выдачи закладных за счет его цифровизации.

Опрошенные «Известиями» эксперты также отмечают необходимость закрепления в законодательстве срока о предоставлении банком документов для погашения ипотеки. По словам ведущего юриста компании «Парфенон» Павла Уткина, действующие законы не предусматривают временной лимит для выдачи закладных, а с принятием инициативы ФАС у россиян будет возможность без проблем погашать ипотеку или рефинансировать ее на более выгодных условиях в другом банке.

Проблема с закрытием ипотеки возникает из-за недобросовестности и жадности некоторых кредиторов, отмечает руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева. По ее словам, при рефинансировании залоговых кредитов есть два этапа: на первом у заемщиков не возникает проблем со сбором простых документов — кредитного договора, документов на предмет залога и справки о ходе погашения. Трудности возникают уже после перечисления денег: чаще всего закладную не передает старый кредитор, а новый в это время начисляет повышенные проценты, рассказала эксперт, подчеркнув, что в итоге заемщики очень сильно переплачивают.

Также Евгения Лазарева обратила внимание на проблемы на стороне Росреестра, в информационной системе которого периодически бывают недоступны сервисы и услуги по регистрации документов.

В последнее время с ростом спроса на рефинансирование ипотеки проблема длительного оформления документов еще больше обострилась, считает доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова Диана Степанова. Впрочем, законодательная инициатива мало что изменит, пока организации не улучшат документооборот и не перейдут на применение электронных закладных, заключила эксперт.

Сколько раз можно выполнять рефинансирование ипотеки: основные правила, плюсы и минусы процедуры

Рефинансирование — это замена уже существующего кредита на новый с более выгодными условиями. Наиболее часто рефинансирование проводится по крупным долгосрочным кредитам с большими ежемесячными платежами. К ним относятся автокредит и ипотека. Особенно актуально рефинансирование при ипотечном кредитовании, так как каждый человек желает побыстрее снять обременение со своего жилья. Каждому заемщику важно знать, сколько раз можно рефинансировать оформленную ипотеку.

Цели рефинансирования

Рефинансирование проводится для таких целей:

  • Оптимизация кредита путем сокращения срока кредитования или уменьшения ежемесячной финансовой нагрузки в виде обязательных платежей.
  • Соединение нескольких более мелких кредитов в один. Это позволяет избегать путаницы в платежах. Иногда гражданин получает даже меньшую сумму обязательного платежа по новому кредиту, чем было по нескольким старым.
  • Получение нового кредита с более длительным сроком кредитования. Это единственный способ снизить ежемесячные платежи, если клиент попал в трудную жизненную ситуацию.
  • Получение фиксированной ставки по новому кредиту взамен плавающей по старому долговому обязательству.
  • Снижение риска просрочек. Если заемщик получает более выгодные условия, возрастает вероятность, что ему будет гораздо проще выплачивать кредит.

Плюсы и минусы рефинансирования

По сути, рефинансирование — это тоже кредит, поэтому он имеет как положительные стороны, так и отрицательные стороны. К плюсам рефинансирования можно отнести:

  • Более низкая процентная ставка, следовательно, наименьший размер ежемесячных платежей.
  • Объединение нескольких кредитов в один.
  • Получение дополнительных средств на неотложные нужды.
  • Сокращение срока кредитования, следовательно, переплаты по кредиту.

Помимо положительных моментов, нельзя не сказать об отрицательных. К минусам рефинансирования относят:

  • Если устанавливается тот же срок кредитования, как и при первоначальном кредите, размер выплаченных процентов в результате сможет сравняться с теми, что были бы при первом кредите.
  • При оформлении рефинансирования неизбежны денежные затраты, причем достаточно существенные. Особенно много расходов ждет клиента при смене кредитора.
  • Если клиент желает сократить срок кредитования, ему требуется вносить более крупные ежемесячные платежи.
  • Если первоначальный кредит оформлялся с плавающей процентной ставкой, всегда будет существовать вероятность ее снижения. Иногда ставка по первому кредиту становится ниже, чем фиксированная ставка по рефинансированному кредиту.
  • Если заемщик преодолел уже половину срока ипотеки, то рефинансирование теряет смысл.
  • Если какой-либо банк откажет клиенту в рефинансировании, это не самым лучшим образом отразится на качестве кредитной истории.

Для кого подойдет рефинансирование ипотеки

Для того чтобы оценить целесообразность рефинансирования ипотеки, следует рассмотреть категории ипотечных заемщиков, для которых это действительно будет выгодным:

  • Все заемщики, которые брали ипотеку до 2015 года, если им осталось платить ипотеку еще более половины срока.
  • Граждане, попавшие в непростую финансовую ситуацию, но которые при этом смогут осилить меньшие ежемесячные платежи.
  • Клиенты банков, которые предлагают не слишком качественное обслуживание.
  • Если разница в старом и новом кредитах будет составлять не менее 1%. По-настоящему выгодным рефинансирование считается тогда, когда эта разница превышает 3%.
  • Если остаток долга составляет от 50 до 80%.
  • Если у клиента отсутствуют просрочки платежей. В противном случае, заемщик рискует только испортить себе кредитную историю отказом в рефинансировании. Отказ последует непременно, как только новый банк обнаружит наличие просрочек по ежемесячным платежам. На рассмотрение заявки на рефинансирование оказывает негативное влияние любое нарушение графика платежей.

Сложности рефинансирования ипотеки

При оформлении рефинансирования можно столкнуться с такими сложностями:

  • Если кредитная история заемщика плохая, банк не согласится на рефинансирование.
  • В разных банках требования к объекту недвижимости могут существенно отличаться. Поэтому не факт, что квартира или дом, который одобрил один банк, подойдет по своим параметрам другим банкам.
  • Процесс рефинансирования отнимает немало времени, иногда даже больше, чем первоначальное оформление ипотеки.
  • Если срок кредитования уже ближе к завершению, следует понимать, что большая часть процентов уже выплачена и идет выплата основного долга. В такой ситуации уходит одна из выгод рефинансирования — экономия на процентах.

При оформлении рефинансирования будут многочисленные сопутствующие расходы:

  • банковские сборы;
  • пошлина за перерегистрацию сделки;
  • новая оценка недвижимости;
  • потеря средств при расторжении страховых договоров (даже при условии, что предыдущая страховая компания вернет часть средств);
  • приобретение новых страховых полисов.

Иногда все дополнительные расходы при оформлении рефинансирования складываются в такую сумму, которая вполне могла бы использоваться в качестве досрочного погашения. Тем самым, можно было бы получить тот же результат — сокращение размера ежемесячных платежей. Не следует забывать также про то, что нередко за оформление рефинансирования банки берут комиссию в размере 2-9%. Иногда комиссия взимается даже при отрицательном решении банка и отказе в перекредитовании.

Читать еще:  Реестр платежей на оплату образец

Выбор банка для перекредитования

Следует приготовиться к тому, что собственный банк вряд ли возьмется рефинансировать свой же кредит, выданный ранее. Из-за этого банк может потерять деньги на процентах. Для поиска другого банка на рефинансирование ипотеки придется сравнить как предложения по рефинансированию, так и условия предоставления ипотеки.

Заемщик не должен пребывать в твердой уверенности, что, если один банк одобрил ипотеку, значит, одобрит и любой другой. Для сравнения очень удобно воспользоваться сервисами banki.ru или sravni.ru.

Заявка на рефинансирование

Когда выбор уже сделан, следует подать заявку на рефинансирование. Это делается либо прямо в офисе нового банка, либо в режиме онлайн на его официальном сайте. Для предварительной заявки в специальной форме нужно указать ФИО, данные по кредиту, сведения о доходах и актуальные телефоны для обратной связи.

Предварительное одобрение, как правило, не занимает много времени. Иногда клиент получает ответ уже в течение рабочего дня. Иногда уже на данном этапе клиенты отсеиваются. Предварительный отказ не отражается на качестве кредитной истории, поэтому можно без опасений подавать заявку в другой банк.

Важно! Если банк вынес предварительное одобрение, оно будет актуальным в течение 2-3 месяцев, как и процентная ставка, которая заявлена в условиях рефинансирования.

Рассмотрение объекта недвижимости

После получения предварительного одобрения клиенту следует подготовить все документы по объекту недвижимости и свои личные. Только после рассмотрения всех этих документов и детального анализа банк сможет принять окончательное решение. На это уходит несколько больше времени. В зависимости от банка и его загруженности в данный момент это занимает до 10 дней.

Подписание договора в новом банке

Одновременно с клиентом подписывается два договора: на предоставление кредита и на передачу недвижимости в банк в качестве залогового имущества. Обычно все эти действия занимают около 2-3 дней, так как не факт, что получится подписать все документы за один раз.

Следующий этап — это перечисление средств в счет досрочного погашения первоначального кредита в старом банке и снятие обременения с недвижимости. Обязательно следует получить справку из старого банка о том, что кредит закрыт и банк не имеет никаких претензий.

После этого у клиента возникают долговые обязательства перед новым банком, а объект недвижимости будет находиться у него в залоге до полного погашения долга.

Важно! Стандартный срок процесса рефинансирования — 1-2 месяца.

Любые проблемы с банком увеличивают срок процедуры. Поэтому следует внимательно оценить целесообразность рефинансирования. Клиент может просто попытаться написать заявление в первый банк на снижение процентной ставки. Это вполне реальная возможность получить более выгодные условия кредитования, банки идут на уступки. Тогда не придется прибегать к долгому и затратному рефинансированию.

Документы для рефинансирования

Для данной процедуры потребуется пакет документов:

  • Анкета-заявка, в ней же клиенту предлагается назвать причины рефинансирования старой ипотеки.
  • Ксерокопия паспорта гражданина РФ самого заемщика, а также всех лиц, выступающих в качестве созаемщиков. В большинстве банков основное условие — наличие гражданства РФ. Иностранцы могут перекредитовываться только в самых крупных банках страны. Иностранец обязательно должен иметь вид на жительство.
  • Документальное подтверждение доходов. Это может быть стандартная справка по форме 2-НДФЛ от работодателя, декларация 3-НДФЛ для ИП, справка по форме банка с печатью с места работы.
  • Документ, который может подтвердить официальное трудоустройство. Чаще всего для этих целей банки запрашивают копию трудовой книжки.
  • СНИЛС и ИНН.
  • Ипотечный договор, заключенный с первым банком.
  • Справка из первого банка, в которой отражается размер задолженности, который клиенту осталось погасить.
  • Документы на объект недвижимости, который приобретался в ипотеку и стал предметом залога. К ним относятся кадастровый технический паспорт, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ. Нужна выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных на данной жилплощади, оценочный акт, закладная первого банка.

Сколько раз рефинансируют ипотеку

Ограничений по количеству рефинансирования в законодательстве не установлено. Каждый гражданин имеет полное право делать это столько раз, сколько сочтет необходимым. Если в результате перекредитования гражданин каждый раз получает реальную выгоду, это вполне оправдано. Главное, не забывать учитывать сопутствующие расходы, неизбежные при рефинансировании.

Тем не менее, банки с подозрением относятся к клиентам, которые пытаются перекредитоваться более одного раза. Банки склонны характеризовать таких граждан, как людей, не умеющих анализировать ситуацию и выбирать неправильный подход к кредитованию. Очень часто таким клиентам отказывают не только в рефинансировании, но и в любых потребительских кредитах на гораздо меньшие суммы.

Причины отказа в рефинансировании

Отказать в перекредитовании могут по таким причинам:

  • Плохая кредитная история — одна из основных причин отказа. Ее очень просто испортить, достаточно пару раз допустить просрочки платежа по ежемесячным взносам и игнорировать обращения банка. Ничего утаить в данном случае не получится, так как все подобные данные отражаются и сохраняются в Бюро кредитных историй. Оттуда все сведения очень быстро выдаются по запросу банка.
  • Недостаточный доход клиента. При выдаче ипотеки заемщик мог обладать одним размером дохода, а спустя какое-то время он снизился. Банк не одобрит рефинансирование, если размер ежемесячного платежа превысит 60% заработной платы заемщика.
  • Недостаточная стоимость объекта залога, в данном случае недвижимости. Этот фактор также зависит от колебаний рыночной стоимости жилья. На момент оформления рефинансирования может случиться спад цены, в оценочном акте будет быть стоять совсем иная сумма, чем в аналогичном акте при оформлении первоначальной ипотеки. Если еще учесть, что рефинансирование может покрыть не более 90% стоимости недвижимости, клиенту попросту не хватит этих средств погасить остаток предыдущей задолженности.
  • Если в квартире или доме после покупки были проведены перепланировки, не узаконенные надлежащим образом. Для того чтобы это не стало причиной отказа, нужно заблаговременно позаботиться об оформлении перепланировок в БТИ.

Внесение средств маткапитала при оформлении ипотеки может стать причиной отказа. Особые трудности возникают из-за того, что в таких объектах выделяются доли несовершеннолетним детям. Не каждый банк согласится взять в залог такое имущество.

Лучшие предложения банков по рефинансированию ипотеки

Ипотека – тяжкое бремя для семьи, которое позволяет в итоге обзавестись собственной квартирой. Но что делать, если сейчас уже нет возможности выплачивать кредит по текущим условиям? Или если вдруг обнаружилось более выгодное предложение? В решении вопроса поможет рефинансирование ипотечного кредита.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование позволяет перезанять у банка (того же самого или другого) уже имеющийся кредит или ипотеку, но с более выгодными условиями. Например, можно увеличить срок возврата, снизить процентную ставку или даже изменить валюту кредита. Рефинансирование ипотеки в другом банке – более простой и доступный вариант, так как не все учреждения согласны перекредитовывать взятые у них же займы.

Кому будет удобно перекредитование ипотеки

Подобную процедуру часто используют, чтобы получить какие-то бонусы или более приятные условия для себя. Это удобный инструмент, при правильном использовании позволяющий серьезно облегчить жизнь заемщика.

Рефинансирование в другом или том же самом банке позволяет:

  1. Перейти на другую валюту – будет удобно тем, кто взял валютную ипотеку;
  2. Увеличить сроки и, соответственно, снизить ежемесячные платежи – если вдруг денег в семье стало не хватать;
  3. Снизить процентную ставку – экономия на долгие годы;
  4. Перейти на более выгодные условия в другой банк – если вдруг найдется кто-то, кто может предложить что-то интереснее.

Естественно, все будет зависеть от банка. Иногда можно обойтись без рефинансирования, пересчитав процентную ставку или ежемесячный платеж в рамках текущего займа.

Положительные стороны перекредитования

Подобная процедура обладает достаточным количеством плюсов. Чтобы рассмотреть инструмент со всех сторон, предлагаем ознакомиться с ними:

  1. Снижение процентной ставки. Это большой плюс, если в стране произошло снижение процента по ипотечным кредитам. Средний процент на рынке постепенно снижается, поэтому выплачивающие ипотеку по 5-10 лет уже отдают банку сильно завышенную сумму денег. Но помимо постепенного снижения нужно обеспечить перекредитование себе, если банк завысил проценты искусственно;
  2. Деньги наличными. Для этого варианта нужно рефинансировать ипотеку, но при этом открыть кредит на большую сумму, чем требуется для выплаты. В таком случае часть займа будет передана заемщику наличными, которыми он может распорядиться, как считает нужным;
  3. Возможность вывести квартиру из залога. Но для этого придется использовать не полноценное рефинансирование, а открытие кредита на сумму закрытия ипотеки. В таком случае на клиенте останется «висеть» только потребительский кредит, а квартира будет успешно выведена из залога. И, например, продана кому-либо;
  4. Снижение суммы ежемесячных выплат. Если вдруг кто-то в семье потерял работу, и стало нечем платить ипотеку – рефинансирование может стать выходом. Такой «перезайм» позволяет увеличить сроки выплаты и, соответственно, пересчитать ежемесячную сумму;
  5. Кредит в другой валюте. Если ипотека была оформлена в евро или долларах, но потом курсы резко подскочили – можно перевести кредит в рублевый эквивалент. Конечно, если направление движения курса валюты потом изменится – будет обидно. Но если рубль и дальше будет падать – выгода очевидна;
  6. Кредит в другом банке. Актуально, если понадобилось временно переехать в другой город или даже страну, где нет возможности выплачивать ипотеку в текущем отделении.
Читать еще:  Оплата страховки автомобиля бухгалтерские проводки

Естественно, у кого-то могут появиться дополнительные плюсы от перекредитования ипотеки. Но, как и у любого инструмента или предмета, всегда есть и минусы. Которые мы сейчас и рассмотрим.

Минусы рефинансирования ипотеки

Выгода от перекредитования может быть минимальна и даже отсутствовать вовсе. Поэтому, прежде чем заниматься подбором более удобного банка, стоит ознакомиться со следующими факторами. Они могут повлиять на результат перекредитования, сделав его даже более убыточным:

  1. Невыгодна на поздних сроках погашения кредита. Как правило, банки выстраивают выплату так, что первую половину срока займа плательщик отдает проценты. Сама стоимость квартиры при этом остается нетронутой. И если перекредитоваться поздно – никакой экономии уже не получится;
  2. Необходимость дополнительных расходов. Банку неважно, что кто-то уже выдал ипотеку клиенту. Каждый новый заемщик для них – угроза, поэтому нужно будет повторно провести оценку имущества и доказать свою платежеспособность. Естественно, при этом полагается и новая страховка. Поэтому придется раскошелиться и оплатить экспертизы и бумаги;
  3. Возможность выплаты штрафа. Некоторые банки очень не любят, когда клиенты гасят ипотечные платежи досрочно. И за это выставляют определенную сумму денег, которую придется выплатить при досрочном погашении. Конечно, грешат этим не все учреждения, но проверить стоит;
  4. Необходимость долго собирать документы. Помимо стандартных при любом кредите бумаг нужно будет сходить и получить справки из банка, в котором сейчас числится ипотека. А это займет время и нервы.

Если после оценки этих факторов становится ясно, что перекредитование все-таки выгодно клиенту, тогда можно приступать непосредственно к переоформлению.

Как происходит перекредитование

У каждого банка своя процедура. Но в большинстве случаев они достаточно схожи. Мы приводим наиболее распространенные варианты, которые позволяют получить представление, к чему готовиться клиенту.

Требования к заемщику

Чтобы получить рефинансирование ипотечного кредита в одном из банков, клиент обязан предоставить достаточно сведений и соответствовать определенным параметрам. Заемщик обязан быть гражданином РФ, иметь достаточную для обеспечения кредита работу.

При этом банку необходимы:

  • достаточное для выплаты кредита материальное обеспечение. Если платежеспособность клиента с момента заключения договора ухудшилась, и он больше неспособен выплачивать кредит по любым условиям – то высока вероятность отказа;
  • копия первого ипотечного договора. Необходимо взять его в банке, чтобы новое учреждение могло выплатить недостающую сумму при рефинансировании;
  • хорошая кредитная история. Прежде чем выдавать такую серьезную денежную сумму, банк проверит историю клиента. В первую очередь – в банке, где бралась ипотека. Если все хорошо – то кредит, возможно, выдадут. Если нет – придется искать в другом месте;
  • наличие залога. Чтобы получить такой большой кредит, человек обязан гарантировать его выплату. При ипотеке залог – это квартира, поэтому придется использовать что-то равноценное или забрать ипотечное жилье из-под залога старого банка;
  • подтверждение с места работы. Для этого заемщик обязан предоставить трудовую книжку и договор с работодателем.

По сути, те же самые документы и подтверждения. Более того, понадобится провести повторную оценку имущества (квартиры). Так как банку всё равно, что там насчитало другое учреждение. И ему нужно это перепроверить.

Из особенностей оформления именно перекредитованием ипотеки – остаточный срок выплаты должен быть не менее года. Это сделано для хоть какой-то выгоды учреждения.

Что нужно уточнить перед рефинансированием

Прежде чем приступать к процедуре, желательно уточнить следующие моменты:

  1. Наличие моратория на досрочную выплату. Если таковой есть – то выплатить кредит до его окончания нельзя;
  2. Наличие штрафов за досрочную выплату и их размер, если они имеются;
  3. Можно ли забрать квартиру из-под залога у старого банка, чтобы переместить его в новый для обеспечения займа.

Особенно важно узнать про перенос залога. Потому что в противном случае заемщик будет обязан либо найти равноценный сумме кредита залог для второго банка на временное обеспечение (квартиру или дорогой автомобиль), либо же выплачивать повышенный процент до переоформления. А последнее может затянуться на достаточно долгий срок.

Желательно также уточнить, какую ставку предлагает новый банк. Она может быть двух видов:

  1. Фиксированная. Ее не пересчитывают, она одинакова в течение всего срока займа (даже если средние ставки по стране опустились до 3-4%);
  2. Плавающая. Изменяется на основе определенных индикаторов и может расти или понижаться вслед за рынком.

Какая будет выгоднее – решать уже заемщику. Ведь ставка может как упасть, так и вырасти. Как повезет.

Помните, что если выгода от рефинансирования составляет менее 2%, то даже нет смысла начинать процедуру. Больше будет потрачено времени, сил и средств.

Процесс перекредитования ипотеки

Как правило, процедура проходит следующим образом:

  1. Для начала заёмщик находит программу, которая ему наиболее выгодна;
  2. Затем он уточняет у первоначального банка-кредитора, сколько он еще должен выплатить, и размер уже погашенного займа;
  3. Потом клиент пишет заявление на рефинансирование в выбранном банке;
  4. После одобрения заёмщик передает необходимые документы, справки, выписки и прочее в новый банк;
  5. Банк проверяет предоставленные клиентом документы и информацию и составляет договор;
  6. Как только новый договор подписан – банк перекредитования отправляет деньги на счета прежнего учреждения и гасит долг клиента;
  7. Клиент начинает выплачивать деньги уже новому банку.

После этого процесс перекредитования успешно завершен. Можно наслаждаться лучшими условиями.

Важно помнить, что банк оставляет за собой право установить повышенную ставку по рефинансированию на некоторое время. Обычно он переключает платежи на пониженный процент после того, как клиент обеспечит кредит залогом. Естественно, все это будет оговорено в договоре.

Предложения банков по рефинансированию ипотеки

А теперь можно сравнить обзор лучших предложений российских банков на сегодня. Представлены пять учреждений с разными условиями, предлагающие выгодные программы рефинансирования ипотечных кредитов.

БанкГодовая ставкаСрокСумма, руб.
ДельтакредитОт 8,75%До 25 летОт 300 тыс.
СбербанкОт 9,5%До 30 летОт 500 тыс.
ГазпромбанкОт 9,5%До 30 летОт 500 тыс. до 60 млн.
ВТБ24От 9,7%До 30 летОт 600 тыс. до 30 млн.
ОткрытиеОт 10%От 5 до 30 летОт 500 тыс. до 30 млн.

Практически все банки из рейтинга предлагают возможность оставить заявку онлайн. При этом сроки рассмотрения достаточно короткие – от 3 дней до недели. Лучшие условия и хороший сервис – удобно.

Почему банки могут дать заемщику отказ в рефинансировании ипотеки и можно ли подать заявку повторно?

Рефинансирование кредита позволяет изменить его условия в сторону улучшения – снижения ставки, уменьшения размеров ежемесячных платежей, пересмотра сроков погашения. Обратиться за такой услугой имеет право любой заёмщик, но не всегда запросы одобряются. Отказ в рефинансировании ипотеки может обусловливаться разными причинами, и все они рассматриваются в статье.

Распространённые поводы для отказов

Кто может рассчитывать на рефинансирование? В принципе, любой клиент, соответствующий требованиям банка и желающий рефинансировать ипотеку, подходящую кредитору. Но не все заёмщики получают одобрение, существует вероятность отказа.

Причины отказа в рефинансировании ипотеки следующие:

  • Испорченная кредитная история. Ухудшают её большие количества подаваемых гражданином заявок, допускаемые им просрочки, крупные задолженности. И если есть активные задержки платежей по нынешней ипотеке, в рефинансировании наверняка откажут: сначала следует внести все плановые платежи.
  • Большая кредитная нагрузка, то есть уже имеющиеся иные долговые обязательства. Банк посчитает, что клиент просто не сможет гасить дополнительный рефинансированный ипотечный кредит.
  • Отсутствие заработков. Если их у клиента нет, то ему, по мнению кредитора, будет нечем погашать ипотеку.
  • Неподтверждённые доходы. Заработок должен быть официальным и доказанным, иначе банк не сможет оценить его размеры и проанализировать платежеспособность потенциального клиента перед одобрением рефинансирования ипотеки.
  • Доход маленький, недостаточный для погашения ипотеки. Рефинансирование одобряют гражданам с определёнными минимальными заработками (минимум устанавливается конкретной финансово-кредитной организацией).
  • Неподходящая кредитуемая недвижимость тоже может стать причиной отказа в рефинансировании. Если ипотека была выдана на участок земли, а банк, в который вы обращаетесь, принимает только квартиры и дома, вы наверняка получите отказ. А так как недвижимость становится залогом по условиям новой ипотеки, она должна соответствовать некоторым требованиям. Заявку отклонят, если объект находится в неподходящем (чрезмерно удалённом) месте, имеет незаконно сделанные перепланировки и так далее.
  • Условия оформленной ипотеки не подходят для рефинансирования, например, ставки и так невысоки.

  • Заёмщик не соответствует требованиям, установленным кредитором. К ним относятся возрастные ограничения (в среднем 21-75 лет), гражданство с регистрацией, официальное трудоустройство со стажем, подтверждённые заработки.
  • Имеются не все документы, запрашиваемые банком. Их список уточняется заранее в организации.
  • Договор ипотеки заключен позже, чем полгода или год назад, а завершается раньше, чем через три месяца. Конкретные ограничения по таким периодам уточняются в банке, в котором запрашивается рефинансирование.
  • Клиент запрашивает рефинансирование на большую сумму, чем остаток имеющейся ипотеки. Деньги выдаются на целевые нужды – исключительно на закрытие старого долга.
  • Ипотека уже подвергалась рефинансированию ранее. Но этот случай не всегда влечёт отказ: некоторые кредиторы идут на повторное рефинансирование.
  • Банк, выдававший вам ипотеку, запрещает досрочное погашение. Так как рефинансирование предполагает полное закрытие старого кредита и начало выплат нового, то в данной ситуации можно получить отказ.

Что делать при отказе

Если вы получили отказ в рефинансировании вашей ипотеки, попробуйте выяснить причины. Банк вправе их не сообщать, но проанализируйте ситуацию самостоятельно. Если это возможно, все причины устраните. Например, подготовьте недостающие документы, подтвердите доходы, устройтесь на работу (если вы – безработный гражданин), закройте имеющиеся кредиты, укажите дополнительные источники дохода.

Читать еще:  Образец выставления счёта на оплату

Также можно за рефинансированием обратиться в другой банк: возможно, тут вам не ответят отказом и одобрят заявку. Условия разных финансовых организаций различаются, и если вам отказали в одной, это не значит, что вы получите отказ в другой.

Другой вариант добиться рефинансирования – обратиться к ипотечному брокеру, являющемуся посредником между клиентами и кредиторами. Он рассмотрит вашу заявку, учтёт пожелания и требования, а затем подберёт оптимальные устраивающие предложения и направит запрос в подходящие компании. Риски отказа снижаются, ведь заявка рассматривается несколькими кредиторами, и вы можете выбрать лучшие условия. Брокер окажет помощь не только в поисках вариантов, но и в оформлении рефинансирования ипотеки.

Увеличение шансов на одобрение рефинансирования

Что делать, чтобы минимизировать риски отказа в рефинансировании вашей ипотеки и увеличить шансы на одобрительное решение по заявке? Следуйте советам:

  1. Исправьте кредитную историю. Прежде всего, закройте имеющиеся задолженности и внесите задержанные платежи, чтобы исправить репутацию. Если это невозможно, тогда можно оформить новый кредит и успешно его закрыть: это отразится в истории и благоприятно на неё повлияет.
  2. Чтобы избежать отказа, сразу узнайте, какие документы для рефинансирования ипотеки нужны, и заблаговременно их подготовьте. Список уточняется непосредственно в банке, в который вы хотите обращаться.
  3. Подтвердите доходы. Если вы работаете, то у работодателя запросите справку 2-НДФЛ. Также можно в банке получить выписку по счёту, на который поступает заработок. Иногда рассматриваются и иные варианты подтверждений, а также дополнительные неофициальные доходы.
  4. Предоставьте дополнительный залог. Это может быть принадлежащий вам автомобиль, оформленная в собственность недвижимость. Но залог должен соответствовать определённым требованиям.
  5. Привлеките поручителей, если это допустимо условиями новой ипотеки. Поручительство станет дополнительным обеспечением ипотеки и снизит риски для кредитора (если вы перестанете платить по счёту, это будет делать поручившийся за вас гражданин).

Получить отказ в рефинансировании ипотеки может любой заёмщик, ведь причин отклонения заявок много. Но зная их и выяснив, что делать в случае отказа, вы сможете повысить шансы на одобрительный ответ банка и заключить договор.

Видео: когда ипотечный кредит нельзя рефинансировать

Почему рефинансирование ипотеки невозможно или рискованно?

Тема рефинансирования ипотечных кредитов довольно популярна в последнее время. Это неудивительно – ставки по ипотеке снижаются рекордными темпами, банки наперебой предлагают всё более выгодные условия. И не всегда такие условия распространяют на действующие кредитные договоры. Поэтому заемщики ищут разные способы, чтобы переоформить старую ипотеку на новую, на более комфортных условиях. Один из таких способов – рефинансировать ипотечный кредит.

Что такое рефинансирование?

Что означает термин рефинансирование? По сути это получение нового кредита и закрытие им задолженности по ранее полученному. Поэтому его еще называют перекредитованием.

Какие выгоды при рефинансировании ипотеки получает заемщик?

  • Первое — уменьшение процентной ставки и соответственно – сокращение размера ежемесячного платежа по процентам.
  • Второе — увеличение срока кредитования. Например, старая ипотека у вас оформлена на 10 лет, а новая выдается на 15 лет. Соответственно, это тоже снижает кредитную нагрузку, потому что платеж по основному долгу становится меньше.

Есть еще одна, третья выгода (пусть и не такая очевидная) – оптимизация кредитных платежей путем объединения их в один платеж. Почти все банки сегодня (Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, ДОМ.РФ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Росбанк, Открытие и многие другие) предлагают клиентам вместе с ипотекой рефинансировать и другие кредиты – автокредиты, потребительские кредиты, овердрафты и даже небанковские займы. Некоторые банки дают возможность вместе с рефинансированием старых кредитов взять новый потребительский и включают его в общую задолженность. Например, в другом банке у вас есть ипотека, кредит на ремонт квартиры и автокредит. Рефинансирующий банк объединит все ваши кредит в один и установит по нему единую выгодную ставку. Да и выплачивать такой кредит единым платежом будет намного удобнее, чем отдельные суммы в разные дни месяца.

Финансовая выгода рефинансирования ипотеки

Приведем простой расчет.

Предположим, что в прошлом году вы оформили ипотечный кредит на сумму 5 миллионов рублей под 9,5 процентов годовых сроком на 10 лет. Вам рассчитали проценты по аннуитету, то есть равными долями на весь срок пользования кредитом, и ваш ежемесячный платеж по кредиту составляет 64700 рублей.

Другой банк вам сегодня предлагает ипотеку на 15 лет под 7,8% годовых.

Сделаем расчет. Остаток кредитной задолженности у вас на сегодня 4 миллиона рублей. При расчете по аннуитету ежемесячного платежа на таких условиях его размер составит 37 765 рублей.

Разница почти 27 тысяч рублей!

Согласитесь, что это существенное снижение кредитной нагрузки.

Аналогично вы можете рефинансировать ипотеку наоборот – на более короткий срок. Если позволяют финансовые возможности, вы будете выплачивать увеличенную сумму основного долга, но сможете сэкономить на процентах.

К примеру, сумма уплачиваемых процентов за год пользования ипотечным кредитом у вас составляет от 300 до 400 тысяч рублей. Сократив срок ипотеки на 5 лет, вы сможете сэкономить от полутора до двух миллионов рублей только на процентах.

Если выгода для заемщика понятна, то в чем выгода рефинансирования для банка?

Прежде всего в привлечении новых платежеспособных клиентов. Ведь вы уже взяли ипотечный кредит, банк проверил вашу платежеспособность и репутацию, вы своевременно вносили платежи по ипотеке, поэтому вы более надежный заемщик в глазах банка чем тот, который приходит брать ипотеку впервые.

Неудивительно, что наиболее выгодные условия банки предлагают для рефинансирования ипотеки клиентам других банков.

Если изменить условия кредитования соглашается банк, выдавший ипотечный кредит, чаще всего это происходит путем снижения процентной ставки в рамках действующего договора. Также по вашему заявлению банк может рассмотреть изменение сроков кредитования, и тогда это будет называться реструктуризацией кредита.

Условия рефинансирования ипотеки – ставки банков

Российские банки предлагают достаточно привлекательное рефинансирование ипотеки в 2021 году. На фоне значительного снижения ставок по кредитам задолженность можно переоформить под более низкий процент. Иногда разница может доходить до 3-4 п.п. А учитывая, что потребительские кредиты и небанковские займы выдаются под еще больший процент, эта разница может быть еще существенней.

  • Сбербанк рефинансирует вашу ипотеку и другие кредиты (автокредит, потребительский и так далее) по ставке от 7,9% годовых. Обратите внимание, что другие виды кредитов нельзя рефинансировать отдельно от ипотеки, они идут как бы «в нагрузку» к основному ипотечному кредиту. То есть за счет выдаваемого кредита погашается весь долг по ипотеке и дополнительно в него можно включить погашение задолженности по другим кредитам.
  • В Альфа-Банке вы сможете рефинансировать ипотеку по ставке 7,99% годовых. Максимальная сумма кредита – 50 миллионов рублей. Рефинансировать кредит можно как полученный на новостройку, так и на покупку жилья на вторичном рынке.
  • Росбанк готов рефинансировать ваш ипотечный кредит под ставку от 5,89% годовых. Предлагают ее, конечно, не всем, а тем, кто выполнит ряд условий или подпадает под определенные критерии. Например – вы должны быть зарплатным клиентом банка, оформить страховку по страхованию жизни и здоровья, застраховать ипотечную недвижимость, подтвердить целевое использование и многое другое.
  • В банке «Открытие» кредиты на рефинансирование ипотеки предлагаются по ставке от 7,5% годовых сроком до 30 лет.
  • Газпромбанк поможет перевести к себе вашу задолженность под 8,3% годовых. Особые условия действуют для программ Семейной и Военной ипотеки. По ним ставки значительно ниже. По Семейной ипотеке – от 4,7% годовых, а по Военной – от 7,8%.
  • ВТБ банк рефинансирует вашу ипотеку в других банках под ставку от 7,9% годовых. Максимальный срок кредита – целых 30 лет.

Помните, что указанная обычно привлекательная ставка является минимальной. Чтобы получить рефинансирование на таких условиях, вам придется выполнить ряд требований банка. Например, оформить страховку, заполнить онлайн-заявку, быть (или стать) зарплатным клиентом банка и так далее. Или же если вы подпадаете под категорию заемщиков, имеющих определенные льготы. Например – имеете детей, являетесь молодой или многодетной семьей.

Как решить – выгодно рефинансирование ипотеки или нет?

На первый взгляд всё просто – если ставка ниже, значит, и рефинансирование выгодно. Но это не совсем верно.

Экспертные расчеты говорят о том, что переводить ипотеку в другой банк имеет смысл тогда, когда оставшийся срок ипотеки составляет не менее года, а предлагаемая по ней ставка снижается не менее чем на полтора процента годовых. Лучше, если оставшийся срок погашения ипотечного кредита будет не менее 3 лет, а снижение процентной ставки составит 2-3 процентных пункта.

При расчете выгоды надо помнить, что при переоформлении ипотечного кредита вас ждут дополнительные расходы – на перерегистрацию сделки, страховки и другие не всегда очевидные платежи.

Если вы сомневаетесь в необходимости рефинансирования или не можете точно просчитать свою выгоду, вам всегда в этом вопросе могут помочь специалисты – ипотечные брокеры.

Задать интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector