Timeplus-kazan.ru

Консультации адвоката
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

§ 3 РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Тема 9. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

9.3. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Жилищный кодекс РФ различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям.

Кроме того, такими иными основаниями могут быть, например: прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, — для прекращения указанного договора (ст. 106).

Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Согласно ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения, указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в части 2 статьи 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 ЖК РФ, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. В него не включены такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения:

Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР 1983 г. без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них. При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.

Таким образом, ЖК РФ существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

Образец договора коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилья представляет собой сделку, в результате которой собственник жилого помещения передает его в пользование другому лицу (нанимателю) за четко определенную плату на оговоренных условиях.

Главной и отличительной особенностью коммерческого договора найма жилья является то, что сдаваемое жилье по форме собственности относится к частному жилищному фонду, а по целям его использования к жилищному фонду коммерческого использования. Во всем остальном данный договор схож с социальным договором найма жилого помещения.

Если обратиться к законодательным актам, то в них нет прямого упоминания и формулировки коммерческого найма. Но в правоустанавливающих документах говорится, что данный договор заключается между нанимателем и наймодателем.

При этом в любой момент нуждающееся лицо без каких-либо постановок на учет или оформлений может заключить договор найма или аренды на жилое помещение.

Срок подобного договора не может превышать пяти лет.

Образец типового договора коммерческого найма жилья

Прежде всего, следует понимать, что любой договор найма жилья должен отвечать ряду требований и пунктов, указанных в Гражданском кодексе. Именно данным документом регулируются все правоотношения участников сделок относительно вопроса аренды, найма или купли-продажи жилья.

Так, например, в 673 ГК РФ указанны следующие требования к сдаваемому объекту недвижимости:

  • Изолированность помещения. Жилое помещение, сдаваемое по договору найма, должно быть ограждено строительными конструкциями (стенами) от других жилых помещений. Также подобное помещение обязательно должно иметь свой отдельный вход или выход на улицу. Исходя из этого, можно сделать вывод, что согласно данному договору не получиться сдать одну комнату в квартире или доме;
  • Жилье должно соответствовать всем нормам предусмотренным законодательством. Все нормы прописаны в Жилищном кодексе;
  • Сдаваемый объект должен быть целостным. Это скорее уточнение первого требования, относительно изолированности помещения. Сдавать можно квартиру, дом или часть дома, но так или иначе объект должен сдаваться полностью и быть целым.

Законодательством РФ не предусмотрена строгая форма заключения данного соглашения. Есть ряд обязательных условий, которые должны быть прописаны в договоре.

В остальном сделка заключается исключительно по договоренности двух сторон, на оговоренных ими условиях. Главное, чтобы данные условия не противоречили действующему законодательству.

Читать еще:  Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата

Рассмотрим структуру коммерческого договора найма жилого помещения:

  • Преамбула. В ней указывается название договора, дата и место заключения, а также информация об участниках. Здесь важно четко описать, кто является наймодателем, а кто нанимателем жилого помещения;
  • Описание предмета договора. То есть описание жилого помещения, которое по условиям договора передается в пользование на определенный срок нанимателю. Желательно сделать данное описание максимально подробным и полным;
  • Стоимость. Четко прописывается сумма, которую наниматель должен регулярно выплачивать собственнику за пользование имуществом. Цена должна быть конкретной величиной, в противном случае договор можно будет считать незаключенным;
  • Состав жильцов, которые будут проживать на сдаваемой жилплощади. Как минимум необходимо включить ФИО каждого, но лучше предоставить полные паспортные данные;
  • Перечень имущества, которое сдается вместе с жильем. Необходимо описать все ценное имущество и указать его состояние на момент сдачи;
  • Обязанности и ответственность сторон;
  • Дополнительные условия;
  • Реквизиты и подписи всех участников сделки.

Что такое договор коммерческого найма жилья?

Как уже говорилось ранее, в законодательных актах нет четкого указанного понятия коммерческого найма. Также нельзя найти и специальных норм, в соответствии с которыми заключается данный договор. Исходя из этого, контрагенты должны руководствоваться статьей 35 ГК РФ при заключении подобной сделки.

Но все же, есть некоторые особенности данного договора, который так или иначе его характеризуют.

Образец договора по найму жилья.

Про о бразец договора аренды с последующим выкупом смотрите тут.

Рассмотрим их перечень:

  • Заключать договор с нанимателем может как лично собственник жилья, так и уполномоченное лицо, которое действует от лица собственника. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность, которая прилагается к договору дополнительным документом;
  • Нанимателем жилья по данному договору может быть исключительно физическое лицо. Если наниматель является юридическим лицом или представляет организацию, речь пойдет уже о договоре аренды;
  • Недвижимость по данному договору можно использовать только с целью проживания граждан. Оборудовать офис, производство или вести предпринимательскую деятельность по условиям договора запрещено;
  • Распоряжаться имуществом имеет право только собственник. Это означает, что наниматели не могут сдавать подобное имущество повторно по договору субаренды.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма жилья

Расторжение договора коммерческого найма жилья мало чем отличается от расторжения другие подобных договоров. Процесс расторжения регламентируется теми же правоустанавливающими документами и проходит в стандартном порядке.

Расторжение договора найма может происходить как по согласованию обеих сторон, так и по желанию одного из участников. Если наниматель и наймодатель хотят расторгнуть соглашения, они просто должны заключить соответствующий документ, который будет аннулировать договор найма.

Также любой участник может расторгнуть договор, без каких либо последствий, письменно предупредив контрагента за 3 месяца до этого.

Расторжение в одностороннем порядке происходит через суд. Чаще всего подобное связано с рядом причин:

  • Наниматель не вносит плату. Если речь идет о краткосрочном договоре (длительность менее 1 года), то подавать исковое заявление можно уже после двух просроченных платежей подряд. Если договор заключен на длительный срок, то подавать иск можно только через полгода неуплаты. В таком случае договор будет, расторгнут, а наниматель будет обязан компенсировать неоплаченные средства;
  • Наниматель портит имущество. Если есть факт порчи или кражи имущества, то наймодатель имеет полное право требовать расторжения договора и компенсации за испорченное или пропавшее имущество;
  • Одна из сторон не выполняет свои обязательства или нарушает условия договора.

§ 3 РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Найм жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм от социального, с другой стороны отделил его от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил Крашенинников П.В., ГК развел в разные законодательные коридоры – (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения. [1] В соответствии с ГК, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов – предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи по мнению Г.Ф. Шешко целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями главы 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ. [2] Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в силу волеизъявления на основе принципа свободы договора (ст. 421 ГК), а не на основе акта управления, как это имеет в договоре социального найма.

Ст. 19 п. 4 ЖК РФ к жилищному фонду коммерческого использования относит совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, представленного гражданам собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам.

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер представляемых жилых помещений нормируется размером нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В качестве требования, предъявляемого к объекту договора найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. Размер платы тоже устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 06 мая 2003 г. [3] , а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Наниматель может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения, наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора несет сам наниматель.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Читать еще:  Образец договора беспроцентного займа между учредителем и организацией

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяется на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. ст. 54 – 55 СК РФ).

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется: нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан, а при не достижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование помещением.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При прежних либо новых условиях договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в найм, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (ст. 450, п. 1 ГК РФ).

ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687, п. 1).

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного сроком договора платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• аналогично, прекращению права собственности на жилье ГК РФ (ст. 293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем этим случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При том по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для проживания, а также в случае аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения, ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 684). А в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31,4 ЖК РФ). С точки зрения бесчисленного множества случаев, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга (и еще чаще в квартире его родителей), такой подход выглядит справедливым. Но есть и минус — супруг, приходящий жить на чужую площадь, всю жизнь будет жить там, на «птичьих правах».

Защищаться можно — Жилищный кодекс подсказывает как: заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено то, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья, позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.

Кроме того, п. 2 ст. 683 ГК РФ выделена разновидность коммерческого найма жилых помещений — краткосрочный найм. К нему отнесен найм, осуществляемый на срок до 1 года. При заключении такого вида договора существенно уменьшается объем прав и обязанностей нанимателя: он не вправе вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов и поднанимателей, не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок. В данном случае не допускается и замена нанимателя в договоре. Между тем при заключении краткосрочного договора коммерческого найма в нем не требуется указывать лиц, совместно проживающих с нанимателем. Но указанные ограничения применяются лишь в том случае, если при заключении договора в нем не было установлено иное, то есть стороны вправе отказаться от всех или части ограничений, оговорив это в тексте договора найма.

«Несмотря на то, что действующим законодательством вопросы предоставления гражданам жилья на условиях коммерческого найма в достаточной степени урегулированы, практика заключения указанных договоров в настоящее время широкого применения не получила. Но за ним — будущее». [4]

Вместе с тем существует и другая точка зрения. Так В.Н. Лисица говорит о реальной опасности, что «органы исполнительной власти перестанут предоставлять жилое помещение гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, поскольку это не выгодно для них (при возможности предоставить жилые помещения за большую плату). Во избежание этого он рекомендовал «заложить в ЖК РФ норму, устанавливающую пределы жилищного фонда коммерческого использования в общем государственном (муниципальном) фонде». [5]

[1] Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статус, 2004, С. 93

[2] Шешко Г.Ф. Вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации. Как быть дальше?// Жилищное право. № 7, 2005, С. 2-8.

[3] Сборник законодательства РФ. 2003 г. № 19 ст.1750.

[4] Ярыгина А. В. Найм жилья// Жилищное право. № 1, 2002, с. 22 — 27.

[5] Лисица В. Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России// Жилищное право. № 3, 2002. с. 22 — 27.

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

Известно три типа договоров , которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Читать еще:  Срок действия справки школьника для проезда в поезде

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма — в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья . Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон : это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы . Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон . В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства . К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector