Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию. Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности. То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку. Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями. Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Риски

Больше всего рисков связано с признанием договора недействительным, причем в этом случае рискуют и покупатель и продавец. Причины на то могут быть разные, но для того, чтобы не попасться в ловушку мошенников, при оформлении договора цессии необходимо указывать реальную стоимость, которая была уплачена/получения. В таком случае, при расторжении договора в судовом порядке, каждый останется при своем. Причем занижение стоимости неудобно именно для покупателя, ведь он сможет получать налоговый вычет. Если размер уплаченной суммы ниже реальной, то он сможет рассчитывать не на весь доступный ему вычет.

Еще одна распространенная уловка – это двойная или даже тройная продажа. То есть когда одна квартира продается дважды или трижды разным людям. Избежать этого можно только тщательным контролем предоставляемых документов продавцом. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в едином реестре, по таким ведется учет.

Если квартира была оформлена в ипотеку, новый владелец прав будет обязан уплачивать ипотеку по согласованным ранее условиям. Уступка права требования приветствуется банками, при оформлении ипотеки этот момент может указываться в документах.

В чем разница между переуступкой и покупкой квартиры

При переуступке новый владелец, а точнее дольщик получает право и требования на получение квартиры в собственность. Предъявлять это требования можно в неопределенном будущем, тогда, когда квартира будет сдана в эксплуатацию. Что касается купли-продажи, когда есть свидетельство о собственности, то есть квартира уже принадлежит человеку, то тут происходит покупка именно права владения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”переуступка при покупке квартиры риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

С договором цессии также передаются обязанности, что при купле невозможно. Переуступка – это сделка, при которой продавец обязан предоставить целый пакте документов и согласовать продажу с застройщиком. Все эти документы должны быть зафиксированы актом приема-передачи, в таком случае удастся избежать претензий в будущем.

С покупкой ничего подобного не нужно, потребуется только свидетельство о праве собственности и документ, который является основанием для получения права владения. Дополнительный пакет зависит от конкретных обстоятельств.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”что значит переуступка при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вывод

Покупка квартиры по договору цессии остается актуальной и будет таковой еще долго. Все потому что многие инвесторы заинтересованы в своей же прибыли, они скупают квартиры еще на стадии начала строительства, а в момент, когда объект почти готов успешно распродают недвижимость по цене на 20-30% большей, нежели была затрачена. При этом стоимость все равно ниже той, что просит сам застройщик.

Читать еще:  Претензия по задолженности по договору поставки образец

Покупка квартиры по переуступке

Покупка квартиры по переуступке – это вид гражданско-правового действия (цессии), на основании договора перехода прав на недвижимость.

Отличается от обычных имущественных сделок слабой правоспособностью объекта, что не допускает выставлять её на торги стандартным способом.

Обычно подобная необходимость продиктована недостатком правоустанавливающей документации на квартиру. Это происходит в процессе строительства здания, в котором она планируется, но до момента введения дома в эксплуатацию.

Это означает, что если владение квартирой ограничивается документальным подтверждением сдачи новостройки в обозначенный период, то на торги выставляется не будущее жильё, а участие в долевом строительстве. Соответственно, покупатель принимает не только отчуждаемые в его сторону права, но и риски, которые сопровождают новостройку (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

В то же время, такое приобретение допускает экономию значительной доли финансовых вложений в жильё, при условии добросовестности и рентабельности компании застройщика.

Риски покупки квартиры по переуступке

Имущественная сделка на основании договора цессии предусматривает три вида перехода прав:

Условия ДДУ зависят от гарантий, предоставляемых застройщиком. Не выполнение таковых в случае банкротства фирмы или по другим причинам, допускающим замораживание строительства на неопределённый срок, отразится на благосостоянии инвестора цессионария.

Возврат или признание договора не действительным при развитии факторов риска, недопустим. На этот счёт в положениях соглашения даются соответствующие указания.

Недопустимо взимать на его основании полную сумму средств за квартиру, так как он не допускает владения имуществом. Не состоявшаяся сделка будет признана ничтожной. Но ситуации, в которых происходит оплата стоимости жилья по ПДКП, многочисленны. Последствия повлекут утрату денег без приобретения квартиры.

Впоследствии полученная финансовая брешь некомпетентного и доверчивого покупателя может восстановиться только по решению суда. Но при некоторых условиях, которые входят в методическую организацию мошеннических схем, деньги утратятся.

Иногда мошенниками оказываются, компании партнёры застройщика или его дочерние компании, которыми управляет он сам. Тогда взимается предварительная оплата в счёт стоимости квартиры с нескольких клиентов (см. Двойные продажи квартир). Так как ПДКП нигде не регистрируется, проследить такие действия на определённом этапе практически невозможно. В нужный для них момент мошенники исчезают, что не допускает впоследствии возместить нанесённый ими материальный ущерб.

Оформление покупки квартиры по переуступке

Во избежание рисков следует оформить договор только после составления и оформления основного ДДУ. Так как он регистрируется в учётных записях государственного кадастра недвижимости (ГКН), недобросовестный умысел практически исключён.

Оформление договора требует оповещения застройщика, так как до возведения многоэтажного дома, он остаётся первым правообладателем строящейся недвижимости. По сути, именно он передаёт цессионарию разрешение на распоряжение недвижимостью.

Уведомление производится в письменном виде, под роспись. После составления основного договора цессии, застройщик удостоверяет его наряду со сторонами имущественной сделки.

Правила не допускают использовать обозначенную процедуру после сдачи здания в эксплуатацию. Если цессия остановилась на правообладателе, подписавшем акт приёмки квартиры, ему придётся ожидать свидетельство о собственности, которое допускает квартиру к полноценному участию в имущественных сделках.

Удостоверение перехода прав не требует нотариального вмешательства. По усмотрению сторон, допустимо удостоверить бумаги у нотариуса. Это даст дополнительные гарантии чистоты сделки и позволит свести риски к минимуму.

После составления, подписания сторонами и удостоверения договора застройщиком, его требуется зарегистрировать в кадастровых записях учёта местного отделении ГКН. Только после регистрации он вступает в силу, а имущественный объект юридически закрепляется за вновь возникшим правообладателем.

Переуступка прав на квартиру в новостройке

При проведении взаиморасчётов застройщик передаёт инвестору свои права. В таком случае так же составляется договор цессии.

Застройщик выступает в роли цедента, а инвестор – цессионария. После этого, инвестор может проводить переуступку без удостоверительной подписи застройщика. Он становится единственным правообладателем пакета документации на строящееся жильё. Если полный расчёт не произведён, при переуступке цедентами являются застройщик и инвестор. Инициатива инвестора регламентируется разрешением застройщика.

Иногда возникают ситуации, требующие сделки именно в этот период. Эти случаи провоцируют формирование процедуры цессии задним числом, до проведения приёмки здания.

Такие действия создают прецедент незаконности контракта, так как сделка проводится через регистрационную палату. Если регистрация не проведена, возникнут непреодолимые препятствия для признания законности, проведённой переуступки.

Договор переуступки квартиры

При заключении целесообразно составить предварительный экземпляр, который требуется сверить с основным договором, по которому заключается цессия.

Соглашение не приобретает самостоятельной юридической силы и не может заключаться автономно.

Его действие регламентировано влиянием основного документа, приложением к которому он является.

Иногда один объект, дойдя до статуса новостройки, переходит от одного правообладателя – к другому неоднократно.

Составление предварительного экземпляра цессионарного приложения требует сверки по основным позициям, в числе которых:

  • По какому типу договора переуступается право. Если он имеет вид предварительного, переуступка не допускается.
  • Если в тексте основного документа указан запрет на переход права в течение всего периода возведения здания, цессия будет незаконной. Прописанное в положениях согласие на допустимость подобных сделок, разрешает использование процедуры передачи. Если в отношении цессии нет особых указаний, сделку допустимо проводить, заверив приложение подписью и печатью застройщика.
  • Выверка юридических полномочий цедента, которые передаются цессионарию соразмерно.

К обозначенному соглашению о передаче прав прилагается пакет документации. В него включают относящиеся к ДДУ справки, акты и приложения.

Включение обязательных условий при переуступке квартиры

В договор требуется включить определённые положения, которыми регламентированы гражданско-правовые отношения лиц, вступивших в процедуру передачи имущества или вещных прав на него.

К таковым относится:

  • Дата, время и место составления.
  • Сведения о ДДУ или ином основании, допускающем цессионарную передачу.
  • Определение сторон, участвующих в соглашении.
  • Предмет договора, определяющий процедуру перехода прав от одного лица к другому и пакет документации, который определяется предметом передачи.
  • Характеристики жилья, которое получит в перспективе заинтересованное лицо по передаваемой документации.
  • Перечень переуступаемых прав и ответственного отношения. Вновь возникшие в результате сделки права и обязанности. Интересы третьих лиц, которые требуется соблюдать.
  • Условия, при которых будет передана документация.
  • Санкции за нарушения при исполнении установленных положений. Допустимость взимания штрафов, пени и т.д.
  • Условия проведения взаиморасчётов. Санкции за несвоевременное предоставление оплаты (см. Неустойка по договору долевого участия).
  • Действия в ситуации форс-мажора и при обстоятельствах неодолимой силы.
  • Случаи, допускающие расторжение составленного контракта.
  • Ответственность застройщика за предоставление квартиры, что регламентировано статьёй 390 ГК РФ.

Нюансы

Потенциальная судьба строящегося здания – ответственность застройщика. Покупателю требуется проверить документацию правового обеспечения строительства. Цеденту данная ответственность не вменяется.

Если квартира оформлена в ипотеку, требуется согласовать переуступку с банком, инвестирующим долевое участие лица в строительстве здания. В данной ситуации требуется перезаключение ипотечного кредитования или выплата инвестированных банком средств. Если ипотека, по словам цедента, не оформлялась, целесообразно проверить данную информацию у застройщика.

Если переуступка произведена менее чем за год до банкротства компании застройщика, следует возбудить гражданский иск в отношении лица, переуступившего документацию. Иногда подобные схемы носят мошеннический характер. Во избежание таковых, не стоит пренебрегать дополнительной проверкой.

Продажа квартиры по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Читать еще:  Водитель по договору с авто обязан проходить предрейсовый контроль

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Юридические тонкости

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ЖСК

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Заключение договора переуступки квартиры

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски

Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось. Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.

Что такое переуступка прав собственности

Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.

Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор). Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.

Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ). До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.

Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.

Виды переуступки

Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).

Читать еще:  Приказ о повышении оклада основания порядок оформления образцы приказов

1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога. Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?

При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик. При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности. Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.

2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена. Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения. Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» — то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Риски при переуступке

Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом. В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов. И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.

При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:

  1. Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
  2. Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
  3. Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
  4. Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
  5. Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).

Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги. Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% — 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.

Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов. Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).

Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ. Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате. Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

  • продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
  • оформление сделки по договору переуступки прав.

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых — 11-13%). В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств.

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя. Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор. Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector